个人集资建房：关山重重 难成气候

　　信报记者黄光红报道张秀良摄影

　　作为一种新兴的建房方式，个人集资建房是否为我国现有法律法规所允许？是否能成为一种潮流？是否会对房地产业 造成冲击？

　　众多受访专家的观点惊人一致：尽管政策不反对，但它的操作性不强，形成规模的可

能性不大。

　　政策无禁止

　　作为一种新的建房模式，个人集资建房的具体运作方式是：一群人通过集资联合起来成立一个公司，并从政府手里竞 拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块土地上建房，供自己居住。

　　这种模式属于非营利性的房地产开发行为，它与房地产开发商的营利行为截然不同。换句话说，进行这种行为的人既 是开发商，又是买房人。

　　这样一种特殊的建房方式，是否为国家的政策法律所允许？

　　记者就此采访了重庆市国土资源与房屋管理局。该局有关人士的答复是：目前，对于个人集资建房，在政策和法律上 既没有明确的规定，也没有明令禁止。当事人如果通过正当、合法的程序办理相关手续，并确实做到自己建设房屋自己居住， 应是可行的。

　　集资难度大

　　有业内人士表示，尽管个人集资建房是可行的，但要真正将房屋修起来，将是一件十分困难的事。

　　“能否筹集到足够的资金，将是个人集资建房首先要面临的一大难题。”重庆市港鑫房地产开发有限公司工程师张福 星说。

　　张福星的理由是，住房是大件消费品，开发一个楼盘通常至少需要四五千万元的资金；稍微大一些的楼盘，动辄就需 要上亿元的资金。对于一个大的房地产开发公司来说，这不存在困难。但对于个人集资建房联盟来说，有一个十分现实的问题 ：这么大一笔资金必须要大量的人加入才筹集得齐。而能否聚集到这么多的人，是一个未知数。

　　张福星举了一个例子：目前，在重庆主城区建设一个楼盘，至少需要10亩土地。按照主城区现行两三百万元一亩的 土地交易价格，这10亩土地的地价至少达到2000万元左右。根据相关的城市规划，在这10亩土地上，一般应建设6万 平方米左右的住宅。也就是说，个人集资建房联盟建设6万平方米左右的住宅，光地价就需要2000万左右，平均每平方米 的土地成本为300多元。如果加上1400元每平方米的基本建设费以及绿化费、配套费等费用，平均每平方米的成本大约 为2000多元。

　　“这一价格虽然比目前主城区的商品房价格少了近1000元，但如果计算该楼盘的总投资，却高达1.2亿多元。 如果以平均每个集资者建造100平方米的房屋计算，总共需要600个集资者，平均每个集资者需要投资20万元左右。” 张福星说。

　　张福星认为，在这样的情况下，就会面临两个具体问题：其一，以重庆市民的购买能力来说，要每个集资者都拿出2 0万元，显然难度比较大；其二，领头的人要取信于这么多的人，让他们放心地将集资款交到自己手中，无疑也是一件难度很 大的事，因为20万毕竟不是一笔小数目，谁都会谨慎行事。

　　在采访中，记者发现，不少市民正如张福星所说的那样，不会轻易交集资款去建造房屋。

　　“个人集资建房价格便宜，我很想加入集资联盟。但同时，我又不放心将集资款交到领头人的手中，因为我没有任何 理由完全信任领头人。”沙坪坝区的李春丽说。

　　拿地不容易

　　个人集资建房的另一大难度，在于拿地和办理相关手续方面。

　　重庆市国土资源与房屋管理局有关人士介绍说，目前，相关法律法规并未规定只有公司才能参加土地使用权的竞拍， 而是规定谁出的竞买价最高就把所拍卖的土地使用权给谁。据此，自然人一样也可以参加土地使用权的竞拍，并可以买走所拍 土地的使用权。

　　但问题在于：并不是可以竞买土地使用权，就一定能买走土地使用权。

　　“由于不容易筹集到足够的资金，在通常情况下，个人集资建房联盟的建房资金，应该比具有一定自有资金的房地产 开发公司的建房资金少。这样，在和房地产开发公司竞买土地的过程中，个人集资建房联盟将处于弱势地位。”张福星说。

　　张福星对这种弱势地位的解释是：由于资金上的差距，个人集资建房联盟出的价格自然高不过房地产开发公司。因此 ，在谁出的价格高谁就会取得土地使用权的竞拍制度下，个人集资建房联盟买到土地使用权的可能性是很小的。

　　纬联地产顾问(重庆)有限公司常务副总经理张建军也认为，个人集资建房联盟要想从房地产开发商手中抢走土地， 绝非易事。

　　“在土地竞拍过程中，要想打败房地产开发商拿走土地使用权，就必须出高价。对于想最大限度节约买房的钱的个人 集资建房者来说，这样做显然不太划算。”他说。

　　办手续是难关

　　张建军同时认为，即使个人集资建房联盟拿到了某块土地的使用权，也会面临审批上的困难。

　　张建军介绍说，要建设一个楼盘，不仅要取得国土房管部门、规划部门、建委等政府部门的相关批准，而且还必须通 过消防安全方面的验收。由于这一系列手续的办理非常复杂和严格，房地产开发商要过全部的关都不容易，更别说个人集资建 房联盟了。

