“旅游+地产”——海南房地产的必由之路？

　　当失去政策优势之后，在相当长的一段时间内房地产之于海南或许只是痛楚。幸好，大自然眷顾海南，给予海南优美的自然环境，外地人愿意来海南旅游。旅游，是海南值得骄傲的话题，海南的房地产也愿意站在旅游这个大树底下。于是，旅游＋地产这种模式带给海南房地产发展商的是欣喜！只不过问题也随之而来……

　　三亚房产如何抓住旅游这个救命稻草

　　特约撰稿 洪牧

　　现状

　　又入冬季，三亚旅游地产则在迎春。

　　旅游房产两年来在三亚风行，房价节节上涨，两年来三亚海景房均价已上涨了一倍以上，三亚湾的海景房均价已达到6000元，远高于海口，受此形势鼓舞，在三亚沿海及沿江地带，一个个大盘又将拔地而起，时代海岸、玉海国际公寓、椰风海韵公寓，各项目均已启航，抢占旅游地产的黄金季节。

　　但三亚旅游地产对旅游平台的过分倚重，使其无法找到一条独自坐大的途径，尤其在三亚，城区人口仅15万多一点，使此产品全赖外销，这就必然受制于硬环境和旅游业的发展。旅游地产成为三亚的救命稻草。

　　问题

　　旅游地产两年来的亢进，使各地产商无法理性思考营销模式，从而导致品牌的贫血。其空间本来很广阔，但因大量同质项目仓促上马，营销手段的大量克隆，价格的无序，使其空间迅速发生堵塞。在细节操作上，由于缺乏成熟的市场规范，发展商的随意性对品牌具有极大杀伤力；同时，旅游房产可观的利润空间，使房产价格出现极大浮动，价格的暧昧影响旅游房产的健康发展。

　　另外，开发商的急功尽利为后期经营管理带来极被动局面，不光因为投机购房比例高产生的空置率使房产缺少人气，同时因为异地客户的空住率也给物业管理者带来不便，更因一些经营性房产，成为开发商促销手段摔下来的重大包袱，这比较突出的是产权式酒店。

　　海南是最早引进产权酒店概念的地方，"南海传说"项目当时以产权酒店模式几乎成为旅游房产在中国源头作品，而该项目从1992年开发起就纠纷不断，引出了中国第一例产权式酒店预售合同纠纷民事诉讼案，至今遗留问题仍未得到解决。

　　十年过去，在海南的产权式酒店又被注入新的内涵走进房地产视野，"仅一个首付，就让你成为拥有产权的四星级酒店主人，每年回报8%上下，以此收益冲抵月供后还有赢利，到按揭期满，你就完全拥有一套客房。"这样的承诺，当然极有吸引力，对那精明的华东投资人更易动心，尽管房价远高于其它商住房价格，依然备受青睐。但现在问题出来了，酒店业的剧烈竞争和旅游市场走势的低迷，让人不得不操心其承诺能否兑现，并为后期经营者悄悄捏一把汗，据笔者了解，目前许多发展商在承受当初承诺的痛楚，在亏本完成8%的回报率，但如果发展商撑不下去，会引起多少业主与经营者的纠纷？

　　阳光与冬天，几分温暖，几分寒意。

　　打旅游牌 海口商业地产唯一出路

　　特约撰稿 何中光

　　海口是海南全省的政治、经济、文化中心，但从全国的角度来说，海口是一个规模、消费水平处于中流的城市，其商业环境和商业气氛与广州、上海大相径庭。但今年以来，海口上马了一批商业地产项目，如复兴城、宜欣商业广场、海南第一MALL……，似乎欲与上海、广州比高，但海口有优势吗？

　　以海口作为"南中国旅游度假圣地"的定位出发，旅游产业是海口的重要产业，海口商业与旅游结合，形成以岛内人士为基础消费，岛外游客形成高端消费的格局，这是海口商业的必然选择和唯一出路。这种模式与传统的，以商贸流通带动的商业不同，后者要求城市腹地广阔、人口密集、周边经济、物流、交通发达，而海南的商业在这些方面都是先天不足，后天难为。立足自身特色，海口商业应该扬长避短，走旅游购物、休闲购物为主的新型商业之路，这种依附在旅游资源的商业是精品商业、特色商业，这是海口商业的缺陷也是海口商业的特色。

　　依托着优美的自然景观和丰厚的商业资源，海口外滩成为海口新商业最好的诞生地，也是海口商业个性的展示地。有海南旅游整体品牌良好效应，这里有海阔天空、充满热带风情的大海，带给人耳目一新的商业环境，有完善的城市设施和标志性建筑，以及大量的休闲人群和旅游客源，未来宏大的规划又使之成为城市最美的风景线，这些都成为海口新派商业具有的丰富的内涵，海口新派商业的将呈现以下特点：

　　一、 改变单纯的商业购物，使商业成为一种更休闲的生活方式、另类的人文之旅。

　　二、 与海口最宝贵的资源相接。空气、海洋、溪流、绿地这些是大自然给海口最宝贵的馈赠，现代商业不是让人远离自然，而是随时感受自然。

　　三、 变单一消费变成复合消费。把传统分割成块的购物、餐饮、休闲、娱乐集中在一起，形成满足多元消费的模式，带来全方位的新鲜感受。

　　四、规划更加人性化与国际化。现代商业不应在封闭、局促的环境里购物，也不是小而全的业态模式，步行街、大型复合型购物中心或专业化的精品主题商场是潮流趋势。

　　但是以上一切都建立在海口能够吸引大批游客的基础上。(完)