开发商岁末土地市场争锋 新规则对“价高者”说不

　　经历“银根”紧缩、831土地大限、央行加息等一系列的政策，上海的房地产市场在“调控”中行将走完不平凡的一年。在这一年中，开发商不得不面对银行“断奶”、政府“收地”等一系列的政策“组合拳”的冲击。眼看这一年就要结束了，但姗姗来迟的土地招投标又激起了开发商的一阵骚动，压抑了大半年的“土地饥渴症”终于爆发出来，展开对岁末土地市场的激烈争夺。

　　新规则对“价高者”说不

　　宏观调控后上海市进行的首次土地招投标,发布国有土地出让共44幅，出让面积277.67公顷,这是今年以来本市土地出让量最大并且居住性质用地最多的一次。其中中心城区1幅，出让面积1.43公顷；次中心城区9幅，出让面积78.03公顷；城市边缘地区15幅，出让面积78.67公顷；郊区19幅，出让面积119.54公顷。郊区的出让幅数及面积仍是这次土地出让的大头，中心城区仅黄浦区1例。从土地出让性质来看，居住性质土地达38幅，占到整个土地出让的86.4%。12月7－9日，此次44块土地公开招标，众多的知名开发商参与竞标，但最后结果意外频频，有2块异常终止，11块流标，流标土地接近三分之一，而和记黄埔、凯德置地、复地、绿地等房产巨头也颗粒无收。

　　上海申房新生代资深市场分析师王明琼表示，以往的土地招投标都是“价高者得”，而此次招投标却改变了“玩法”，“价高者”纷纷落马出局。这次招投标政府给出让地块设定一个底价，然后允许有一个标价上浮的空间（15％－25％），在这个允许上浮的价格空间内，“价高者”有限，而超过价格“上限”的投标企业就被“扫地出门”。是否中标，价格固然是一个很重要的因素，此外还有许多指标，比如开发商的资质、规划方案、以往业绩、银行资信等，经过综合评定得分最高者才能中标。这一“游戏规则”的改变，让许多开发商纷纷“过敏”，比如长宁191号地块有18家企业投入标书，其中9家标价超过“有效区间”而落马，浦东唐镇村113宗地块有14家企业投入标书，其中有8家标价超过“有效区间”，“超标率”均达到50％以上。

　　土地供应紧张开发商争抢

　　来自房地局的统计数据显示，自1993年以来，上海各区县共批出去土地约25万亩(约16666公顷)，10多年来，其中只有45%的土地开发利用，剩余约9000公顷的土地仍然闲置。这些闲置土地可建设商品房2亿平方米，相当于目前上海开发规模六七年的开发量。在没有开发的约9000公顷土地中，开发商手中约有6000公顷，其他的3000公顷土地囤积于其他投资者、单位或个人手中。若按照目前上海年供应量近3000万平方米计算，这些闲置的土地至少可以足够开发3年。

　　这对手中还有大量土地储备的开发商来说，可谓“手中有地，心中不慌”；但对于那些没有多少土地储备的开发商尤其是那些后进上海、实力雄厚的开发商，他们对土地的渴望可以说如饥似渴。上海滩历来是风云际会之地，地产界也不例外，大量涌入上海滩的境内外居民使上海正在成为全国性乃至世界性的地产市场。旺盛的房产市场吸引了大批企业、财团汇聚上海滩。新世界发展、长实、恒基中国、瑞安、丽丰控股、九龙仓、嘉华、恒隆、新鸿基地产和香港兴业等香港十大地产商，其重心已从早年的珠江三角洲一带转移到以上海为首的长三角，而富裕的江浙、福建资金及其他内地资金已经成为逐鹿上海地产的另一生力军。这些公司资金不是问题，开发经验也非常丰富，只是急需在上海获得充足的土地，以便可以在上海这个“地产重镇”施展拳脚，分享市场带来的丰厚利润。因此，这些公司对土地市场高度关注，对土地的争夺激烈，对地价的承受能力也更强。

