一房卖六人 谁先过户就给谁

　　记者张学勇为您报道退休夫妻用多年的积蓄买下一套商品房准备安度晚年，年轻男士按揭房屋准备迎娶新娘，结果都被开发商的一房多卖害得房财两空……这样的事情在现实中并不少见。结合时下引起强烈反响的《物权法（草案）》，上周做客成都的我国著名民法学家梁慧星教授为准备购房的市民指点了三招，希望市民能用法律手段保护自己的合法权益。

　　第一招：物权优先

　　经典案例

　　一房卖六家房屋该给谁

　　某市曾发生一起罕见的商品房一房多卖纠纷———开发商先后与6名购房户签约，将一套商品房卖给了6个人。得知真相后，6名消费者都表示要这套房屋。房屋究竟该归谁？根据谁先签订合同、谁最需要房屋还是谁最先付款？纠纷因此越闹越大。

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　　先物权优先后合同优先

　　梁教授：解决一房多卖问题就一个标准：物权优先。如果其中一个人已经办了产权过户登记，那他就已经获得了所有权，法官马上就可用物权优先于债权原则判有所有权的人获得房屋，而不问谁最先定合同或谁最需要房屋。如果都付了购房款且都没有进行过户登记，那房屋就应给最先签合同的人。

　　第二招：以登记簿内容为准

　　经典案例

　　兄弟争商铺结果闹反目

　　市民黄先生继承父亲遗留下的一个商铺时补偿了弟弟一笔钱，弟弟因此放弃对该商铺的继承权，黄随即办理了该商铺的变更登记手续，并取得了新的产权证，权利人仅他一人。几年后，弟弟以商铺的新产权证上漏掉了他的名字为由要求撤销新产权证，重新分割商铺的所有权，兄弟俩因此反目。专家支招

　　两证不一致登记簿优先

　　梁教授：《物权法（草案）》规定，不动产登记簿上记载的事项是物权归属和内容的根据。房管部门管理的不动产登记簿的证据效力高于产权证的效力，两者登记的权利人不一致时以登记簿的内容为准。当然，登记簿上的权利也不是绝对的，如提出异议的一方能提供反证并足以推翻登记簿上的内容，法官同样可以根据“权力推定”方式根据反证作出判决。

　　关于不动产登记簿记载错误的问题，有两种情况：一是当事人故意所为，与登记机关无关，那登记机关不担责；二是登记机关的过错，如给当事人造成了损害就应承担侵权责任。

　　第三招：预告登记预售房

　　经典案例

　　预购商品房房财两落空

　　某开发商开发的楼盘尚未开始破土动工，很快就有市民找上门与其签订预购合同。其中，准备在明年结婚的小马也交付了一笔不菲的预订金。开发商因种种原因拖了两年多仍迟迟未开工，小马要求退钱，结果意外发现开发商还将他认购的那套房子预售给了别人。小马最担心的是，如开发商因经济原因不能开工，他将房财两空。

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　　搞预告登记可降低风险

　　梁慧星教授：《物权法（草案）》中创设了预告登记制度，目的就在于保护商品房预售中的买房人。以前，买房人签订预售合同后却不能去登记机关办理登记，因为这时房屋还没建好。没有登记就没有产权，这也是导致一房多卖的一个重要原因。

　　《物权法》通过后，买房人订立预售合同后就可拿着合同去登记机关申请办理预告登记，把预购的那套商品房的房号连同合同的合同号等全都记在登记簿上，开发商今后把这个号码的房子再卖给别人就会无效了。这一制度不仅可以堵塞一房多卖的漏洞，也可保护银行的抵押权。今后，尽管开发商尚未盖好房子，贷款银行同样可以拿抵押合同去登记机关办理抵押权预告登记。