温州楼市的疯狂气息

　　“有土斯有财”的传统观念，使温州人对土地、房产及其附着物有着根深蒂固的特殊偏好。

　　撰稿／杨艳萍(记者)

　　在温州市区一条比较背静的街道上，记者指着路旁看似破旧的一幢民房向出租司机问

道：这样的房子，大概能卖到4 、5千吧。“4、5千？”司机诧异地回头扫了一眼，“现在要买4、5千的房子，你就到乡下去吧，市区是再也买不到喽。 ”

　　温州异动

　　来前风闻，温州的房价现在已经超过杭州，位居浙江全省第一。市区楼盘的均价已经达到8000元，不少楼盘的价 格已超过1万。这样的价位在目前国内非中心中等城市中，恐怕是绝无仅有了。

　　“从1998年到今天，这6年是温州楼市的黄金年，几乎每年的涨幅都在20％以上，尤其是今年的下半年，上涨 的幅度之大、速度之快，令人咋舌。”一位温州地产行业的人士告诉记者，今年9月份以来，温州市区多数区块的房价平均每 平方米上涨了1200元左右，个别楼盘每平方米甚至月涨2200元左右。”

　　眼见着价格每天都在向上强劲攀升，在当下的温州，从市民到政府买房和炒楼已成了各方最为关注的话题。温州人在 各地买楼的声势和做派早已名声在外，在本乡本土买房下手更是生猛。

　　今年11月，原温州东方造船厂113亩的土地进行拍卖转让，由于原厂址地处温州商业中心的小南门附近，被普遍 认为是温州市区硕果仅存的一块风水宝地。政府招标出让的起始价格是7.7亿元，结果被2004年6月成立的温州中瑞财 团以15.3亿的最高投标价一举拿下，达到了每亩1356.93万元，刷新了温州国有土地出让的成交纪录。中瑞财团声 称，要在3年内利用这一地段打造出号称“温州曼哈顿”的高档住宅区。

　　中瑞中标一月，交纳了4000万的保证金，楼房的图纸还未及设计，房子就已经卖完了。中瑞卖楼花的“故事“， 近两个月来为温州市民最津津乐道。在温州采访期间，几乎每一个采访对象都会向记者谈及这一话题。

　　当地一位房产中介告诉记者，中瑞有9大股东，每个股东手中掌握部分房源，购房者需要向某个与中瑞股东相关的人 员交纳2万元转让费，签订一份《房屋买卖定金协议书》，再将100万元打入某个股东的帐户，就可以获得一张由这位股东 个人名义开出的借条，获得房屋建成后购买一套150平方米以下住房的权利。如果房屋面积超过150平方米，则必须打进 120万。据说在“抢购”的初期，转让费用远不止2万。

　　“中瑞的这一做法，把温州市区的平均房价每平方米至少拉升了500元。”这位人士表示，按照规定中瑞在6个月 内必须缴纳50％的地价款，(不含保证金)，假如中瑞的资金不能按时到帐，整个温州的房地产有可能出现“停滞”，对温 州的地产业而言这可能是一个关键的节点。这种近似疯狂的气息已透露出危险的信号，不少购房者在心理上已无法承受。

　　巨大的市场需求

　　温州房价出现异动，已引起中央有关部门的关注，12月20日，国家发改委相关部门的负责人来到温州，就温州近 几月来楼价超常上涨的情况进行调研。根据温州发展计划委员会投资处的一份报告显示，1999年初以来，温州商品房价格 以平均每年12％-15％的比例上涨，部分区域房价年均增幅超过20％。2002年温州一级地段商品房的价格达到每平 方米5935元，二级地段商品房每平方米达5146元。到了2003年，一类地段每平方米价格达到7209元，二级地 段商品房每平方米达5300元。

　　温州市政府房地产部门的统计表明，2004年前三季度，温州房屋销售综合平均价格居全浙江省之首，商品房销售 平均价格达到每平方米6750.5元，比杭州和宁波两个城市分别高出2和28.5％，比全省平均水平高31％。到了2004 年年底，温州市区部分地段房价比2003年底房价同比增长了30％以上，均价超过10000元／平方米的楼盘越来越多 地闯入人们的视线。

　　2004年前三个季度，温州商品房销售价格同比上升了14.1％，涨幅比上年同期扩大6.5％，二手住宅交易 价格同比上升15.1％，涨幅比上年同期扩大1.2％。此外，温州全市商品房空置率一直呈下降趋势，2002年为8.05 ％，2003年前三季度全市商品房空置面积仅为4.4万平方米，同比下降了4.5万平方米，由此说明温州房地产市场的 买方无论对商品房的增量还是存量的吸纳能力都是十分巨大的。

