存在风险 注意房地产开发企业"三款"问题

　　中广网北京12月25日消息当前，房地产开发企业“三款”———国内贷款、定金及预收款、应付款中，出现了一些值得关注的新情况。

　　国内贷款规模仍然偏大

　　据人民日报报道，去年特别是今年初，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款迅

速扩张。2003年规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。今年1—2月，规模为642.9亿元，相当于去年的1/5，同比增长63.0％，增幅比处于高位的去年高21.7个百分点。通过加强宏观调控，房地产开发投资的贷款增幅放慢，今年1—10月增长5.9％，增幅比1—2月低57.1个百分点，但仍然还存在以下几个方面问题。

　　一是使用和占压银行资金还偏多。今年1—10月，房地产开发投资本年资金来源中，国内贷款2528.1亿元，分别相当于从1999年到2003年5年的2.3倍、1.8倍、1.5倍、1.1倍和0.8倍。全国商品房空置面积虽然呈逐渐下降趋势，但10月末仍有9777万平方米，其占压资金很大一部分属于银行资金。

　　二是资金来源很大程度上仍是单一结构。房地产开发投资资金主要来源仍是国内贷款，而其它融资渠道甚少且极不稳定。今年1—10月，房地产开发投资本年资金来源中，债券只有0.08亿元，增长下降66.7％；利用外资163.7亿元，增长7.6％，而1—3月增长达105.3％，1—4月和1—5月急速下降为负数，1—6月开始止负转正。

　　三是国内贷款存在反弹因素。三季度房价增长高达9.9％，房地产开发企业和居民对房价预期也随之高企，加上暂停农用地转用审批半年期已经结束，不仅刺激房地产开发企业的贷款和抵押土地贷款冲动，客观上也使银行乐于向资产价值看涨的房地产开发企业发放资金。

　　定金及预收款过度扩张

　　据央行统计，2003年我国个人住房贷款余额11779.74亿元，占同期短期贷款余额的14％，分别相当于2003年12月建筑业和农业贷款余额的3.9倍和1.4倍，为同期房地产开发投资本年资金来源中国内贷款的3.8倍。到今年6月末，个人消费贷款已超过17000亿元，如按1998年—2003年个人住房贷款占个人消费贷款的75％—97％计算，个人住房贷款余额约为12750亿元—16490亿元，占同期整个短期贷款的14.8％—19.1％。

　　由于国内贷款增长下降，房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。据国家统计局对今年一季度2073家房地产开发企业调查，32.3％的企业定金及预收款增速超过50％。今年1—10月，房地产开发投资本年资金来源中，定金及预收款达5418.5亿元，规模居各项资金来源之首，分别相当于同期国内贷款、利用外资和自筹资金的2.1倍、33.1倍和1.4倍。

　　房地产开发投资资金来源中定金及预收款增长过快，具有多方面的影响。

　　第一，间接加重房地产开发投资对银行资金的依赖。今年1—10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中比重超过六成，达61.3％，比今年1—2月非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。

　　第二，存在潜在风险。目前个人住房贷款不良率虽然较低，但其风险具有暴露时间长和隐蔽性强等特殊性，如果房价发生逆转，很容易造成银行大量不良贷款。

　　第三，激发房地产开发投资反弹风险和房价继续上涨。1—10月，房地产开发投资增长28.9％，增幅比1—9月回升0.6个百分点；全国商品房价格上涨11.7％，呈继续上升的势头。其重要原因，就是虽然国内贷款下降，但银行资金又从定金及预收款大幅增长方面流入房地产开发企业；同时定金及预收款的增加，即意味着房贷等需求的相应提高，从而刺激房价上升。

　　第四，制约房地产开发企业规模和自我发展能力提高。在其它融资渠道狭窄的条件下，规模和自有资金偏小的房地产企业，必然把银行资金作为投资资金的主要来源，而直接和间接使用银行资金比例过高的另一方面，又不可避免地导致企业规模和自我发展能力低下。1—10月，房地产开发企业平均自有资金仅占16.3％，虽然比去年同期略有提高，但远低于银行贷款比重要求。

　　应付款居高

　　2003年，房地产开发企业资产负债率75.8％，比同期建筑业高12.1个百分点，比同期工业企业高16.8个百分点。房地产开发企业应付款同样居高不下。今年1—10月，房地产开发投资本年资金来源中，应付款合计达1435.7亿元，分别相当于1998年和2003年的1.6倍和0.9倍，为今年1—2月的3.6倍。

　　房地产开发企业负债率高和拖欠严重最为直接的后果是，影响农民工工资发放。房地产既是农民比较集中，也是拖欠农民工资比较严重的行业，其中占各项应付款六成以上的应付工程款，直接造成和包括工程承包单位对农民工工资的拖欠。此外，这个问题还加大了被欠企业的还贷困难，间接增多银行的不良资产。今年1—10月，房地产开发企业应付工程款880.4亿元，占各项应付款的61.3％，相当于全社会固定资产投资资金来源中各项应付款的近1/5；应付设备、器材款53.2亿元，相当于全社会固定资产投资资金来源中应付设备、器材款的11.2％。这必然进一步加剧相关企业的困难程度。来源：人民日报责编：肖芬