房子给人住就算“赠与”吗

　　核心提示

　　手中持有房屋所有权证和土地使用证却难以保证当事人对房产的所有权，在没有书面赠与协议的情况下，房产竟然通过法院判决易主，原房主———一对年近七旬的老夫妇痛失二十年前亲手建造的房屋的所有权。此案经过两次审理，二审经过齐齐哈尔市中级法院的调解，原告给付两位老人一万元。

　　齐齐哈尔市龙沙区铁南办事处跃进三委有一座33平方米的平房，房主是67岁的老人刘星本。今年年中，刘星本的儿媳突然对此房主张权利，并将刘星本告上法庭。于是，围绕着这套住房的赠与关系是否成立，刘星本卷入了一场诉讼纠纷。

　　房屋产权人被诉侵犯产权

　　1982年，刘星本夫妇在齐齐哈尔龙沙区铁南办事处跃进三委74组建了一处住房。这所平房自从1985年刘星本的儿子结婚后，就一直由刘星本的儿子和儿媳妇李某居住。2002年，刘星本的儿子在齐富公路的一起车祸中丧生，儿媳李某带着老人的孙子在此居住。

　　“2003年春节，孙子找到我，要把房照的名字改了，说房子马上要动迁，动迁之后就改不了了。”刘星本对记者说。“要是变更了，这所房子的产权不就不是我的了吗？”面对孩子的要求，刘老汉权衡再三还是拒绝了。“孩子，你年纪小，等你长大了考上大学更名也不晚。”刘星本说。

　　“你要不更名，我妈就要起诉你了。”没想到孩子冒出了这么一句。

　　老头一听来气了，“反正现在不能更名，她想起诉就让她起诉去。”两个月后，刘星本收到了儿媳李某起诉他的法院传票。

　　李某在起诉状中提出的理由是：“我与被告的长子1983年相识，相处两年后，被告答应给其子一套平房（即争议住房），并要求我们结婚。我们婚后生有一子，一家三口人一直居住在这套平房里。不幸的是2002年3月份，我爱人在车祸中丧生。被告要求我们搬出该住房……如果当时，被告不给我们房子我们也不能结婚，所以，请求法院判令被告赠与给原告的房屋成立。

　　一审：赠与关系成立

　　然而，一审判决下达，刘星本傻了眼。

　　本案于今年7月份在齐齐哈尔市龙沙区法院进行了审理。在庭审过程中原告李某提出，他们夫妇在该房居住期间曾对该房进行装修，并出资接盖了约15平方米的无照房一间。

　　法院认为，原被告双方对该房确是为李某夫妇结婚建房这一事实均无争议，但李某夫妇在该房生活居住近二十年，并对该房进行过装修及添附。该房的产权证照虽是被告刘星本的名字，但被告多年来从未在该房居住也没主张过自己的权利，原被告双方虽无书面的赠与协议，但事实上双方已形成了实践性赠与关系。

　　法院据此支持原告的诉讼请求，判决原告与被告的赠与房屋关系成立。

　　拿到一审判决，刘老汉简直不相信自己的眼睛，“房照没更名，也没有书面的协议，就凭她进行过装修就把我的房子‘装’走了？法院说他们一家长期在我的房子里居住，就形成了赠与。我就是不懂法也懂个道理吧，怎么能把白住我的房子作为霸占我房子的理由呢？这和赖账不还有什么区别？”于是，刘星本向齐齐哈尔市中级人民法院提起了上诉。

　　律师：无协议何谈赠与

　　二审期间，对于赠与关系是否成立的问题，刘星本的代理律师胡长菊进行了据理力争。

　　据介绍，按照法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，其作为财产所有权人依法处分自己财产的法律形式，是转移财产所有权的合同。赠与法律行为的成立，须赠与人与受赠人双方意思表示一致，只有人愿意接受赠与或有人愿意赠与，无人接受，均不能导致赠与合同成立。

　　刘星本的代理律师认为，本案争议的事实即为被告没有作出赠与意思的表示，只有原告自行认为接受所谓赠与，也就是说，原告想要住房，但被告不想给，而原告又将允许其居住误以为是赠与的情形，故不能构成赠与合同的成立。

　　律师的理由是，原告称接受被告赠与的住房，但双方既无书面的赠与协议，又无被告作为产权人赠与房屋的意思表示，并且房屋的所有权证书自始至终都在被告人的手中，未发生过所有权的物权转移。刘星本老人建造房屋时其子与李某尚未结婚，直到三年之后二人才结婚搬入该住房。因此，法院认定该房是给李某夫妇建造的显属错误。

　　代理律师认为，刘老汉让李某一家长期在此居住，包括其子死后仍然同意李某在此居住，因为存在着父子以及祖孙的亲情，不能据此认定被告未对房产主张权利，法院据此认定老人放弃了自己的房产权，明显无法无据，于理不通。

　　何谓实践性赠与关系

　　那么法院判决的理由是什么？判决双方存在赠与关系的法律依据何在呢？

　　8日，记者找到了本案的审判员———齐齐哈尔龙沙区法院的法官王某，王某得知记者的意图后，以接受媒体采访需经领导同意为由拒绝。随后，记者找到了法院的主管副院长，该副院长同样以种种理由未接受采访。

　　从判决书上看，有一句话是判决结果的关键依据，“被告多年来从未在该房居住，也没主张过自己的权利，原被告双方虽无书面的赠与协议，但事实上双方已形成了实践性的赠与关系”。要弄清一审判决的依据，就必须理解什么是实践性的赠与关系。

　　就这个问题记者采访了律师姜启凡。姜启凡称，自己做律师这么多年还从没有听说过有实践性的赠与关系。根据法律规定，赠与关系成立可以是口头协议赠与也可以是书面协议赠与，但不可能出现实践性赠与。以房产为例，因长期居住就认定产权转移简直是笑话。况且，我国法律对房产、汽车等固定资产的所有权转移是以过户交付为准；就房产来说，房照是证明房屋所有权的惟一合法有效协议，未更名前都不能认定所有权发生变化。

　　律师安兵认为，李某对房屋的添附和装修不能改变所有权人享有的房屋所有权。按照我国的司法实践，原告不能以已装修而认为已取得了房屋所有权，成立赠与关系，也不能以依附于争议房屋建造的无照房认为就取得了争议房屋的所有权。

　　今年11月19日，二审法院对双方进行了调解，双方同意：由原告李某给付刘星本及老伴一万元；刘星本将争议房产更名为刘星本孙子的名字，并在调解书送达时将房照交给李某。（生活报）