鸡年到 成渝楼市走向何方

　　成渝交往史源远流长，你中有我，我中有你。鸡年来临，唇齿相依的两地楼市也在互相影响着。而在对许多问题的认识上，业界人士各有其说。

　　价格说 蓉降渝升

　　从目前成渝两地各个方面透露的消息来看，“成”降“渝”升似乎已成了很多人的共

识。

　　重庆：楼市将逆市飞扬

　　有消息称，2004年重庆房价比2003年上涨14.9个百分点，统计数字显示：2005年重庆总的开发量将在5000万平方米左右，如此大的开发量让山城房地产市场到处充满着火药味。因此，有人大胆预测，多方面的原因将促使重庆房价继续上扬，加上房地产投资将继续保持适度增长，2005年的增长幅度将达30%左右。

　　这不，临近鸡年，占地1300亩的融科蔚城便抢先露脸，3300亩的晋愉绿岛又早早地打出了主城西进的旗号，蓝湖郡、金科·绿韵康城、奥园、阳光100、华宇的三大项目等超级大盘也将继续放量。虽然开发量巨大，但众多业内人士都表达出一个观点：2005年，重庆楼市将逆市飞扬，行情仍然会看好。

　　有的业内人士分析认为，虽然目前重庆房价普遍超过居民家庭年收入的3－6倍，但是2005年重庆的房价还将继续平稳上涨，且上涨的指数为10％左右。因为开发商的成本提高了，房价上涨也将成为必然的事情。再说，重庆目前的平均房价只有每平方米2300元，不但远低于上海的5600元，甚至比全国平均价格还低400元，上涨空间极大。此外，重庆的人均GDP只有900美元，上海则达到了3000美元，重庆房价刚好处在一个起跑点上。只要购房者的热情被释放出来，市场还将火爆。

　　成都：“井喷”后“上气不接下气”？

　　不过，在成都，这种情况好像有点相反。2004年，“涨声”响彻成都楼市，住宅市场供不应求，房价连连上涨，许多楼盘刚动工，房子就被抢购一空，2004年完全是开发商的“丰收年”，丰收的喜悦几乎洋溢在每一个开发商的脸上，不少投资炒房者的心里也乐开了花。然而到了2005年，许多人认为，开发商这种好日子可能到了尽头。

　　有人分析认为，成本并不是房价是否上涨的主要因素。因为购房需求是一次性的，买一套房往往就可以住上一二十年，甚至一辈子，至少不需要天天买房年年买房，从这一角度来说，购房的需求是阶段性的，不是连贯的。因此，油盐酱醋茶等日常生活用品即使涨价，也不意味着房价就会跟着涨，虽然钢材、水泥、沙石等建筑材料的涨价会引起房屋涨价，但要真正拉动房价上涨只有靠购房需求。

　　2004年，成都的购房能力自年初开始就爆发了，而且整整持续了一年，导致当地房价持续上涨，房屋均价每平方米涨了1000元，不少楼盘涨幅接近30%！这种情况为历年所罕见。购买力“井喷”就意味着“透支”，房价要维持在高价位上，就必须有后续资金源源不断地进入，而在金融紧缩的情况下，投资者显得后继乏力，这就意味着今后的购房需求会紧缩！与此同时，人们的收入增长却跟不上房屋涨价的脚步，购买力“上气不接下气”，楼市买卖有可能停顿下来。

　　空间说 成渝潜力都很大

　　重庆：都市区约三分之一禁搞开发

　　目前，重庆都市区城市总体规划（2004－2020）正在向社会公示，其中，由重师、西师等几位教授一起承担并撰写的“都市区自然条件、资源与生态环境研究”课题部分，在重庆市首次引入了“反规划理念”：在都市区5473平方公里的土地上，约有三分之一

　　的土地禁止搞城市开发，以保护生态环境。

　　专家认为，重庆都市区适宜建设用地分布在缙云山、中梁山、明月山、铜锣山和东温泉山的山脚，海拔不超过500米，面积只有1397.65平方公里。而沙坪坝区的虎溪镇、陈家桥镇、土主镇、西永镇，九龙坡区的含谷镇、白市驿镇和西彭镇片区，南岸区的长生桥片区，渝北区的麒龙穴、人和镇、李家坝片区，被认为最适宜搞建设，因为这些地方地势平缓、完整、无地质灾害，建筑与街道可自由布置。这给重庆这座以山闻名的城市，找到了平原的感觉。

