物业纠纷处理将有新依据

　　新快报记者　邢冉冉

　　一直以来，物业管理的纠纷与投诉高居不下，如社区规划被随便更改，绿地面积随意缩减；停车位出售、出租，收益却变成物业公司的利润；会所成本摊入房价，开发商却将收益收归己有等等。在处理这些纠纷时，无论是房地产开发商、物业管理公司、还是业主本身，都感到相关规定的模糊，而无法作出准确而合理的解决。

　　前一阵子，《物权法（草案）》被提交到全国人大常委会审议。据悉，如果一切顺利，修改后的《物权法(草案)》将在明年提交全国人民代表大会进行第三次审议并通过。有关消息透露，该草案对房地产领域的公共财产的界定和一些悬而未决的问题都进行了明晰的说明与界定，许多长期以来的“老大难”问题都将在《物权法》里找到答案。

　　明确规定车库等所有权

　　随着物业管理的盛行，以及业主维权意识的增强，许多小区的业主逐渐意识到，在拥有一套住宅的同时，对社区内的配套设施，如公共空间、绿地、车库等所属的权益也要有所规定。佛山某物业管理人士表示，对配套设施清晰化分的必要性越来越突出。

　　有关会所、车库、绿地的归属问题是草案的一大亮点。草案规定，建筑区划内的物业管理用房的区分所有权属于建筑物区分所有权人共有；会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

　　佛山城南某楼盘物业管理公司负责人表示，会所、车库、绿地的归属问题在日常小区管理中经常发生，由于不少楼盘的公共用地都是算进业主的购房资金中，到底应该归属哪一方一直都是物业管理的难点，假如明年出台的《物权法》对此进行了详细规定，那将是对业主利益的保障，同时也更明确地保护了业主的物权。

　　邻里关系列入草案

　　草案还规定了建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害；建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利；将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意等。

　　对此，佛山一家律师事务所的律师认为，相邻关系在《民法通则》里已有相关规定，如果在《物权法》中将它更为明确和细化，这不仅给司法实践提供了更多的依据和便利，同时其可操作性也就更强。

　　住宅改商业需全体业主同意

　　草案规定“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”“将共有部分改变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。曾经历过将住宅改变为娱乐商业用房，但没有经全体业主同意而引起纷争的大福路某楼盘物业管理处有关人士表示，擅自将住宅改为商业用房在各地比较普遍，工商登记部门也比较难管理，以往仅仅靠邻里关系处理，这就隐含着各方之间的矛盾，如果有明文规定要经全体业主同意才能断定是否能够更改，这在某种程度上就减少了邻里之间、物业管理公司与业主之间的矛盾。

　　外墙广告收益归业主

　　建筑物区分所有权人（通俗理解，就是小区内业主）对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　有律师表示，有此清晰的法律界定，建筑物上比比皆是的外墙、电梯广告，还有楼顶发射塔，以及由此引发的矛盾纠纷可明晰化。佛山群立弘律师事务所的黎勇律师补充到，房屋外墙广告如果涉及一定数量的业主，那在使用之前还应征求相关业主的同意。

　　社会各界高度评价

　　对于明年有可能出台的《物权法》，大福南路某小区的余小姐表示，对房地产开发商、物业管理公司和业主本身来说，明晰各自的责任和权利，不但能使各方自觉有效地保护自己的合法财产和权益，还有助于减少相互之间的纷争和矛盾，推进生活环境和小区文化等氛围的和谐。

　　一位开发商在接受记者采访时表示，草案对目前房地产市场中一些热点、难点、焦点问题进行明晰和界定，通过法律细化其权利义务是相当有必要的，因为不仅佛山市、广东省，甚至整个中国房地产市场发展到今天，也有不少需要规范的地方，对有关问题进行规定将有助于房地产市场的可持续地、健康地发展。

　　有关问题仍需斟酌

　　《物权法》草案中对目前一些房地产市场中的争议问题做了明确的规定，这一利好消息无疑对保护业主的利益加大了保障力度。不过一些人士表示《物权法》是大家盼望已久的一部法律，但是一些细节仍需斟酌。如会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。有人认为，这可能会给一些不良的开发商提供一个机会，即在与业主签订合同时采取一些显示公平的手段，从而造成更多的“霸王条款”。

　　对此，佛山一位不愿透露姓名的资深物业管理人士表示，在当前的法律范围内，业委会仅仅到物业主管部门履行备案手续，而没有被确认为社会团体的法人资格，无法登记共有物业的所有权，也就无法和开发商去约定这种所有权，这往往会造成当前共有物业要么没有登记所有权人，要么登记在开发商名下，从而为今后的纠纷埋下重大隐患。

　　物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，是一种重要财产权。根据《物权法（草案）》规定，国家所有权、集体所有权、私人所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等都属于物权，物权的客体主要是不动产和动产。《物权法（草案）》还对相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。

　　（晓健／编制）