专家王志纲：城市运营商让传统开发商退二线

　　胶东在线消息　“传统的房地产开发商必将退居二线，城市运营商将在未来五到十年内主导中国的房产与土地业。”城市战略专家王志纲如是说。

　　“烟台能真正称得上城市运营商的开发商不是很多，但一个城市应该或者说至少有一批开发商必须成为城市运营商，这是城市发展的需要。而那些实力不够，信誉不好的开发商就逐渐失去市场。”芝罘区一家中学的周老师在电话中对记者说。

　　传统开发商

　　将让位于城市运营商

　　青岛市田岛一路六号一位叫李明勰的先生在看了本报关于城市运营商的报道之后，在信中写道，一般意义上的房地产商开发项目之后都是以卖出为目标的，但这种经营概念较为狭窄，经营延续性上也差了一些。目前，房地产市场层次化发展的趋势已经非常明显，市场越成熟越发达，层次就分得越多。开发商如果仍以目前的模式做单纯的房地产开发然后卖掉，对城市发展的推动力将越来越弱。

　　房地产行业回报丰厚，因此在人们眼中风光无限，但它有一个特性，那就是无论何时，消费者都是价值链中最根本的一环。只有吸引住消费者，才能打动消费者来购买。然而，将来烟台城市运营商产生后，市民必定会将消费目光投向这部分开发商。那时，传统的开发商只能占有极少部分的市场份额，甚至会失去市场。

　　城市运营商

　　房地产业发展的必然方向

　　中国城市化进程正处于30％向60％增长的加速周期之中。城市数量可能在未来很短的时间里从600个增至2000个。城市增多的一个直接后果就是城市或城市群之间的竞争日益激烈，中国现有的城市格局将重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着调整自身定位、自谋发展的“经营”问题。

　　于是，经营城市成了摆在每一个城市管理者面前的共同课题，而此前，继大连、青岛等城市引入“经营城市”概念之后，广州、上海、北京、天津、重庆、西安等大中城市也纷纷把“经营城市”理念作为其重要的发展战略。

　　“城市运营”的概念，与传统的“房地产开发”有着本质的区别。这不仅是一个称谓的转化，其实是一种地位、一种内涵、一种模式、一种核心竞争力的革命。在“城市运营”的模式下，房地产开发商把触角伸向社会的各个管理层面，从建筑规划、到物业管理、到文化渗透，都直接影响城市的整体格局；他们将通过自己高度的社会责任意识，为城市的未来提供增值产品、文化和服务，提升整个城市的竞争力。

　　从这个层面来讲，优秀的房地产商在完成向城市运营商角色转换的同时，已经担纲起一个城区“执行官”的重任，直接协助市长们管理、经营一座城市。城市运营商的开发要遵循“政府搭台，企业唱戏”的模式，二者要进行合理分工。比如，当地政府要负责道路、水、电、煤等市政设施。从来没有一个房地产企业自己就能造出一个完整意义上的“城”来。没有足够的市政配套，就没有人愿意住进去，这样就可能会变成“空城”。城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节：承政府之上，启发展商之下。

　　而土地是城市资源的重要组成部分，经营城市首先必须搞好城市国有土地资本的运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。从这方面来说，在未来的城市化进程与城市经营中，城市运营商将是烟台优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。

　　蒋芹　娄晓虹 责任编辑：杨胜武 来源：今晨6点