特别关注：合作建房 要有多少规则

　　本报记者 韩乐悟

　　1月22日，于凌罡发起的合作建房项目第一次联盟成员大会在北京一家中学的礼堂举行。合作建房联盟成立于一周前。按计划，这之后要分别以民主法制、工程建设、资金贷款为主题与相关专家沟通。

　　近一个多月，联想公司这位31岁瘦高个的工程师及其发起的合作建房成为媒体持续关注的热点。媒体对其合作建房设想、理念的复制，对其成败的估量及评头品足让人目不暇接。1月16日记者见到于凌罡时得知，项目的进展一直比较顺利，而且到目前为止进展也很大。

　　“能让我们相信的只有制度”

　　无论记者对谁提起有人要集资合作建房，对方的第一个反应便是质疑它的可信度。1月16日，记者第一次见到合作建房项目法律组组长孟宪生律师时，他就坦言：“我认识于凌罡也才不到两个月。这种事不能靠人，靠人谁信得了谁？只能靠制度！能让我们相信的只有制度！”

　　制度优先在于凌罡合作建房的理念中被特别强调。用孟律师的话说，“有规则在先，这是我们将来也许能够成功的地方。没有规则，就不可能有一切。”“在以后的合作建房过程中，一系列的规则都要先出台。”

　　于凌罡发起合作建房后，既有人打电话到联想公司查证于凌罡是否“确有其人”，也有人拿着项目初步设想的首批投入资金15万元去报名。这些钱自然被挡回。“许多规则都没有最后敲定，不能人家交钱我们就收。有了规则，再去向大家收取集资款，才能给大家一个安全的保证。”项目法律组一位成员对记者说。于凌罡也一再强调，因为是合作，具体房子的结构、多少平米多少钱，只能是以具体发生的情况为准，我们没有任何承诺。

　　在1月15、16日联盟成立大会上，于凌罡宣读完联盟章程，不断提醒大家三思而后行，一定要在了解、认可了章程后再交纳会费加入联盟。其实，联盟章程仅仅是把大家召集起来去进一步以民主的方式讨论、制定下一步更细更多规则的“入口”。于凌罡表示，虽然目前合作建房设想包括一些规则已在网上和大家见面，但应该说详细的制度都还没有明确，都要经过大家的讨论认可。以财务制度为例，现在收取的100元联盟会费将用于场地租赁、资料等前期筹备中必要的费用支出，同时它也可作为现在财务制度的一个演习，大家可在此过程中提出修改意见以使财务制度更加完善。

　　联盟作为将来正式法人机构的筹备机构，面临人员筛选、合同制定、资金到位、机构成立四大任务。“这其中的每一项都要通过民主议事的方式来完成。所以，当前第一步工作是法律组起草民主议事、决策规则，这是其他后续规则包括工程、财务、物业等一切制度的基础。”于凌罡说。

　　强调制度在先的同时，与之相关的另一种理念被强调，那就是“承认规则后要接受规则得出的结果”。

　　建立一道防火墙

　　按照设想，合作建房项目的资金分三部分来运作：一是前面提到的100元联盟会费。这100元意味着你参与进来了，但也可能最后得不到任何东西。正因此，有人玩笑地称它为“门票”甚至“戏票”。

　　第二部分资金来源于联盟成立后被筛选出的300名“铁杆”，这些人可能要每人先出资5万元，用于法人机构的注册资金。机构运作了，就需要租金、工作人员，就要有各种各样的开销，如果合作建房最终不成，这笔钱的回收就有风险。

　　第三部分资金是所有人最关心的用于建楼的大部分钱。人们不停地问：“这笔钱拿出来给谁？放在谁的账户上放心？”用孟宪生律师的话说：“放在谁的账上也不放心。存在银行也是风险很大的。但是我们要尽可能地在制度上解决这个问题，即在法律上使这笔钱和一定的风险隔离开来。用现在IT界最流行的一句话就是‘建立一道防火墙’，使它能最大限度地被保护起来。”

　　这道“防火墙”的建立，直接的依据是2001年颁布的《中华人民共和国信托法》。这部法律明确规定信托财产是具有独立性的。具体到这次合作建房，基本思路就是通过信托方式去控制资金的安全。也就是建立一个合作建房信托，使这笔大家不知放哪儿才好的钱在法律上独立于将来成立的专门建房机构，自然更独立于于凌罡个人，独立于参与合作建房的每一个人。按照信托法规定，如果将来这个建房机构出了问题，破产了，这笔钱也不会进入破产财产，也不会被法院强制执行。

　　除了资金安全，也有人曾经担心银行不给贷款。但在22日会议现场，民生银行一家支行的行长表态要大力支持此合作建房项目。几位联盟会员告诉记者，这一信息是他们今天到这里来的最大收获。

　　机构注册、土地取得“在法律上都不应有障碍”

　　想参与这次合作建房的人私下都承认，如果今年“五一”前后机构注册不下来，到年底还拿不下土地，合作建房项目基本就算告吹。

　　关于能否注册下机构，孟律师认为：从目前我国的法律规定看，合作建房与国家的法律并不冲突，并不损害国家利益。依照1992年建设部颁布的《住宅合作社管理办法》、国务院颁布的《社团管理条例》及《非企业机构登记管理条例》，在法律上不会有障碍。他透露，将来这个机构，可能是社团、住宅合作社一类的，也可能去组建一个非赢利的非企业法人团体。总之他不主张注册公司。

　　对于合作建房能不能取得土地，孟律师的态度同样较为明朗：按我国土地管理法和城市房地产管理法的规定，特别是去年7月1日行政许可法生效后，应该说取得土地在法律上更有保证。

　　他较为赞同这种说法：国家规划某块地搞住宅，而我们不改变政府的规划，这块地在市场上拍多少钱，我们愿意出这笔钱，政府没有理由不把这块地给我们。而且这还仅仅是在土地一级市场。按照市场操作的话，还可考虑二级市场。现在有许多小的开发企业拿到了土地但无钱去开发，合作建房可以通过二级市场拿到他们的土地，甚至还可以通过收购项目拿到土地。

　　他对有媒体关于合作建房“没有人说不行，也没有人说行”的说法不以为然：“没有人说行，这很正常。因为这件事是从民间开始的，不可能有哪位部长出来说‘于凌罡这件事很好，你们都来参加吧！’”。

　　合作建房虽然在一些发达国家已不新鲜，在上海也有人曾经尝试过。但在我国毕竟还属新生事物。有人认为，比起盖楼本身，此事蕴含的思想和社会意义更重要，那就是：“一个社会里的公民可以自由结合并同意通过制定对大家都有益的规则来管理自己”。

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　　于凌罡合作建房设想概要：

　　合作建房是指有民事行为能力、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作建房项目。以信托方式汇聚资金；通过市场方式，购得北京城区的土地，建一栋带底商的跃层住宅楼。共同参与规划，委托专业机构建设；真正享有物业管理服务自主权，共同分享底商和公共设施收益。为中国的城市化建设和居住区管理以及经济规范化探索一条新路。

　　合作所建住宅的价值体现于房价、物业服务和底商获利三个部分。合作盖楼遵循非营利原则和分次定向转账模式，在符合国家政策和法规的前提下，全程透明运作，合作建设市区住宅，让参与者用尽可能少的投入，获得自有产权的市区住宅和其它应得的权益。