长三角热点：苏州工业园区楼盘(图)

http://www.sina.com.cn 2004年12月14日07:50 东方网-文汇报

　　中国真正的房地产经济刚刚开始

　　杨肇锋博士预言：中国大陆房地产会红火到2012年，长三角15个城市中苏州最具房地产升值潜力

　　一见到杨博士，还未等我开言，杨博士就兴致勃勃地谈开了。

　　杨肇锋：（以下简称杨）谈到房地产，有些人热昏头了，总认为房子还要涨！涨！！涨！！！真的是这样的吗？有关中国大陆房地产是否存在泡沫的讨论，大家争来争去吵翻了天。我们是从台湾房地产的黄金岁月中走过来的。台湾房地产的黄金岁月是1970年——1990年，红过三波，1988年——1989年是最后一波。

　　1992年底，我就带了台湾七个房地产投资方面的顶尖专家在北京组织海峡两岸房产研讨会，到会的有二百多人，都是全国各地房地产开发的老总。当时祖国大陆的房地产刚起步。

　　顾恩畅：（以下简称顾）：杨博士，你认为中国大陆的房地产发展到现在，有没有过了她的黄金岁月了呢？

　　杨：我早就给祖国大陆的房地产业算过了，祖国大陆的房地产大概可以红火到2012年，今后就会下来，所谓下来，是指增长幅度下来，而且应该着重说明的是，祖国大陆以前的房地产经济，不属于真正的市场经济，而是一种特殊现象，大家都知道，在土地拍卖以前，很多土地是靠批拨取得的。因此严格来说，接下来这

　　一波，才是真正的房地产经济。顾：杨博士，你认为这一波的房地产经济跟上一波的房地产经济有

　　什么不同呢？杨：刚才我已说过，以前的竞争是不公平的，首先体现在土地的取得上的不公平。还有就是需大于求，使得人们购房不分优劣，呈抢购状态。因此，对真正的有实力、有品牌、造好房子的房产开发商不公平，所谓鱼龙混杂嘛。

　　而现在就不一样了，现在土地的取得全部经过拍卖，大量的楼盘上市，供求渐趋平衡，人们买房开始进入理性，挑挑拣拣已成必然，所以接下来的房地产业将进入品牌时代。顾：当房地产业进入品牌时代，这与房价涨跌会有什么关联呢？杨：好的房子会愈来愈升值。而有一些城市，有一些地区，有一点泡沫的房子，就会击破泡沫，出现贬值。你要记住，好地段永远是房地产升值与否的关键点，时机好的时候，好地段就涨得多，时机不好的时候，好地段非但不会跌，还会有小幅涨。顾：你认为长三角地区十五个城市中，哪个城市最具房地产升值潜力？

　　杨：苏州。

　　顾：除苏州之外，有没有其他城市可以紧随其后。

　　杨：我想过，想不出有什么城市能与苏州比肩或紧随其后。为什么？因为苏州新加坡工业园区的成立，就使苏州与其他长三角地区的城市产生了分野。

　　苏州现在已成为全国IT产业的重镇，现在其他城市要赶，已经很难赶了。苏州有可成为中国的硅谷，但苏州也有危机，因为在苏州这里都是加工厂，如果商务劳务成本高了，工厂会迁移，苏州一样也会成为空洞，因此，苏州必须能把研发中心拉过来。

　　苏州要真正的脱胎换骨，还要看民营企业的发展，政府要向服务型发展。

　　法国人看苏州工业园区楼盘

　　在苏州生活已经五年了。这五年来，苏州工业园区的发展不禁令我敬佩：从寥寥无几的建筑，仅仅五年，园区已经发展成了一个现代化、外貌精美、道路宽敞的新城区。最近，在朋友的陪同下，参观了苏州园区的圣缇哥、枫情水岸、“顺驰·湖畔天城”等楼盘，对此有点感慨，如今与读者分享分享。

　　在了解苏州市区和园区房价之后，很难不怀疑：以目前中国老百姓的平均收入，如此昂贵的房子，难道真的有市场吗？这种价位的房子，是不是只供少数有钱的投资者来“炒房地产”，或者收入比较雄厚的外商领导人在华期间居住的房子呢？想想嘛：在法国，同等城市的房产，其价格不见得比苏州高出许多。更何况，在法国买房子，不仅买了房屋，还买了土地，而不只是买了土地的使用权。

　　尽管今天的房屋，无论是西欧或中国的新建房屋，其寿命不太可能像欧洲几个世纪之前所建造的城堡或大型农场，能维持好几百年，建筑本身的价值还会提高，但在西欧，可以将土地留给子孙。而在中国，仅仅为七十年的使用权，不得不让那些有意愿为其后代建立这种资产的人担忧。

　　想想吧。今天买了房子，虽然自己用，甚至下面两代用，应该不成问题。但如果考虑到长期投资的话，过了四十或五十年后，使用权只剩三十或二十年的房产，还能值多少呢？这也是为什么我认为，在中国买房子投资，只能作为较短期的投资行为。到了什么时候房屋会因为使用权的期限缩水而大大贬值，目前恐怕还是一个未知数。

