2004楼市是需求还是泡沫

　　房价不断攀升多数人望屋兴叹杜宇

　　国家统计局最新公布的《国房景气指数报告》指出，今年前10个月，我国商品房的平均销售价格同比上涨11．7％。

　　房价的不断攀升，让消费者不知所措。而政府不断出台的宏观调控政策，犹如一道道

冲击波，给房地产市场带来前所未有的震动。

　　人们有理由为房地产市场的繁荣欢欣鼓舞，也有理由为房地产市场过热引发的种种风险忧心忡忡。

　　“泡沫”之争

　　敲响楼市风险警钟

　　2004年，关于房地产“泡沫”的争论成为房地产市场一个贯穿始终的话题。在有关房地产“泡沫”的新闻中，易宪容是出现频率颇高的三个字。2004年7月中旬，这位中国社科院金融研究所的学者发表了《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文，提出国内房地产业挟持着中国经济，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。

　　反泡沫论的代表是建设部政策研究中心，该中心10月份对外公布《怎样认识当前房地产市场形势》的课题报告，通过对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出了这样的结论：在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　“泡沫”之争，对于多数消费者而言似乎有些雾里看花。然而，争论，意味着关注，无疑为防范房地产市场的风险再次敲响警钟。

　　数据背后

　　暴露出非正常发展问题

　　数据，往往是分析经济现象的有力工具，来自权威部门的统计数据，给我们描绘出的却是一个充满矛盾的房地产市场。

　　在国家宏观调控措施相继出台的情况下，房地产投资增幅前8个月的统计数据比一季度回落12．3个百分点。这一数据显示，政府部门宏观调控的作用正在显现。而最新公布的前10个月的统计却显示，房地产开发完成投资增幅比1至9月提高0．6个百分点，这一数字出现了反弹。

　　与此同时，房价一直举高不下。

　　在商品房销售旺盛的前提下，空置时间长的房屋面积比重增大。10月末，全国空置时间在一年以上的商品房面积比重比去年同期提高15．9个百分点。尽管空置率的概念在不同的人看来有不同的解释，一定数量的空置面积有利于调节房地产市场，但是空置占压大量资金，易形成不良资产，其中的风险令人担忧。

　　一方面是需求旺盛，一方面符合百姓购买力的经济适用房供应比例却在下降。数据显示，1至8月全国经济适用住房投资占开发投资的比例由去年同期的6．2％下降到5％，部分地方经济适用房供应量减少更加明显。一个健康有序的房地产市场必然要满足大众的需要，然而少数人买得起的房子源源不断，多数人只能望屋兴叹，这种现象显然是和健康有序相悖的。

　　楼市调控

　　要抓三个关键问题

　　房地产市场的冷热与否，对国民经济的健康发展起着举足轻重的作用。合理的繁荣，能拉动国民经济增长，非正常的发展，则会给国民经济带来直接的冲击。

　　面对目前房地产市场的形势，业内专家建议，下一步对房地产市场的调控，要抓住几个关键的问题：

　　要继续关注困难群体，继续完善针对中低收入居民的廉租房和房租补贴制度，增加经济适用住房建设规模，切实解决低价位住宅供应不足的问题。

　　对于具有给房地产市场“输血”功能，同时承担着房地产市场风险的金融机构，必须深化金融体制改革，提高银行管理和控制金融风险的能力。要促进房地产开发行业融资的多样化，推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用，以分担房贷风险。

　　针对目前房地产开发商与购房者信息不对称的问题，建议加强房地产市场信息系统建设，规范中介服务机构的行为，提高各类房产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求的房产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理需求。

　　新华社记者杜宇

　　(据新华社北京12月8日电)