热点话题:法律会诊“个人合作建房”

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　　近日，由联想集团的工程师于凌罡提出的北京首例个人集资建房方案，引起社会的广泛关注，且众说纷纭。面对房价日益增长的房地产市场，终于有人将合作建房这一沉睡多年的社会问题唤醒。于凌罡提出的问题，如何从法律层面上理解、阐释、完善，具有深刻的理论和现实意义。

　　法律会诊“个人合作建房”

　　关于住宅合作社的法律思考

　　韩玉娥

　　住宅合作社，是城镇中低收入居民自愿参加的，以建造和管理合作住宅(住宅合作社建造的住宅称为合作住宅)为内容，以改善居住环境为目的，享受政府在土地及税收上的扶持和优惠，经过房地产行政主管部门批准的非营利性的合作经济组织，是国家实行保障性住宅的一种方式。

　　住宅合作社制度，在我国基本上与住房制度改革同步提出，并且是以法律的形式提出的，即1992年2月14日，由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。该办法比较详细地规范了住宅合作社的设立、类型、管理，合作住宅的建设、产权登记、维修、管理，合作建房在土地、税收及市政配套享受优惠等内容，并规定县以上人民政府房地产行政主管部门应制定合作建房的年度计划和发展规划。作为一部部门法规，该办法应该是非常详细和完备，可惜就纯粹意义上的、完全由城镇居民自愿参加的(如于凌罡提出的类型)住宅合作社类型，却没有相应的配套法规辅佐实施，使这种纯粹意义上的住宅合作社成为一个法律上的概念。

　　住宅合作社作为具有特殊功能的企业形态，尽管没有发展起来，但是，在我国不同的法律渊源中都有所体现。

　　《土地管理法》第五十四条规定四种情形可以以划拨方式取得土地使用权，第四项中应包含合作建房的情形，这决定了住宅合作社可以为合作建房取得划拨土地使用权。因此，合作建房最关键的土地供应问题得到确认。《房地产管理法》第四条规定“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅，逐步改善居民的居住条件。”这说明，我国已将保障性住宅作为房地产发展目标，该法是住宅合作社存在的基础性法律。专门法规定，《城镇住宅合作社管理暂行办法》是专门规范住宅合作社的部门规章，确认了合作建房的具体实施办法，使住宅合作社制度基本确立。

　　如前所述，住宅合作社有其生存的法律基础，但长期以来其功能和作用却没有发挥出来，原因在于，住宅合作社的制度体系不完善，缺乏操作性和可行性。例如，住宅合作社如何取得土地使用权，没有相关的法律规定；合作住宅的规模、标准、区域在城市规划中没有规定；合作建房的用地审批程序没有相应规定；金融部门没有专门针对住宅合作社的贷款办法；企业登记中没有关于住宅合作社的登记办法；成为住宅合作社社员的条件和程序没有规定，等等。因此，法律、法规的缺失是制约住宅合作社发展的根本原因，对此，笔者建议应尽快制定一部综合性的《住宅法》，将住宅合作社制度以国家基本法的形式确立。

　　同时，政府应该将住宅问题与稳定结合起来看待，对住宅和房地产市场进行干预，使合作建房（保护中低收入家庭）和房地产开发同步协调发展，最终实现“人人有适当住宅”的目标。

　　（作者系北京市君泰博华律师事务所律师）

　　谨慎对待合作建房

　　金翔

　　作为一名在房地产领域的专业律师，笔者一方面对于于凌罡大胆地设想表示钦佩，但另一方面，笔者对其大胆地设想最终能否实现亦表示担忧，下面笔者就仅从法律方面冷静的做一分析：

　　如文章中所讲的于凌罡所联系的众人欲创建的房地产公司应该是一家有限责任公司，而按《公司法》的规定，有限责任公司的股东人数为2至50人，但于凌罡等人的想法是把将来报名参加创建公司的几百人分成50个组，每组选出一名组长，由这些选出来的50名组长来做房地产公司名义上的股东，同时每个小组均与组长签订一份契约，这样，就可以确保每个人都是实际上的股东。但法律上果真可以这样吗？按《公司法》的相关规定，只有在工商局股东名册中登记的人才是该登记公司的股东，我国法律上现在还没有隐名股东的说法。也就是说，在法律上，除将来在工商局登记的50人之外的那些投资人他们并不能取得房地产公司股东的身份，既然不是股东，自然也就不能行使股东的所有权利了。

　　因此，笔者认为，于凌罡等人设想的几百人都可以成为公司实际上的股东，均可以享有股东权利的设想从法律上来讲是有障碍的。

　　如果说于凌罡等人设想的公司实际上股东只有2至50人，那么这些人所筹集的资金是否能够达到成立房地产公司所要求的最低注册资金的数额也是个问题。

　　此外，公司股东在设立公司时所投入的注册资金，在公司成立以后是不能够物归原主的，这种行为是股东抽逃注册资金的行为，这是《公司法》所严厉禁止的。建议于凌罡在联系投资人时要充分考虑《公司法》的这一明确规定。

　　（作者系北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员）

　　个人合作建房无法操作

　　王建文

　　我认为其不可操作性有如下几个方面。

　　一、于凌罡们计划注册一家房地产公司，在公司章程中约定其非营利性，但其导致的主体结构缺陷是：

　　1、既然是企业，就不排除其在运作中追求营利的可能，从逻辑上讲，所有集资人最大程度上降低购房成本的方式就是使企业盈利，从而转嫁购房成本，但企业只要追求营利，就存在风险，一个由数百人集资组成的企业，可能出现的风险和问题也随之会产生，如股东权益纠纷、内部治理机制等等。

　　2、既然是企业，税务部门并不会因为你在章程中约定非营利性，就不征你的税，包括营业税、交易契税等等，而房地产的税收又是不小的一项成本。

　　3、关于公司注册资本，其计划是先冻结个人集资、在公司注册成功后，再物归原主。从《公司法》角度看，这是典型的抽逃注册资金。

　　4、数百名集资人分成若干组，选举组长做名义股东，小组成员再与组长签订另外一份契约。这样似乎可以符合《公司法》不超过50名股东的要求，但法律上的股东只有组长，组员与组长之间将事实形成债权、债务关系(虽然可以约定是委托持股)，一旦组长不愿交出代持股权和权益(购房权)，只要其返还了组员的集资款，即可剥夺组员的购房权。

　　其实早在1992年，国务院有关部门就颁布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，在制度上，将个人合作(集资)建房的组织机构确定为：不以营利为目的公益性合作经济组织，其向民政部门申请社团登记，具有法人资格。

　　二、商品房成本中最大的一项是土地成本，于凌罡们既选择了公司的壳、选择了招投标的拿地方式，其一是不可能完全控制拿地成本，其二是等于放弃了现行个人集资建房模式中政府划拨土地的优惠政策。

　　三、于凌罡们“创造”了“分次定向转账付款模式”来控制投资人的风险，殊不知房地产开发中的风险并非来自于现金流，任何一项抵押、质押、担保的风险都有可能大于一笔现金的流失。

　　四、房地产开发中涉及的行政审批、核准和备案事项以及垄断部门的干预事项诸多，尽管政府正在逐步简化行政审批程序，但一个项目下来总要盖上几十个章。集资的“志愿者”们有谁会为自己的一套房子而无偿赔上几年的时间和精力？如果是有偿的，费用标准如何界定？如何“转账付款”？如何控制操盘人的欲望膨胀？

　　（作者系北京建元律师事务所律师、北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员）