　　张福星则认为，个人集资建房联盟在审批上面临的最大困难，在于目前还没有关于个人集资建房的明确规定。“虽然 有关部门表示个人集资建房可行，但在政策没有明确的情况下，相关部门是否会办理相关手续，还很难说。”他称。

　　集资者风险大

　　对于个人集资建房来说，风险是一个不容忽视的问题。

　　“其中的一种风险，就是集资者的资金有可能流失。”张福星说，个人集资建房是绝大多数人将集资款交到少数几个 人手中。而就所有的个人集资建房联盟来说，这少数几个掌握资金的人，并不一定都可靠，从而不排除某些人会利用这种方式 去骗钱的可能性，这就给集资者的资金安全留下了隐患。

　　市民王虎也说，现在，以集资名义骗取钱财的案件经常发生。将集资款交到少数几个人手中用于建设房屋，随时都有 “财房两空”的危险。

　　而在张福星看来，个人集资建房的更大风险，还在于所建设的楼盘有可能成为烂尾楼。

　　张福星说，个人集资建房与房地产商建设房屋的一个很大不同之处在于：房地产商在房屋建设工程达到法律规定的比 例时，就可以进行房屋预售，从而使自己的资金在房屋建设过程中可形成滚动。这样，房地产商在开发某个楼盘时，可以不一 次性投入该工程所需要的所有资金。

　　但对于个人集资建房来说，由于集资者在建房过程中不对房屋进行预售，资金不能形成滚动。这样，一次性投入工程 所需资金就很重要。因为在建设房屋的过程中，足够的资金是保证项目能够正常运转的一个重要因素。如果在这个过程中资金 不足，楼盘建设就会被迫停止。

　　“而对于集资很不容易的个人集资建房联盟来说，要一次性投入所有的工程资金是十分困难的。”张福星说，在这种 形势下，个人集资建房联盟有可能采取分期投资的形式建房。

　　正是这种方式，很有可能给个人集资建房带来大的风险。张福星分析，如果个人集资建房采取这种方式后，就必须要 保证后续资金的投入。一旦个人集资建房联盟在后续资金的筹集上出了问题，工程就会被迫停工，形成烂尾楼。

　　张福星还说，因法律法规还没有对个人集资建房给予明确肯定，在这种工程的建设中，就有可能遇到政策风险。

　　他所指的这种政策风险是：在房屋还没有竣工之前，政府有可能突然明确规定不允许搞个人集资建房，从而导致工程 无法完工。

　　张建军从另一个角度分析了个人集资建房出现烂尾楼的可能性。他说，房屋建设是一个专业性、技术性都很强的系统 工程，其整个过程的完成，不仅需要足够的资金支持，而且还依赖于一个组织严密、管理严格、专业技术好的组织机构的良好 运作。对于房地产商来说，一般能做到这点。但对于一个由大量自然人组成的集资联盟来说，是否有这种保证工程顺利完工的 运作能力，还值得怀疑。

　　此外，重庆丽达律师事务所律师黄胜利认为，个人集资建房还有可能出现各种不可预测的风险。比如，承建商偷工减 料造成工程质量不过关、建材供料环节不顺畅等。这些风险一旦出现，都将对个人集资建房者造成损害。

　　内部纠纷多

　　由于个人集资建房联盟涉及的人数众多，在其内部，存在着容易发生纠纷的可能性。

　　黄胜利律师说，这是个人集资建房的又一大隐患，不可轻视。

　　他认为，这种纠纷的可能性主要表现在以下几个方面：

　　其一，在个人集资建房过程中，存在因政府行为造成工程停工，从而影响个人集资联盟与承建单位之间的合同继续履 行的可能性。在这种情况下，如何处理这种结果，就容易使众多的集资者发生纠纷；

　　其二，资金不足影响工程的施工，在个人集资建房过程中可能出现。此时，个人集资联盟就会面临对承建单位进行赔 偿的问题。而如何进行赔偿，又有可能造成联盟内的纠纷；

　　其三，在个人集资建房过程中，可能发生承建单位卷款而跑、材料供应不上而影响施工的情况。届时，这种损失该怎 样来分担，也有可能造成集资者之间的纠纷。

　　“除了这些以外，公摊面积如何分担、房间如何分配等问题，也容易引发集资者之间的纠纷。”黄胜利律师称。

　　他说，由于这种集资联盟内人数众多，纠纷一旦发生，很不好解决。而如果纠纷迟迟得不到解决，将影响个人集资建 房的进程，进而会给集资者造成一定损失。

　　他建议，为了尽量减少纠纷的发生和利于纠纷的解决，集资者最好拟订一份协议，对可能发生的纠纷的解决方式进行 详细规定。这样，对所有集资者都有利。

　　基于以上原因，张福星认为，个人集资建房的操作性不强，形成规模的可能性不大。“没有政策明确支持和问题重重 的行业，是不可能发展壮大的，至少在短期内是如此。”他说。

　　张建军也说，个人集资建房不可能形成为一种普遍模式，因此不会对房地产业造成冲击。