南京出台试行规定 小区车库车位权属难题破解

　　【龙虎网讯】新闻提示：由于国家缺乏可操作性的相关法规，长期以来，小区车库的权属问题一直困扰着许多城市。而因为对2001年3月出台的《江苏省物业管理条例》相关规定的理解有分歧，南京各小区的业主与开发商之间，就包括车库在内的商品房附属房屋的权利归属纠纷也时有发生。

　　昨天，南京市房产、建委、规划、物价等五部门联合出台了《商品房附属房屋转让等

问题的若干规定》（试行），对商品房的附属房屋转让，特别是车库的权属划分难题给出了明确的“答案”。

　　车库车位归属划分有了明确标准

　　在商品房附属房屋转让等问题的若干规定中，市民普遍关心的车库权属划分，也有了明确说法。

　　按标准配建的室内车位，15％归业主共用

　　根据2003年5月份修订的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位，试行规定明确，相当于标准配建总量15％的室内机动车停车位，以及全部露天的机动车停车位，为小区所有业主共用停车位，开发商也不得处置。

　　其余按标准建设的室内车位，以及超过配建标准建设的室内机动车停车位，则都是开发商可以销售的“业主专用停车位”。但是，如果规划部门核定了停车位的分配比例，则按照其核定的实行。

　　可售车位，只能卖给本小区业主

　　试行规定还明确，开发商可以销售的业主专用机动车停车位，应向本物业管理区域内的业主出售，不得出售或出租给其他人。商品房未销售完以前，应当以出售一套房屋随售一个专用机动车停车位为限；商品房销售完毕后，则不受此限。购房人买下车位后，可以到房产部门办理权属确认手续，具体是把车位的位置、面积注记在房屋产权证的附记栏中，如果购房人要卖业主专用机动车停车位的，也要卖给本物业管理区域内的业主；假如车位随商品房配套销售、购房人后来又要把房屋转让出去，车位也要一并转让。

　　开发商卖楼，车位归属要公示

　　为防止开发商“暗箱操作”，保证车位使用的透明度，开发商在申请商品房销售许可时，必须在其提交的商品房销售方案中，明确业主共用机动车停车位和业主专用机动车停车位的具体位置。在销售时，开发商要将这两类停车位的具体位置和归属予以公示。房屋竣工交付时，两类停车位之间也要有明显的区分标识。

　　公用车位收益，由业主大会处置

　　以后，明确划定为属于全体业主的共用停车位，在小区业主大会成立前，已竣工的业主共用停车位交由前期物业管理企业代为管理；在业主还未使用前，相关的管理费用由开发商支付。在业主使用后，由物管企业收取停车位租金和物业管理停车服务费。

　　对于业主共用停车位究竟该如何使用、使用以后所产生的收益归谁处置问题，房产部门人士在解释试行规定时说，这完全由业主大会根据省物业管理条例的有关规定来确定。比如所获得的租金收益，可以用于贴补物业管理费用的不足，或者放进公共维修基金。

　　政策性住房小区车位，处置办法另定

　　前不久出台并施行的南京市经济适用住房管理实施细则规定，以后新建的经适房小区，也要按照规定的比例标准建设机动车停车位。这一块，该试行规定中表示，由政府批准建设的政策性住房，包括经济适用住房、中低价商品房、廉价房等，其附属房屋中的经营用房和室内车库的处置办法，将另行制定。

　　全体业主拥有8种未分摊的附属房屋产权

　　在昨天五部门联合召开的新闻通气会上，市房产部门人士解释，按照上级相关规定，附属房屋建筑面积分摊入共用面积的部位，产权归全体业主共有。

　　对于没有分摊进共用面积的附属房屋，我市刚出台的商品房附属房屋转让等问题的若干规定作了进一步明确，其中8大类没有分摊入共用面积的共用附属房屋，其产权也归全体业主所有。即：规划核准图上标注的自行车库；规划核准图上标注的底层架空层；规划核准图上标注的避难层（间）；规划核准图上标注的共用设施备用房；房地产开发企业按规定应当移交全体业主的物业管理用房；房地产开发企业承诺归全体业主共有的房屋；层高2．2米以下的房屋；法律、法规规定归全体业主共有的房屋。这些属于全体业主共有商品房附属房屋，可由业主委员会申请登记，但房产、土地部门不颁发房地产权属证书。

　　除了上面规定的情况或法律、法规另有规定的以外，未分摊入共用面积的附属房屋，其产权则归房地产开发企业所有。

　　以前的车库怎么办？

　　南京的商品房附属房屋转让等问题的若干试行规定是从昨天实施的。而在本试行规定出台前，南京已有许多小区配建了车库，这些车库又该怎么办？记者昨天采访了市房产局相关负责人。

　　这位负责人向记者表示，在这个规定实施前，开发商已经被获准销售的车库，以及其他商品房附属房屋，其产权归属不再按照这个规定进行调整。反过来说，如果在此前没有获准销售的车库，或者还没有销售出去的，就要按照这个规定实行了。

　　过去，很多购房人买车库时，买的都是“使用权”。对于这部分车库，这位负责人说，如果按照现在的规定是可以销售的，购房人又想买下所有权，则要跟开发商商量。因为按照规定可以销售的车库，开发商有处置权利。如果开发商愿意卖所有权，购买人可以把房屋产权证拿到房产部门，在附记栏中加注记进行登记确认。当然，不能卖的车库，房产部门是不会予以登记确认的。

　　明确车库归属有利降低房价

　　南京出台商品房附属房屋转让等问题的若干规定，使小区车库权属等问题有了明确说法，也使时常出现的小区车库纠纷可以迎刃而解。昨天，市房产部门相关人士还向记者表示，明确小区车库权属的划分办法，还有利于降低房价。

　　南京出台试行规定 小区车库车位权属难题破解

　　2004-12-24 8:13:46推荐本稿短信订阅 pageCon();

　　作者：胡蓉 侯锦阳

　　（来源：南京日报）