经纪行业“生态”不良亟待立法规范

　　业界视点

　　经纪行业“生态”不良亟待立法规范

　　本报记者 姚芃

　　北京市海淀公安分局接到冯女士报案：她与北京坚石房地产经纪有限公司签订合同，出租一套两居室住房，月租金4800元。按照合同规定，公司每月初将当月房屋租金打到冯女士账户上，但她没有收到租金。冯女士找到位于大钟寺中鼎大厦的坚石公司总部，发现公司已人去楼空。

　　此案发端于2003年11月9日。案发三个月后，坚石房地产公司诈骗案主要嫌疑人在海口市被警方抓获。此案受害人多达770多人。据今年1月17日的消息，涉案金额巨大、受害人众多的坚石公司诈骗案已经由北京市检察院第一分院审查完毕，近日向北京市第一中级人民法院提起公诉。

　　“坚石事件”仅仅是经纪行业的一例典型案件。经纪行业的不良“生态”，必然生出“坚石事件”这样的恶果。北京经纪人协会秘书长孙海峡对记者说。

　　经纪行业“生态”问题严重

　　北京市经纪人协会组建一年来对行业现状作了深入的调查研究，秘书长孙海峡一口气向记者介绍了该行业存在的十大问题。

　　一是主体混乱。当前从事经纪活动的市场主体中还有相当数量未取得合法经纪资格，处于无照经营、超范围经营、挂靠经营、黑市经纪的状态。这些非法经纪人在没有经过专门的培训和资格认定，不具备相关专业知识、法律知识和职业素质的情况下涉足经纪业务，要么以个人名义单干，要么组织松散，他们没有固定的经营场所，缺乏承担相应责任的能力。一旦发生纠纷，一躲了之。

　　二是信息披露不准确、不真实。主要表现是：编造信息、把没有产权的房屋说成有产权、把非专利技术说成专利技术等。

　　三是纠纷多、处理不利。目前经纪行业中尚未建立起协调及化解矛盾纠纷的体系。

　　四是不正当竞争问题突出。目前有些经纪人在从业过程中违背公认的商业道德，采取不正当的方式进行竞争，损害其他经纪人合法利益的行为时有发生。

　　五是经纪合同不规范。如：缺少违约责任和纠纷解决方式等重要条款；利用格式合同设置合同陷阱或设定霸王条款。目前，经纪人行业内尚缺乏统一、规范、种类齐备的合同文本。

　　六是经纪欺诈屡有发生。在房地产、技术、职介等经纪领域中尤为突出。

　　七是交易程序不规范。缺乏行业统一遵守的交易程序，缺乏被各方主体普遍接受的交易规则。

　　八是吃差价的黑经纪现象严重，利用行纪方式吃差价，骗了上家骗下家，非法敛财。

　　九是经纪行业发展的结构尚欠合理，组织化程度不高。

　　十是法制建设滞后，市场和行业监管体系尚未形成。目前，我国还没有经纪人行业专门的法律和法规，只有国家工商总局制定的《经纪人管理办法》和有关行政管理部门的规范性文件的规定。

　　“经纪人”没有法律“名分”

　　记者通过在北京市的采访了解到，近年来各种个体的、民办的、官办的经纪人和经纪公司的触角，已深入到商品流通、运输、证券、金融、期货、科技开发和转让、作品出版、文艺演出等各行各业，发挥着提供各种商业机会、联系当事人、沟通信息、促成交易的作用。经纪活动和经纪人已成为社会、经济、文化生活的一个重要组成部分，是发展速度最快的新兴行业之一。

　　但是，经纪活动和经纪人在现实生活中却是一个相当模糊的概念，并没有成为法律概念，我国合同法是按代理、行纪与居间设计了委托合同、行纪合同和居间合同。经纪在我国的法律体系中并没有对应的地位，人们无法对经纪活动和经纪人有一个清晰的法律判断。

　　应急措施与一盘散沙并存

　　为了经纪行业的规范化发展，相关方面采取了一系列应急措施，如实行执业资格考试、推行牌照管理制度、全面登记执业资源，将经纪人的管理从简单的资质管理变为国际通行的注册管理等等。

　　如北京经纪人协会，在反复征求业内及各方面人士的意见后，正式推出《北京经纪人行业自律规范》，已于今年1月1日起施行。该规范共计13条，主要对经纪行业从业人员资格管理、业务操作程序、合同签订、信誉档案、违规责任等方面作了规定。同时，北京经纪人协会房地产专业委员会倡导房地产经纪企业开展经纪业务实行“阳光作业”，交易过程中坚持“公开、公平、公正”的原则；操作程序实现“收费、付费、程序”三透明。

　　各地方、部门及行业也制定了一些调整经纪人活动的地方法规和行业规章。如建设部制定了《城市房地产中介服务管理规定》，国家科委制定了《技术经纪人资格认定办法》、国家工商总局颁布了《经纪人管理办法》。

　　然而，实践中遇到很多难点，如有的经纪行业规模大，从业人数多，政府和协会怎么管？还有很多地方没有行业协会，存在一盘散沙现象，如何避免诸如“坚石”现象？如何进行行业自律？政府不同机构颁布的一些涉及经纪人的政策法规有互相矛盾的地方，实践中该如何协调？行业协会该如何定位，是行业利益的代言人，还是监管者，或者是兼而有之？经纪人到底是一种什么样的人，他的法律地位如何？经纪行为与代理、行纪和居间行为有什么区别？现实和法律体系上的困惑亟须给予答案。

　　经纪人立法滞后亟待改变

　　经纪活动和经纪人已成事实，经纪人在社会经济生活中的作用也有目共睹。目前，业内人士和法律界人士普遍认为，经纪作为一种营业活动，经纪营业的特殊性以及它所涉及的法律关系的复杂性，决定了应当有相应的立法调整。

　　目前我国存在着各种层次和种类的经纪人规范，但是，这些规范只是一种应急措施，并没有对经纪的性质、经纪人的地位、经纪人法律规范的模式等作深入的探讨。因此，这些规范多少存在法律定位、定性的错误和混乱，需要更高层次的立法加以纠正和统一。

　　加入WTO后中国的市场将逐渐地向世界开放。而伴随产品市场开放的同时，也必然涉及服务贸易市场。在服务贸易中除律师、财务管理、咨询外，很重要的一种服务贸易便是经纪业务。现在许多外国的经纪人或经纪公司已经准备和正在向中国市场挺进，而我们国内的经纪人还正处在发育阶段，甚至法律地位还没有完全确立。在这种背景下，制定经纪人法，培育我国的经纪人，将是迫在眉睫的事情。