　　那么温州房价何以在2004年出了一个加速上涨的过程？一个基本的判断是，温州房地产开发用地共给量不足，投 资、投机购房需求旺盛；房价、地价上涨过快，房价虚高，存在局部房地产投资过热现象；房地产业发展处于高位震荡，寻求 理性调整的时期。

　　温州近4年每年仅向社会公开推出出让土地400-600亩，仅占规划需求量的10％，无法满足房地产企业的开 发需求，更难以满足市场的购房需求，这是导致温州房价炒做上扬过快的主要原因。

　　根据温州近几年房地产业发展的情况初步测算，温州市区每年用于房地产开发的土地面积应在2800-3000亩 左右，才能满足市场需求，其中安置用房建设用地与经济适用房(含廉租房)各占20％左右。

　　据当地房地产部门负责人介绍，温州房地产业现存的主要问题是，土地投放量少并且缺乏计划性；住宅供应结构不合 理，小区居住质量偏低；商品房价格上涨幅度过快，投机炒楼哄抬房价势头蔓延；企业能级不高，产业集中度偏低；房地产市 场运行信息不透明，还不能充分适应市场需要。

　　在短期内要抑制房价上涨过快，参照其他城市的方法，提高预售门槛，对多层房屋要求结构封顶，高层房屋要求建到 1／3以上，才可以发放房屋销售预售证，对未领取销售预售证的，禁止以任何形式认购、订购并收取订金。二是落实、完善 房屋销售合同备案制，限制更名。对确需更名的，应按现有规定收取税费，以减少“炒楼花”现象。

　　专家建议，围绕着高速公路和大通道的建设，温州应该拉大城市框架，在大都市范围内合理安排防地产开发用地，将 瑞安、永强、乐清、永嘉、洞头等地纳入温州城市之中，建设配套齐全的组团城市，以解决向中心城区过度集中的居住模式。

　　资本冲动

　　中国人民银行温州中心支行近期出台了《温州民间资本的发展与引导研究报告》，报告中透露，截止2003年年末 ，温州民间资本的规模为2770亿元，2004年的规模将达到3000亿元。报告同时显示，如此巨大的民间资本对改善 当地的投资环境、提升产业层次及生产效率方面的贡献非常有限，资本与实业脱离的现象相当显著。大量的资金在向房地产行 业聚集，在抬高楼价的同时，投资风险也在不断加大。

　　另一个明显的迹象是，部分从事眼镜、外贸、制造等行业的中小业主，由于行业不景气利润不断萎缩，也将主要的投 资方向转向房地产，这样就容易使一个城市的产业结构失去均衡，对产业发展造成危害。

　　大量的资金聚集在一个小小的区域中，投资的冲动总是难以抑制。温州晚报广告策划部主任叶存政对记者说，温州人 会经商能赚钱是全国有名的，小富即安不是温州人的个性，当他们手中有了钱，是不会将钱存入银行换取十分微薄的利息，而 是习惯全部用于投资，不是用于扩大再生产，就是投于他们感兴趣的行业。赚钱的示范效应，往往会带动他身边的亲朋好友一 起参与。

　　在投资活动中，外人更多看到的是他们一掷千金的豪气和魄力，其实温州人的精明和务实，才是他们能够快速积累起 巨大财富的根本。温州人有句话：不熟不做。当地集中了浙江乃至国内最多、规模最大的民营企业，但是却少有企业愿意争取 上市场，谈到不肯上市的原因，往往又被轻描淡写地一笔带过：对资本市场不熟悉，看不清这潭水究竟有多深。

　　务实的作风甚至使温州人对虚拟的股票证券市场表现出一种普遍的淡漠，对于高科技行业温州人也少有跟风。“有土 斯有财”的传统观念，使他们对土地、房产及其附着物有着根深蒂固的特殊偏好。

　　如果拿温州与北京相比，温州是一个生产型城市，北京则是一个消费型城市。温州人积聚了大量的民间资本后，除了 用于扩大再生产，沉淀下来的自己需要有一个出口。叶存政说，“北京有一个记者到温州采访时发现，温州除了房价比北京高 ，其他方面的消费都要比北京低。闲暇时间，北京人喜欢外出旅游，就是在平时也非常注重娱乐、休闲和健身。而温州人的生 活，似乎就是围绕着生意和赚钱展开的。当大量财富积聚在一个中等城市中，又没有更具吸引力的消费热点，资金势必会出现 外溢。资本就自发地流向利润更高的地方。”