专家提出经适房使用新思路

　　核心提示　2002年以来，政府建经济适用房46600套。这对解决城市困难家庭住房问题起到了较好的效果。然而，城市人口将持续增加，而土地又是不可再生资源，因此，城市住房保障任务还很艰巨。现行的以经济适用房制度为主体的住房保障体系远远不能满足住房保障需要，必须不断创新。对此，南京市建委研究室高级经济师陆玉龙提出了一番创新思路。他建议：运用现代产权法则，建立“政府与个人共有产权房制度”。　现行制度不足：

　　一套房仅解决一户住房困难　陆玉龙认为，按现行经济适用房制度，一套房只能解决一户家庭的困难，住房保障体系不能形成累积倍增效应，从而导致虽然政府每年都投入相当可观的资金用于经济适用房建设，但需要保障的人数与政府当年能够负担的人数之间总存在一定缺口，而且这个缺口永远也无法填实（困难家庭数量并非一成不变，总是不断有人脱贫致富，也不断有穷人产生）。从长远来看，这一体系不能为更多的人提供住房保障，而且永远也满足不了困难家庭的住房需求。

　　陆玉龙指出，现行住房保障体系无法产生累积倍增效应的根本原因在于，政府提供给困难家庭购买经济适用房的财政支出（主要是土地资源）没有体现在房屋产权中。无论是建设部还是南京市的有关规定，都将经济适用房的本质定义为“商品房”。既然是商品房，出资人就应拥有房屋产权。但按照现在的制度，政府将财政资金投入经济适用房建设后，并未获得相应房屋产权，却是让投入资金和房子一起转化成了买房者的个人财产。一旦购房人脱贫致富，他们还可以继续享用政府补助的经济适用房，政府却无法收回当初的资金投入，这些经济适用房也无法再为其他困难家庭服务了。这一方面有失公平，另一方面也违背了公共财政原则。

　　制度设计者似乎也感觉到了这一缺陷，因此，在12月1日出台的《南京市经济适用住房管理实施细则》中规定，经济适用房五年后才能上市交易，而且政府要收回一定比例的差价收益。　新思路核心对策：

　　政府部分产权 房子循环使用

　　为了从根本上解决这一问题，经济学专家陆玉龙提出了“坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立‘政府与个人共有产权房’制度”的创新思路。“政府与个人共有产权房”制度的基本含义是：凡由政府提供补贴的住房，均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在《房屋所有权证》上标明房屋所有人为政府（或其授权的住房保障机构）和购买人以及两者的产权比例。

　　专家认为，这一制度符合“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，具有法律基础。现行住房制度，就是共有产权制度，只不过是共同产权人没有引入政府而已。例如现在有人购房，产权证上标明的持有人就是2人及2人以上（如夫妻2人、父母和子女3人等），按补贴额引入政府作为房屋产权持有人之一，符合现行住房产权制度，操作上也简便易行。政府拥有产权后，用于经济适用房建设的财政资金就始终掌握在政府手中，可以反复利用这些资源来为解决困难家庭住房问题而服务。　经适房新思路三大优点　让更多困难家庭享受优惠　贫困并不是一成不变的，而是有阶段性的，困难家庭的状况也会不断改变和好转。随着受助者不断“脱贫”，人们很自然地想到要换一套住房，改善居住条件。这样一来，政府拥有产权的经济适用房就可以不断地为将来新的需要保障的家庭服务了，一套房可以解决几户甚至更多暂时困难家庭的居住问题。

　　陆玉龙还认为，今天的经济适用房主要是解决困难家庭的住房问题，将来这些房子很有可能为年轻的创业者服务。打个比喻，一个在读研究生结婚后，可能会出现暂时的困难，符合经济适用房的申请条件，但是一旦研究生踏上工作岗位，很快就会“脱贫”，因而很快就可以转让出经济适用房，使得政府出资建造的经济适用房，可以为更多需要住房的人服务。　政府投资不再“有去无回”　当困难家庭“脱贫致富”后，拥有房屋部分产权的政府，很容易收回当初用于补贴中低收入家庭购房的财政投资，并获得相应比例的投资收益，政府的原始投资，包括建房的资金投入和土地投入，都不再“有去无回”。脱贫致富的受助者的房子可以产权或者资金的方式再收回，政府可将这笔资金再次投入经济适用房建设或其他住房保障建设，这就保证了政府投资效率的最大化，最终减轻政府的财政压力。　住房保障资金能累积倍增　“政府与个人共有产权房”制度建立后，政府用于补贴中低收入家庭购房的财政支出（包括减免土地出让收益）凝固在所建房屋产权上而不是购房主体上。一旦购房主体“脱贫致富”，政府很容易收回原始投资，并获得相应比例的投资收益。这样政府用于住房保障的财政资金具有累积倍增的效应，在财政年度专项投资规模不变的情况下，能够逐步扩大住房保障规模，最终完成住房保障体系建设，实现“居者有其屋”。　百姓影响　困难户买房更轻松

　　首先，确确实实贫困的家庭可以更优惠的价格购买经济适用房。比方说，经济适用房的价格是2000元/平方米，按现在的制度，政府补贴1000元/平方米，买房人就必须出1000元/平方米。如果按共有产权房制度，买房人确实经济困难的话，就可以出更少的钱买房，假定出500元/平方米，这时政府必须补贴1500元/平方米，将来房产证上就要标明，双方持有的房屋产权比例是25%：75%，政府拥有四分之三的产权。而政府也不吃亏，因为标明产权比例后，以后的各种交易收益，政府和购房者都将按各自持有产权的比例来结算。

　　其次，买了经济适用房的人不会再被限制交易，因为在共有产权房制度下，政府应当是鼓励交易的，只有这样才能让房子或资金滚动起来，让更多贫困家庭享受到住房保障。　政府措施　两种回收房产方式

　　至于政府究竟如何回收经济适用房，让它们再次发挥作用呢？专家是这么建议的：回收方式可有两种，一是收回现金的方式，另一则是收回房屋产权的方式。收回现金就是，当受助对象脱贫致富后，政府将持有的产权卖给他们，收回现金；收回产权则是，当受助对象脱贫致富后，将他们所持的产权卖给政府，这样，政府就可以再为其他需要帮助的人提供住房。　困难估计　遇到老赖怎么办

　　虽然共有产权房制度会带来许多好处，但也有人担心政府会遇到一些新的麻烦，比如，有些人住进经济适用房后，即便已经脱贫致富，也仍然住在经济适用房内，不愿进行买卖。专家认为，政府能做的就是，待这些人去世后，审核他们下一代继承人的经济状况，如果不符合要求就收回房子。再说，经济适用房一般面积较小，房屋的特性决定了，当一般人脱贫致富后，他们总是会想着去改变居住环境。

　　作者：王洪莉 高利平

　　（来源：南京晨报）