看房购房成新时尚 南宁商品房销售价格分析

　　自2002年起，邕城楼市以年平均45.8%的投资增速持续、快速地发展，开发投资力度不断加大，商品房销售红火，增势强劲，预售行情持续看涨，房地产投资成为南宁经济发展的新亮点。

　　每逢节假日，南宁各区域楼盘展台前看房者络绎不绝，市民们都在满怀喜悦，认真地挑选称心如意的房子。看房、购房成为市民消费的新时尚，人们在静静地等待早日交房的

日子里，楼价也在不动声色地变化着。当时间跨进2004年，多数市民在对楼市前景充满欣喜之余却又多了几分焦虑和不安。

　　一　近年南宁商品房开发、销售情况

　　近年来，南宁房地产发展表现不俗，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升。不论是开发投资还是商品房的供给与销售，都保持着良好的发展势头

　　2002年完成投资23.88亿元，增长28.65%，2003年迅速增加到39.48亿元，创历史新高，增长61.31%，迈入2004年的4月份，南宁房地产投资已累计完成12.65亿元，增速达到了65.3%，发展势头强劲。

　　2002年南宁房地产施工面积466.29万平方米，竣工面积120.52万平方米，实际销售面积113.03万平方米，2003年的施工、竣工面积分别为726.54万平方米、215.03万平方米，商品房实际销售192.20万平方米，开发和竣工、销售面积同步直线上升，刷新了南宁房地产开发投资的新纪录。2004年的前4个月，南宁房地产施工面积664.30万平方米，竣工面积81.85万平方米，累计销售商品房70.99万平方米，竣工项目已销售近九成。

　　随着楼市销售情况的全面火爆，空置面积也得到有效消化。今年4月末，南宁空置面积为38.10万平方米，比上年末减少2.1%。其中住宅空置面积占46.3%，非住宅类空置面积占53.7%。空置面积中以历年开发积压的存量房为主，空置住宅中又以大面积和结构不合理的房屋居多。

　　从预售面积看，今年前4个月预售117.42万平方米，同比增长66.4%，比房地产投资增速低1.1个百分点。主要是由于2004年的新增项目有近40个，可供购房者挑选的楼盘项目约120个，消费者从容选择，理性消费，不再盲目追捧，商品房预售面积略有减少，但成交依然活跃，这是市场趋向成熟的表现。

　　在销售价格上，则表现为量增价涨。2001年南宁商品房销售均价为每平方米2229元，2002年销售均价为每平方米2375元，2003年房屋销售均价为2252每平方米元（当年竣工恒大安居等几个经济适用房和低价房将售价拉低），2004年1-4月，南宁房屋销售均价为每平方米2559元，其中住宅每平方米2425元，与2003年相比，增长幅度为9.9%。1-4月份，琅东、凤岭新开的楼盘，预售价格以每平方米2400元至3200元不等的价格起步。

　　以上一连串的数字说明，目前南宁房地产市场总体情况向好，投资、开工、销售同步增长，房屋销售价格呈上涨态势，市场销售空间潜力巨大，不存在供求失衡现象，南宁房地产市场仍处于健康、有序地发展态势。

　　二　南宁商品房价格特点

　　房价是市民们最关注最敏感的话题，房价的高低直接关系个人的切身利益和生活质量。南宁目前各地段、各城区商品房的成交价格有以下特点：

　　1、价格以琅东市政府为中心、直径1公里范围内的楼盘价格为最高点，由高到低形成梯级价格圈向城市外围递减。

　　由于级差地价的差别，市中心的土地开发成本相对高于城郊用地，房屋的销售价格也有别于城郊项目的价格，销售起点较高。据调查，处于1公里范围圈内的“佳得鑫水晶城”，其销售均价为每平方米3500元，而“南湖国际广场”的最高价格可达每平方米4500元；向东延伸至“荣和山水美地”二期售价为每平方米3200元，至仙葫开发区销售均价为2100元；南至江南区的“玫瑰园”成交均价为2200元，至“江南新兴苑”销售均价为2000元；西线城北区的“梦泽园”销售成交均价为2600元，“瑞士花园”均价则为1600元；北线兴宁区内的“华彩美地”、“金桂花园”销售均价分别为每平方米2500元和2300元。

　　2、价格稳中上扬，各城区涨幅不同。

　　自2002年以来，南宁住宅销售价格一直呈稳步上升之势，2001年平均销售价格为2034元，2002年销售均价为2177元，2003年每平方米销售价格为2206元。今年1至4月，住宅平均销售价格为2425元，比2003年的均价每平方米上升219元，涨幅为9.9%，呈现快速上升之势，与2001年、2002年相比，每平方米则分别上涨了391元、248元。