　　虽然如此，我看了园区的几个楼盘，还是难免心里痒痒的。楼盘的规模、楼盘的建造速度，都是令人佩服不已的。据我所知，要在西欧找出如此大规模的楼盘很难。建造速度呢，好像中国远在西欧之上。但令我更蠢蠢欲动的是，绝大部分开发商为买房者做出了比较周到的安排。例如，我参观的几个楼盘，都保留了宽敞、舒服的绿地，都计划了规模不小的“邻里中心”之类的地方。对停车、购物、交通等涉及居民日常生活的因素，也做出了充分的考量。

　　我也看了一些样品屋。看了这些屋子的装潢，我有点意外地发现，中国如今已经有了出色的室内设计师了：一些房子的室内装潢，说真的，我很愿意原貌不动地把它买下来。

　　虽然如此，在我所看到的样品房，还是有的地方难免令人失望。例如，我看到的房子，其中有一栋，号称是“三室两厅”，面积超过一百五十个平方，但是所谓的“三室”，竟然有一室只能勉强摆放一个小的儿童床，而“两厅”中有一厅，连摆一个小沙发都有困难。以我浅见，这种房子，在各室各厅的安排上，还需要花上一点心思，才不会如此浪费空间。

　　总而言之，看了将近一天的楼盘，看了湖边别墅、高楼房屋或组合别墅，还真的很难取舍。现在只希望，公司业务早点发展，让我能在近期内买到一栋宽敞、舒服、交通便捷的好房子，作为我在苏州长期居住的好地方。

　　（注：孟德威（Pascal MEDEVILLE）是中法合资企业苏州工业园区法新翻译事务所有限公司的董事长兼总经理。）

　　投资金点子：买套房子收租金

　　文/徐小华

　　临近岁末，很多人来问我，年底有分红、奖金等收入到手，该做些什么投资。

　　大家都知道，股票起落太大，不敢投；房产呢，又从今年开始扑朔迷离，有点让人看不清方向。确实，现在苏州市的房子涨幅不大，已进入一个盘整期，但苏州房子的未来升值前景仍被看好，如果要做短期投资，那是不行的，但如果做长期投资，我以为是非常值得的。因为目前买房子可以挑挑拣拣，买房人的心态是笃悠悠的，开发商的建造速度也会放缓，进入租赁市场的房子，在接下来的二、三年内，也会减少。因此有房一族，根据自身房子所在地段装修出租，应该比较容易。

　　选择做长期投资的房子，最重要的是需选择地段，特别是容易出租的地段，如果你选择在苏州工业园区做房子长期投资，那么选择湖西，肯定要比选择其它地区好，以湖西目前在售楼盘加城新天地为例，做如下投资分析。

　　1、位于成熟的湖西中心区：加城新天地位于苏州工业园区湖西CBD中央版块。

　　2、周边商务氛围浓：周边如加城大厦、苏信大厦、馨都广场、科技园国际大厦等写字楼林立，周边新苏工业坊，及最早入驻园区的外资企业都在金鸡湖路周边，可以说商务办公氛围非常成熟，而且人气旺。

　　3、生活配套也很齐全：大型超市——欧尚，百安居，星海游泳馆，湖左岸商业街近在咫尺，因此如在此处购房出租，应该能租出一个好价钱。

　　4、教育设施先进：新加坡国际学校、星海学校是其左邻右舍，幼儿园就在其小区内。

　　5、房屋已结顶，2005年10月能交房，现在购房，一般开发商都会允许业主在交房前进入装修，可缩短投资期。

　　因此投资加城新天地有如下优点：

　　1、易于出租（周边商务氛围浓）易租出好价钱，一般140m2三室二厅二卫的房子月租金4000～4500元之间，180m2四室二厅二卫的房子月租在5500～6500元之间。

　　2、投资周期短，马上交房，地段成熟，马上可出租。

　　3、投资收益：如果购买一套建筑面积140.37m2的房子，三室二厅二卫，销售单价为4778元/m2，总价670688元，首付140688按搞80％，即银行贷款53万，贷三十年计，每月还贷大约在3000元左右，装修费用包括家具电器约10万元整，如出租大约每月租金4000～4500元之间，除每月还贷外还有1000～1500元多。因此如果手上有二十万左右余钱的收入稳定人士，投资这种地段的房子，可以说是稳赚不赔的，而且房子会愈来愈升值。

　　4、价格比较：目前湖东在售楼盘，售价也都在5000元/m2左右，因此价格差不多的情况下，肯定是购买成熟地段划算。

　　5、有升值潜力：目前，湖西5500元/m2左右的房子已很难觅，二手房交易的房子也要在5800元/m2以上。象加城新天地这样地段的房子，如放在去年，是会被疯抢一空的，现在还能淘到这样的房子，我们也还是托了宏观调控的福。

　　因此，如耐得住性子，投资加城新天地这样的房子，先收着租金慢慢乐，等下一轮房产增值潮来临时，你说不定会后悔，当初没多买几套。