“合作盖楼” 个人能担多大风险

　　100人中如何选出50名股东 怎样建立纠纷的解决机制 所有的事都投票表决是否成本太大

　　夏仲鸣发自北京 2004年，房地产市场经历了一次次冲击。就在年末，于凌罡和他的合作盖楼计划浮出了水面 ，并掀起了一场大讨论，从蓝城网站到无数的媒体，还有于凌罡的家中，关注的人越来越多，报名参与的人也是源源不断。于 是，有媒体将于凌罡评为200

4中国房地产关键人物。

　　设想节约40%房价

　　于凌罡提出了一种新的开发模式，即政府规划、业主出资、银行贷款和开发商竞标的经济适用房。他说合作盖楼可以 节省四笔费用：一是节省销售利润，由于合作盖楼项目是非营利的，所以可以不支付开发商售楼时附带的利润部分，通常占房 价的15%至20%；二是节省广告销售费用，这部分通常占房价的5%；三是节省项目贷款利息，开发商承担的利息应接近 整个项目总造价的10%；此外，还可以节省房价中包含的灰色开销，“一是机构维持费用。二是开发商的灰色费用。合作建 房操作透明，且提供相应的监督机制，节约了以上费用，完全可以用市场房价的70％甚至是60％就能拥有一套住宅。”按 照于凌罡的说法，自己盖的房子比买开发商的房子大约便宜40%。

　　按照这种估算，合作盖楼项目确实让很多买房人心动，而政府相关部门也未表示反对合作盖楼，目前国家和地方法规 都没有对这种合作盖楼有禁止性规定，因此如果他们符合房地产项目开发的各种要求，就有可能获得项目批准。不少专家对这 种想法也表示肯定和支持，但他们同时也认为合作建房不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，并不 是每个建房人都能驾驭市场风险。于凌罡的设想和解决方案可行性有多大？记者分别采访了维权专家与著名房地产专家。

　　自己盖房

　　个人能担多大风险

　　“他们的做法没有任何法律空白，理论上完全可以做。但就像符合条件的人都可以做生意却未必赚钱一样，只是这种 方式能否把这件事做成的问题。因为，这里面光有激情是远不够的……”中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心肯定了 这项计划的合理性，但同时，他也对这种模式的可行性提出了四点担心：

　　首先按前期宣传，将来合作盖楼项目成立的实体很可能是以有限公司的形式成立，我国在有限公司股东数量的限制上 限是50名，而他需要300-500人。那这么多人怎么选举出50名代表呢？代表的权限如何界定？

　　其次风险来自方方面面。他们的风险从现在就开始了，至少是名誉的。而商业风险他们发起人已经在承担，因为已经 投入了不少精力和财力。每吸收一个人进来就开始承担一份风险，太多了……

　　而买房子，你所承担的前期风险都没有了，或者通过合同都有人替你承担。这里，没有别人，只有你们自己。假如发 展商因自己的原因违约，可以向发展商索赔。而如果是自己盖，自己就是发展商了，只有自己承担责任。一个房地产项目少则 2年，多则5年。需要消耗大量的资源，这些他们可能没有充分考虑。

　　再者，“分次定向转账付款模式”只能从一方面降低了资金的风险。可如果真的遇到不继续超预算，投资房子就盖不 起来(材料涨价、工人罢工等)的事情呢？这种风险他们可能连想都没想过。

　　最后，制度是什么？只是个框架。有了法律，没有护法机构，法律就是废纸。国家的制度(法律)是靠军队、警察、 行政等强力机关维护的。而民事主体间的制度，只能靠司法裁判获得保护。这个时间成本有多高？他们考虑过吗？为一个事情 等法院判决再决定？谁耽误得起呢？即便投资人愿意，施工单位还不干呢！我们要制度，更要想如果制度不被执行怎么办。只 想前者，那纯粹是孩子的幻想，而后者，是大量发生的事实(违法行为)。

　　民主制度很难建立

　　“关于我们的实体，成立公司或者法人团队都有可能。目前大家更倾向于成立有限公司，关于股东的权限将通过公司 章程来规定。我们将利用三权分立来保证按照民主制度来运作。”但对于具体的权限，于凌罡没有给出明确的说法。

　　著名的房地产律师北京汉卓律师事务所律师秦兵指出，这个项目中必须解决制度的技术问题，必须高度重视制度建设 的成本，这其中将牵涉大量的资金和人力。如果是以有限公司的形式成立，在公司章程的制定中，关于股东的知情权保护、财 务信息的透明化、管理人的违约责任、表决的及时与有效、纠纷的争议解决机制等等相关内容都是相当关键的。

　　秦律师表示，如果他们采取分成若干组再选出股东的方式，在具体的操作过程中会比较麻烦。“股东实行自己本身的 权利就很难，如果是作为代表就更麻烦了，这几个人之间的意见如何协调，风险会很大。”

　　而对于于凌罡提出的管理风险说法，秦律师强调，一定要写出民主制度，只能相信固化的制度，只有通过选出来的人 才可能信任。但民主制度的建立非常复杂，民主的核心是代表大多数，制度本身的制定就非常困难，怎样才能代表大多数，不 是每个人都能完全尊重民主制度，如果出现49：51的情况怎么办，如何解决争议？是重新投票、放弃还是依据少数服从多 数的原则，各种情况以及相应的解决办法都要考虑到。还有，如果仅限投票表决来决定所有事情，决策成本是不是太高了？这 其中牵涉了方方面面，要想真正代表并能在实践中实现大多数人利益绝非易事。

　　对“分次定向转账付款模式”，秦律师认为值得推广，但他提出了一个问题，如果提供资金的人在项目运作过程中临 时退出，有相当一部分资金空缺的话，怎么办？