　　在五城区中，新城区是南宁房地产开发投资的热点区域，以住宅投资为主，南宁住宅成交价格也以新城区最高。目前辖区内商品住宅平均预售价格已超过每平方米3000元，其中又以琅东为首，许多楼盘开盘一年左右，成交价已有50%~100%的上涨幅度。如中天世纪花园和铭湖经典的住宅销售价格已从开盘预售时的每平方米2500左右分别上涨到每平方米3500元和4200元，涨幅达40%~70%。

　　城北区、江南区是南宁房价相对较为平稳适中的两个城区，目前的销售均价在1800元~2400元左右，虽然价格也有所上涨，由于价格相对低廉仍深受广大中低收入市民的青睐。以恒大新城和金湾花城、翠湖新城为例，虽然价格从两年前的1600元已上涨到今年的2300元左右，涨幅已有45%，但依然销售火爆，供不应求。由于低价房屋销量大，对南宁房价的过快上涨起到抑制作用，薄利多销也让房地产公司受益不浅，在消费者心中树立了良好的信誉。

　　3、经济适用房价格小幅上涨。

　　就在南宁各楼盘价格上涨速度达到20%~80%之时，也并不是所有类型商品房的销售价格都在快速上涨，那就是国家、政府部门进行价格监控的经济适用房。其价格这三年内一直控制在每平方米1350元～1600元之间，没有超出政府的定价标准，各年价格的上涨幅度保持稳定。2002年全年均价为1358元，2003年全年均价为1545元，但今年1-4月经济适用房价格出现小幅调整，销售均价为1529元，南宁有关部门对经济适用房价格的监管起到了不小的作用。

　　4、日趋完善的三级价格体系，满足了百姓多层次的购房需要。

　　随着南宁商品房需求的不断高涨，房市的火爆升温，政府也加大对房地产价格的宏观调控，一方面注重调整城市中心周边的土地供应，引导开发商开发不同档次、不同价位的商品房，南宁五城区均有高、中、低档次的楼盘，各城区内同档次的楼盘，价格上也有所差别，高品质的商品房也能以低价位成交，从而保持区域价格的平衡发展。另一方面加大对经济适用房开发的指导，开发项目以普通市民为主要对象，并在房屋结构、面积、档次上加以控制，保证经济适用房价格的合理性，避免价格出现大起大落。第三，政府有关部门采取积极有效措施，建设解决最低收入保障群体住房需求的廉租房，2003年已完成300套廉租房的任务，解决了低收入居民的居住问题。目前南宁已形成了商品房、经济适用房、廉租房的三级价格体系，基本上解决了各类购房者不同层次的消费需求。

　　三　价格上涨因素分析

　　从近几年的统计数据来看，邕城的房价一直保持平稳走高，今年前4个月的数据也说明了，今年房价将继续呈上升的趋势。房价之所以继续上升，主要是以下几个原因：

　　1、住房质量的提高，抬升房价。突出地表现为：房子越建越漂亮，所用的建筑材料越来越高档，绿色环保的建筑材料、高强度新型铝材、内外飘阳台、大面积落地玻璃窗，随处可见；户型结构越来越舒适，越来越实用：从二房、三房到多房，从跃层、错层、到楼中楼，从普通住宅到公寓、高档住宅，从复式住宅到别墅，挑选的空间很大；生活配套设施越来越完美：带电梯的、带空中花园的住宅，建有商场、超市的花园式小区，配有健身房、休闲活动中心、大面积绿化带的社区，良好地智能化服务体系等等，构筑起高档次的生活环境，极大地方便了业主的生活。新材料、新技术、新结构的广泛采用，使住宅质量得到全方位的提高，在价格上则直接体现为房价的上涨，也正应验了“物有所值”这个道理。

　　2、建材上涨幅度较大，建筑、销售成本增加。今年一季度广西建筑安装、装饰工程投资价格同比上涨9.0%，材料费用也普遍上涨，钢材、水泥、木材、电料、化工材料的价格上涨幅度较大，建筑成本的增大也是诱导房价上涨的因素之一，客观上造成了房价上扬。另一方面，各房地产公司投入大量资金对开发项目进行宣传策划也导致成本增加。

　　3、土地开发成本提高，带动价格的上涨。2002年起南宁实施的“136”目标城市建设工程，加大了市政设施建设的投入，使城市的土地价值全面升值，通过土地公开挂牌拍卖、招标，在一定程度上又提高了用地的价格。2003年市区商品房用地购置费为50万元/亩，比上年上涨80%，土地交易价格的上扬在一定程度上带动住房价格的上涨。此外，南宁拆迁补偿工作实施货币补偿的办法，对被拆迁户实行每平方米近1400元的补助，一些地段的拆迁补偿达到每平方米2000元以上，无形中增大开发商的拆迁安置成本，也对房价的上涨起到了推波助澜的作用。