　　“反规划理念”正以空前的措施保护城市的生态环境，这也走在了全国前列。该报告出台后，受到了国家有关部门的表扬，其中大部分内容已纳入重庆2004至2020年城市总体规划。重庆市规划局有关负责人称，这项研究对于制订重庆城市总体规划有很大意义。今年上半年，这项规划将提交重庆市政府常务会、市人大常委会审查，完成市内评审之后，7月前将上报国务院，争取获得国务院的批准。

　　据介绍，重庆都市区包括核心区的渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸6区和外围的北碚、渝北、巴南3区，适宜建设用地的面积只有1397.65平方公里，因此还有很大的空间潜力。

　　成都：全年土地供应量超过5000亩

　　在成都，由于中央政府及央行不断采取措施，限制炒房抑制房价上涨，力求保持各地房价与楼市的稳健发展，炒房需求也会减少。和北京、上海、南京、杭州等沿海大都市相比，尽管成都目前总体房价水平还偏低，但本地实际购房能力是有限的，成都房价已经偏高。

　　在土地供应方面，去年下半年，成都市加大了供应量，全年的供应量超过5000亩，平均容积率超过3，这也意味着可以开发近1000万平方米的房屋，虽然这些土地未必在今年全部进行开发，但加上以往的存量土地开发，今年上市的商品房不会少于去年，总量将超过800万平方米。即使如此，发展空间也还是相当大的。

　　区域说　渝稳蓉动

　　重庆：热点区仍是江北渝北九龙坡

　　2005年，房地产界资深人士认为，重庆的热点区域不会有太大的变化，主要应是江北、渝北、九龙坡等区。

　　2004年，江北、渝北等地是受到市场关注较热的区域，有众多大楼盘陆续开出，如：重庆奥林匹克花园、棕榈泉国际花园等大盘亮相。2005年，该区域还会有融科蔚城等。从土地市场的审批可以看出，渝北区在2005年开出的项目将近有50多个，而江北也是受到政府的大力扶持，开发力度很大。

　　九龙坡区今年也将是一大重点区域。由于该区域有众多的工业园区和良好的居住环境，政府的市政建设给该区域的开发带来了很大的升值空间。值得指出的是，在2005年的上半年，江北、渝北可能仍是热点区域，而九龙坡也许会在下半年迅速升温。

　　成都：东西南北将全面开花

　　与重庆不同的是，成都则是另一番风景。多年以来，楼市一直是一边冷一边热，南边和西边一直是开发的热土，东边则时冷时热，北边是“被遗忘的角落”。今年，这一开发格局将发生改变，成都东西南北将全面开花，北面开发将大大提升，有可能超越东面，直追西面和南面。

　　城东作为成都的东部副中心，政府正在加大东部新区的建设，2005年东部开发建设将全面提速，交通条件也日趋完善，成龙路、成渝路、老成渝路、成洛路以及东三环早已建成通车，机场路东延线、十洪路等将在2005年建成通车。目前，在城东的大开发商有盛吉立、融创、万科、宏信等，社区开发规模为300-1000亩不等。成龙路、成洛路、三环路和外环路之间是热点区域，尤其以三圣乡、洪河镇、十陵镇周围为主的地方将成为热点。

　　成都城南南部副中心建设如火如荼，新国际会展中心的主体建设已经完工，2005年南新区将美景初现。人民南路南延线已经成为南部新区的动脉，武侯大道、红星路南延线等将建成通车。目前，城南的大开发商有远大、心怡、深长城、新希望、和记黄埔等，社区开发规模普遍在1000亩以上。天府大道、红星路南延线和外环路之间是热点区域，城西开发将加速，光华大道将全线建成通车，青羊大道北延线、沙西线扩建、成灌路改造也将完工，道路交通将日益方便。大商家以中海、置信、建信为代表，2005年城西的大地块供应将增多，将出现更多的大开发商和大盘，有望出现1000亩以上的大盘。除了中海的“地王”项目外，光华大道、成灌路两侧是热点，三环路内的光华，温江柳城镇、涌泉镇，郫县的郫筒、红光、犀浦三镇及金牛宾馆附近将是热点。城北沙河源头区整治、驷马桥周围数公里拆迁改造完工，北部新城建设正式纳入规划，城北焕然一新，开发将大大提升，有可能超越东面，直追西面和南面。大件路快完工，人民北路北延线（北干线）、新都蜀龙路三期建设动工，城北交通将发生大变革。驷马桥以北、凤凰山周围、大丰镇、天回镇、三河镇、新都新城区等将是热点。华华咴咴