新周刊：中国房地产语文教材(3)

　　房地产城市流派之上海

　　置业抢占上海滩

　　上海语文：国际社区、天价豪宅、房地产泡沫、欧陆风情、炒房

　　文/熔融

　　"两外”(在上海的外籍人士和在上海发展的外地精英)成为托起上海房地产市场中高端产品的中坚力量。近年来，上海的高校毕业生中只有不到10%在就业时选择离开上海，这些“新上海人”的潜在人群和部分本地人支撑起上海房地产的中端客户市场。随着上海许多旧城区的改造，一部分搬迁户将会离开世代居住的弄堂时代，有可能迁居到远离市中心的位置，搬到外环线附近居住，真正形成一部分老上海人环居在外，中间是一部分“新上海人”和老上海人杂居，市中心是以“两外”和部分老上海人聚居为主的居住形态。

　　随着上海房地产市场的一路走高，购房的居住需要逐渐变为上海人的一种投资理财的手段。国内许多资本(江浙闲散的民间资本)也都望风而动，轰轰烈烈的“抢占上海滩”的运动发展到了高潮。

　　房地产市场的多样性需要和上海房地产市场普遍走高的房价，成为目前上海房地产市场中最为尴尬的一幕。相比北京房地产市场产品的多样性和逐渐区分的房价，上海的房价的最低底线一直在节节攀升，引得众人对于上海房地产泡沫论的兴趣高涨，而在上海的房市具有代表性的各家房地产商犹如八仙过海，各显神通。

　　模板派：要的就是奢侈

　　2001年，世贸滨江花园就以天价打上了“豪宅”的烙印。此后在上海开发的豪宅都会以世贸滨江花园作为蓝本，一时间世贸滨江花园成为上海具有地标性楼盘。

　　世茂集团所开发的房地产项目基本都是针对国内房地产消费市场的顶端人群，首先在项目的位置选定上就确定了豪宅要占有的稀缺资源，处于地标性的位置给自己的项目带来地标效应。高端房地产的消费人群大都视野开阔、见识广泛，豪宅的项目设计当中一定要给客户带来认同感。世贸滨江花园社区的景观设计荟萃六大世界风格园林景区，不怕你没有当贵族的感觉。

　　城市规划派：要的就是规模

　　以开发中低价房为主的绿地集团自1992年来的11年内开发的400多万平方米住宅中，中低价房占85%，他们所擅长大规模造镇。在很多开发商想尽办法开拓上海市场的时候，绿地集团将企业重心向外省市转移，并且保持每年拓展1至2个城市的速度。自2001年绿地集团先后在南昌、合肥、长春、昆山、南京、常熟、成都、西安、郑州等地进行房地产开发,签约项目建筑面积已达1400余万平方米，项目总投资超过300亿元。绿地集团在内陆城市大卖“上海牌”，当他们在当地建立起一个以居住为主，集商业、办公、酒店服务于一体的城市大型综合体时，对于树立绿地的品牌带来不可估量的收益。

　　洋务派：要的就是中产

　　以策划代理房地产项目出身的复地集团，抓住本地自住为主的中等收入人群最扎实、最持续、具有稳定购买力的特点，运用主副品牌模式，推动了副品牌产品的销售。2004年年初香港的成功上市，以及随之而来的摩根士丹利房地产基金和荷兰ING的成功注入，使得复地集团在上海房地产市场的资本运作上占尽先机。他们提出的新立体式内庭概念，使公共空间与私密空间有了一个过渡地带。

　　文化艺术派：要的就是个性