　　土地是稀缺资源，而且会越来越稀缺，所有的开发商都能看到这一点。所以，尽管上海本土的地产企业在土地储备方面具有一定的优势，但仍然加入这场对土地的争夺战中，绿地、中华企业、复地、大华、城开等本地房产巨头的身影随处可见。实力地产商的“大聚会”、大较量，将这次土地招投标的角逐演绎得淋漓尽致，争夺可用“惨烈”来形容，最后中标拿到土地的开发商是非常不易、非常荣幸的。

　　开发商对市场预期较高

　　地价虽然不是房价的决定因素，但却是最重要的因素，土地成本一般占到房价的40％－50％，在建安费用和配套设施费用相对稳定的情况下，房地产的升值潜力主要看土地价格的升值潜力。因此，从开发商标地的价格可以分析出开发商对未来2－3年房产市场的预期成长空间。此次招投标，政府有关部门在给出“底价”的基础上，根据不同区域、地段的地块，允许标价上浮15％、20％、25％等不同的比例。然而，从开发商的标价来看，他们对未来市场成长空间的预期明显大于政府部门规定的上浮空间，从而造成25％左右的土地流标，众多的地产大鳄因为标出“上限”而惨遭出局，不得不面对颗粒无收的尴尬境地。比如此次流标的浦东新区唐镇唐四村54宗、民丰村10、77宗地块，底价是3.438亿元，上限为3.9537亿元（上浮比例15％），标价最低的是4.0833亿元，超出底价约18.8％，最高标价为7.8473亿元，超出底线128％，18家参与投标的开发商平均标价超出底价约53％，是政府部门规定上限比例的3.5倍多。其他地块或许超出底价的比例没有53％，但超过底价30％左右的比比皆是。

　　毫无疑问，只要今后2－3年上海的房产市场没有大的调整，地价肯定与房价成正相关关系，房价随地价水涨船高。如果政府部门设定的底价是当前市场的真实反映及其上限比例是对未来房产市场的升值预期，那么开发商对未来市场的期望值要大得多。这表明，开发商对上海房产市场的前景还是非常乐观的，不管外界“泡沫论”、“崩盘论”的争论有多激烈。上海豪都房产董事长向记者表示：“现在开发商不是愁房子卖不出去（除个别非常差的楼盘外，而是愁没房子卖，造房的速度远远跟不上卖房的速度，以前开发商恨不得早点拿到预售许可证把房子卖光，现在却有一些开发商拿到项目的预售许可证后并不急于销售，而是捂盘，比如长宁就有5－6个这样的楼盘，地铁一号线北延伸段也有。”

　　土地投标新玩法方向没错

　　此次招投标，政府部门改变了“价高者得”的游戏规则，采用了在设定的地价范围内进行综合评定的新玩法，这一改变让许多开发商纷纷“感冒”、明显不适应，尤其是那些“外来的大和尚”，“标过头”乃是家常便饭。

　　但是，打破“价高者得”的简单模式、采用综合评定的方法没错。上海古北集团市场部经理黄河表示，“价高者得”模式容易使市场失控，政府将土地价格控制在一定的区间内，如果将来市场有调整，开发商也有一个对房价的弹性支配空间。而且，对投标的开发商进行全方位的综合评定，也是比较科学的做法，国外大多也是这样作的。当然，至于这次招投标设定上浮比例问题，这是一个技术与操作方面的问题，是否应该有更大的弹性空间是可以商榷的。总的来说，新的游戏规则大方向是对的，是对土地市场合理监管的一种新的尝试。

　　上海社科院房产研究中心副主任顾建发认为，政府部门设定地价的“上限”，是对地价的一种控制。不过房价的最终决定因素还是看市场的供求关系，如果未来2年房产市场还是按照目前的趋势发展，现在的低地价2年后开发出来的项目也会卖高房价；如果未来2年市场产生重大调整，那么现在的高地价2年后开发出来的项目也未必能卖高房价。来源：青年报