三大争议引发维修基金纠纷

　　Ｎ本报记者 李进朱丽萍

　　本报讯物业专项维修基金究竟该由谁来交，近来，福州很多业主为此烦透了。12月8日，本报刊登《专项维修基金到底由谁交？》一文后，又有十数位读者来电咨询物业专项维修基金的缴交问题。记者了解到，福州市物业专项维修基金管理办公室自设立以来，咨询电话也常常爆满。昨日，记者对有关物业专项维修基金纠纷进行了归纳，并就此采访了房管及法

律界人士。

　　缴交争议有三类

　　今年10月，福州市房管局发出公告，就物业专项维修基金的缴交作出规定：1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的，开发商应按其建设总投资额的2％拨付专项维修基金，但开发商和业主有约定的从约定，不足部分由开发商补足；2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，业主应按购房款2％的比例交纳专项维修基金。

　　据了解，根据投诉情况，目前在福州，就物业专项维修基金的缴交，开发商和业主存在争议的主要有三类。

　　争议一：

　　法律适用有争议

　　蓝山四季小区一期的《商品房预售许可证》是2002年9月17日办理的，但在售房合同的补充条款中有约定：“本合同售价不包括管道煤气、设备设施维修基金、有线电视、邮政信箱费用（以上费用根据政府有关部门规定执行）。”

　　该小区的业主认为，应依据今年10月福州市房管局作出的规定，由开发商交；但开发商却认为，购房合同已对此作出了约定，因而应依据建设部1999年作出的有关规定，由业主交。

　　争议二：

　　合同约定不清

　　福州春天小区的《商品房预售许可证》是2003年12月办理的，售房合同补充条款“业主须交”中约定：公共维修基金收取房屋总价的1%。

　　由于合同没有约定剩下的1％应由谁缴交，开发商和业主发生纠纷。福州春天的业主普遍认为，按照合同规定自己只需交纳1%的专项维修基金。而该楼盘开发商却认为，剩下的1％也应由业主补齐。

　　争议三：

　　与物业约定算不算

　　据介绍，目前，福州普遍存在这样一种情况，在购房合同中，没有对专项维修基金作出约定；入住后，作为开发商子公司的物业公司和业主签订了协议，约定由业主缴交。

　　这类小区的业主认为，物业公司不能代表开发商，因而还是应由开发商缴交。对此，开发商却认为，既然业主作出了承诺，就应该由业主交。

　　部门：

　　纠纷症结在合同

　　对此，记者专程采访了福州市物业专项维修基金管理办公室，该办公室的有关负责人丁女士表示，关于福州市专项维修基金的收取，存在有关规定相冲突的情况。

　　根据建设部、财政部规定1999年1月1日后办理售房许可证的，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金；而福州市则规定2003年9月1日后办理售房许可证的，专项维修基金由业主交，如果合同有另外约定的，则按约定执行。

　　丁女士表示，房管部门作为行政部门，没法依据新规定，判定在这些纠纷里，该由开发商还是业主缴交物业专项维修基金。她认为，这些纠纷难以解决的症结在于购房合同对此没有约定或约定不明，属于民事纠纷。只能通过双方协商或诉讼途径，先解决约定不清的问题。

　　律师：

　　三种途径解决纠纷

　　对此，记者采访了律师等法律界人士。他们也认为双方就物业专项维修基金未约定或约定不明朗是症结所在。但法律界人士陈枫、福建元一律师事务所律师黄林锋都认为，开发商以业主不交纳物业专项维修基金为由，不予交房或不给办理产权证等行为属于违约。

　　目前，业主和开发商如果遇到专项维修基金纠纷，可以通过双方协商、消委会调解、仲裁和诉讼的途径予以解决。

　　就诉讼渠道，法律界人士陈枫介绍，业主可单独，也可联合其他业主提起，由业主委员会向法院提起诉讼。他认为由业主委员会起诉是最好的。

　　律师黄林锋认为，专项维修基金纠纷是合同违约，属违约之诉，业主可以以合同违约向法院提起诉讼。

　　消费者起诉有门

　　Ｎ实习生王勋

　　本报记者 李进

　　本报讯一起房产买卖纠纷，这8个月里，福州黄女士辗转了多个部门，仍是“摸不着门”。昨日，听取了律师建议后，记者再次随黄女士走访了台江区法院和福州市仲裁委员会。黄女士的合同纠纷有望在近期进入法律程序。

　　昨日，记者就黄女士的合同纠纷，采访了福建八闽律师事务所副主任郑律师。他建议黄女士可以分两步走，第一步，请福州市仲裁委员会出具一份不能受理此案件的书面证明，其中需写明因被申请的主体不存在，所以不能予以受理；这么一来，合同中所规定的争议解决条款将被视为无效条款，也为接下来进入法律程序扫清了障碍。第二步，将卖方福州青鸟房产代理有限公司以及福州青鸟物业代理有限公司作为被告一并起诉。

　　昨日下午，记者和黄女士先后走访了福州市仲裁委员会和台江区法院。仲裁委的工作人员告知黄女士，仲裁委将在近期内下达不予受理通知书，通知书中将注明不予受理的原因。台江区法院也表示，只有接到仲裁委出具的有关书面材料，才能进入法律程序，否则，法院也无法受理。