小区车位一律按“个”卖

　　晨报从2003年11月起一直关注的小区车库问题在前段时间确定权属后，昨日南京市房管部门又对外公布了《商品房附属房屋权属界定及转让》实施细则，对人防设施、公摊面积测量等作了详细规定。同时规定，南京小区内可售车库一律按“个”卖。　热点解读　哪些是车位全由规划定　根据《细则》第1条，开发企业在取得《建设工程规划许可证》后，持建设项目总平面图、各幢房屋的规划核准图、《建设工程规划许可证》至房产登记部门办理商品房附属房屋的权属界定。

　　《细则》第2条规定，规划核定的底层架空层中，明确用途的，按所核定的用途比照《规定》，界定该部分附属用房的权属。

　　解读：开发企业在取得规划许可证后，需要前往房管部门办理附属房屋的权属界定。在这里，不论是架空层、地下室，只要规划用途是用来停车的，就可纳入车位范围。　人防必建设施单独划出　《细则》第7条规定，凡地下室部分为人防设施，规划核定用途为机动车车库的，开发企业在申报机动车停车位预售许可证或产权登记时，需按照人防批文和核定的面积整体划定人防设施范围。

　　解读：南京房管部门有关人士解释，本条规定要求将人防部分单独划出，房管部门不予发放预售许可证，不为其办理房产证，即开发商没有权力对外出售这部分设施的所有权，但不排除开发商会以出租或出售使用权的方式受益。

　　该负责人称，人防必建设施部分，业主共用停车位可以在该范围内划定。开发商销售的业主专用车位不在人防设施范围内。至于现行的“卖人防车位的使用权”是否合法，依然要等待人防产权明确后才能判断。　可售车位一律按“个”卖　《细则》第10条规定，室内机动车停车位均以个为单位进行销售。

　　解读：南京市房管局有关负责人介绍，车位的计价单位一直以来都是“个”，但每个车位的面积仍然可以不同，所以其定价也有可能不一样。车位的面积大小由规划部门和交管部门核定，价格由物价部门核定。　开发商要提供物管用房　《细则》第3条规定，规划核准图中明确物业管理用房的，其权属归全体业主；未明确的，开发企业在申报商品房销售方案中，须按《江苏省物业管理条例》中规定的比例，明确物业管理用房的部位和面积。

　　解读：商品房各类附属房屋中，国家有关法规惟一明确“产权归业主共有”的就是物管用房；按照省条例，开发商要按住宅区总建筑的千分之三到千分之四无偿为业主提供物管用房，产权由业主委员会代全体业主申请登记。　公摊面积要规划部门确认　《细则》第5条规定，建设项目竣工后，房产测绘机构依据建设工程规划核准图和《商品房共有共用部位审核表》，对建成的房屋及附属房屋进行测量和面积分摊，对未经规划验收、改变附属用房和共用设施部位的，尤其是增加共用分摊面积的，应经行政职能部门确认，方可提供该房屋的测绘成果报告。

　　解读：以往购房人多在拿房时被通知补交房款，因为面积比原先合同上的大，而这多出来的面积往往是公摊部分，这变相降低了得房率。而此条规定就是要对开发商作出制约，公摊面积要改变、加大，必须经过规划部门的确认。　《商品房附属房屋权属界定及转让》实施细则　南京市房管局根据《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》（下称《规定》）的精神，对商品房附属房屋的权属界定和转让，制定以下11条实施细则：1、开发企业在取得《建设工程规划许可证》后，持建设项目总平面图、各幢房屋的规划核准图、《建设工程规划许可证》至房产登记部门办理商品房附属房屋的权属界定。2、规划核定的底层架空层中，明确用途的，按所核定的用途比照《规定》，界定该部分附属用房的权属。

　　3、规划核准图中明确物业管理用房的，其权属归全体业主；未明确的，开发企业在申报商品房销售方案中，须按《江苏省物业管理条例》中规定的比例，明确物业管理用房的部位和面积。4、开发企业所预售的商品房，其面积的测算，须根据《房产测量规范》、《商品房共有共用部位审核表》和各幢的建设工程规划核准图进行测算，并提供《商品房面积测算报告》。5、建设项目竣工后，房产测绘机构依据建设工程规划核准图和《商品房共有共用部位审核表》，对建成的房屋及附属房屋进行测量和面积分摊，对未经规划验收，改变附属用房和共用设施部位的，尤其是增加共用分摊面积的，应报相关行政职能部门确认，方可提供该房屋的测绘成果报告。房产登记部门根据商品房产权初始登记资料和房屋测绘成果报告分别向商品房买受人、开发企业办理产权登记，属于全体业主共有的商品房附属房屋由业主委员会代全体业主申请登记。6、开发企业在申报机动车停车位预售许可或产权登记时，需提交人防批文、交管局批文、车库规划核准图以及《建设工程规划许可证》，并按《规定》中的比例在规划核准图上划定业主共用车位和拟销售或办理产权登记的车位范围（不在人防设施范围内），且标注车位号。7、凡地下室部分为人防设施，规划核定用途为机动车车库的，开发企业在申报机动车停车位预售许可或产权登记时，需按照人防批文核定的面积整体划定人防设施的范围。8、商品房买受人需购买机动车停车位的，在签订的商品房买卖契约中应包含机动车停车位的相关条款。对已签订商品房买卖契约或已取得《房屋所有权证》的购房人，在购买机动车停车位时，应提供商品房买卖契约文本或《房屋所有权证》，且购车位与购房权利人应一致。9、机动车停车位的所有权人，在单独转让专用停车位时，购买者需提供同属一个物业管理区域内的《房屋所有权证》或相关的证明资料。10、室内机动车停车位均以个为计价单位进行销售。11、《规定》颁布前，开发企业已取得车库预售许可的或已将预售许可范围内的车库办理产权登记的，均按照交易登记程序进行。《规定》发布之日起，尚未办理机动车停车位预售或产权登记的，在按该建设项目核准的机动车停车位标配的15%划定为业主共用停车位后，剩余的车位方可申请销售或办理产权登记。晨报记者徐关辉　小区车库权属晨报追踪一年　2003年11月14日，晨报刊发《南京小区车库权属大调整》一文，率先展开小区车库权属讨论；

　　2003年11月15日，晨报开通读者热线，呼吁“请还小区居民车库知情权”，数百名读者打进热线投诉购买车位的钱不知花在了什么地方；

　　2003年11月18日，晨报刊登《一笔糊涂账怎么说得清》帮助老百姓算账，并继续开通热线请老百姓举报买车库不开发票的行为；

　　2003年11月20日，晨报的报道引起南京房管部门重视，南京市房产局对外首次披露“车库新规”，与此同时很多市民通过晨报要求车库成本应该对老百姓公示；

　　2004年12月23日，在晨报长期的关注和追踪下，南京小区车库权属问题最终水落石出，南京市房管局、南京市建设委员会、南京市规划局、南京市国土资源局、南京市物价局五部门联合发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，其中规定小区全部车库的15％属于业主所有，其余车库开发企业可对外销售。

　　2004年12月24日，晨报请来南京市房管局房监处副处长李真接听市民热线，对车库新规一一解答；

　　2004年12月27日，晨报继续关注车库新规，并刊发《市民有望按揭购买车库》一文，将最新资讯及时传递给读者。（来源：南京晨报）