　　4、居民收入增加，促使房价水涨船高。近几年，南宁居民的收入水平一直都在增加，机关、企事业单位的工资已连续上调三次，居民购买能力增强，对住宅更新换代的需求十分迫切，体现绿色环保、人文气息浓厚、个性化强、高品质的商品房成为了市民的新宠。一部分消费者将原有的住宅卖旧换新，卖小换大，年轻富裕的一代也加入了首次购房的行列。按揭、贷款购房的政策也在一定程度上支持着市民的消费行为，老百姓敢于花手中的钱、未来的钱购房、购车，楼市一度出现的购房热，推动房价的节节攀升。

　　5、发展经济的需要。2001年起，为整体提升绿城南宁的新形象，三年来，市委、市政府下大力气进行了十几个旧城片区内危楼旧房的改造，新建和拓宽了近百条的城市道路，拆迁面积从第一年的80万平方米到2004年计划拆迁达250万平方米，集中造就了这几年的住房需求，动迁居民对住宅的需求量一度告急，南宁商铺等营业用房需求大增，使市场出现了房市购销两旺的好势头。从这一角度来看，也不难理解南宁的房价为什么会上涨。

　　6、南博会提前引发房价的调整。南宁市已成为中国——东盟博览会的永久举办地，未来东盟经济圈对邕城房地产业的支持和加盟，将吸引更多的海内外人士来观光、工作、生活、学习，引发对各类商品房预期需求的增加，因此房价的上涨也在情理之中。

　　此外，移民人口增加、投资置业观念的升值、房产博览会的造势、营销手段的夸大作用等等，也都直接或间接地造成南宁房价的变化，只是影响程度不同而已。

　　四　对近期房价变化的认识

　　南宁近期的房价虽然以不多见的速度在上涨，但未超出居民购买承受能力，市民的购买行为理性，未出现抢购、哄抬价格等现象。从横向来观察，今年1-4月，南宁住宅销售价格已达每平方米2425元，住宅价格已直逼国内部分经济发展较快的城市，苏州市2003年为每平方米2463元，大连市2003年每平方米2699元，南京市2003年每平方米2888元，厦门市2003年每平方米3137元，杭州市2003年每平方米3642元，与这些城市相比有183元~1126元不等的差距，但又已超过了国内部分城市：南昌市2003年为每平方米2366元，成都市2003年为每平方米1908元，济南市2003年为每平方米2306元，青岛市2003年为每平方米2286元，每平方米价格高出78元~633元。通过与部分城市的比较，南宁的整体房价仍处于全国中等水平。

　　五　如何平抑和调控价格

　　1、改善商品房供应总量。根据城市总体发展规划，结合南宁经济、人口等因素的变化，制定相应的长中短期的发展目标，使住宅供应和需求与城市发展要求相一致。

　　2、增加经济适用房的建设规模。目前，南宁经济适用房小区主要以三元房地产、地宝房地产、恒大房地产等四个公司开发建设的二桥南安居小区、丽江花园小区、恒大安居小区等项目。这两年其施工总量仅占住宅施工总面积的5%~8%，整个规模还远远不能满足市场的需求，政府在这方面要做好引导和扶持工作，继续扩大建设规模。在价格上根据地理位置和档次，实行政府指导价格，继续强化对经济适用房的监管，同时要抓好经济适用房购房对象的认定工作。

　　3、建议出台低价位商品房建设政策。根据南宁近年拆迁较多和市民收入不高的实际，可以在市郊以较低的土地价格给开发商开发，使用招标的形式限价开发和销售，充分利用市场手段调节价格，建立有南宁特点的低价位住宅区，形成南宁的高中低多元化的商品房产业链，避免产销脱节，避免形成新的空置。

　　4、加快发展廉租房的建设，逐步推进配租制度，完善南宁的住房供应体系。对廉租房的申请实施严格的准入制度，保证低收入家庭的住房需求，间接控制房价。

　　5、理顺房地产开发成本构成。完善拆迁政策，规范各方行为，降低土地出让金、拆迁费用等土地开发成本，清理各种没有法律依据的房地产收费，严格控制建安成本，完善工程建设定额体系，充分利用市场手段合理降低商品房价格。（节录《广西房地产发展分析报告》）

　　来源:中国房地产资讯网

　　责编:黄珊（来源：桂龙新闻网）