晨报讯连日来，晨报对小区车库问题进行了重点报道，热线也持续火爆。而当大家在积极探讨“要所有权还是使用权”的时候，一位专家却打进热线称，按照目前我国的相关规定，业主们仍然拿不到土地证。一些开发商和律师也纷纷表示，在目前国家大法还未对车库等地下空间权作界定的情况下，小区车库的归属问题仍然难有说法。
专家细释两权之别
据记者了解，自去年7月南京房产部门停发小区车库销售许可证后，很多开发商开始向业主卖起了车库的“使用权”，使用年限一般为70年。南京大学不动产研究所的有关专家认为，其实所谓的使用权就是一种长期租赁，在发生法律纠纷的时候，该协议适用于合同法，而不受物权方面的法律保护。而业主如果是拥有小区车库的“所有权”，那么业主就享有对车库的占有、使用、收益、处分等权利，业主对小区车库的所有权将受到法律保护。
该专家指出，但如果老百姓纯粹把车库买来自己使用，其拥有的“使用权”和“所有权”并没多大区分。“很多人急于想拥有小区车库的所有权更多地是出于心理安全感和对物品占有欲的需要！”该专家分析说。
大法未作明确规定新规可能依据不足
在打进热线的读者中，大部分人以为的“所有权”是像商品房一样拿到产权证和土地证两个证。而事实上，由于国家大法对地下空间的权属认定是国家所有，所以地下空间并没有土地证一说。江苏圣典律师事务所的朱凯律师在认为，按照国家今年10月出台的物权法草案：建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区内所有权人共有。在这样的情况下，地方法规虽然按规定可以出台相关措施，但地方法规如果对车库问题明确归属，仍然显得法律依据不足。朱凯认为，在物权法未有定论的情况下，业主想拿到车库的“两证”难！
开发商支招：产权证上注明归属
南京某开发商称，目前北京、上海已经出台相关办法确定了小区车库归属问题，主要采用的方法是发放给业主产权证和地方证件以表明车库属购买者所有，南京完全可以学习他们的经验。
作者：徐关辉
（来源：南京晨报）
