“肥胖别墅”咋“瘦身”难坏昆明各级政府一溜部门

　　本报两天来昨日以《阳光海岸别墅越长越“胖”》为题，对阳光海岸别墅“大兴土木水土”修建偏房、，乱建影响景观的事情进行了报道，引起了市民的强烈反响。 ， 对于出现这种怪现象，住在别墅内的人又是怎么样看待的呢？记者对其进行了调查，一位姓李的住户称，我家只搭了个小亭棚，全轻型的，看到小区内大兴土木，她看到了也很担心，将有一天全都没有了私家花园，都变成了建筑群，别墅内肯定会不好住，她称，现在只有200多户住进来，要是全住满了，大兴土木之势还会更严重。

　　据她讲，房产证上的面积只有房子内的，私家花园没有包括在里面，是属于赠送的，占用私家花园是不对的，要是有人拆了，她家的也愿意拆，记者了解了十余住户，他们都愿意拆，有的认为本来就是违规建筑，要是大家都拆，那当然是拆了的好，为了共同的利益啊！

　　市民认为，对于这样的建筑群有关部门肯定要监督、拆除，那么这样的建筑群是怎样形成的呢？应该由哪那个部门来整治拆呢？记者昨日共采访了六七大部门，大家执法各有说法，也同时，在胖别墅“瘦身”，破解“新农村”上遭遇了尴尬。

　　小区住户：共同利益大多数人愿意拆

　　对于出现这种不正之风，住在别墅内的人怎么样认为呢？记者对其进行了调查，一位姓李的住户称，我家只搭了个小亭棚，全轻型的，看到小区内大兴土木，她看到了也很担心，将有一天全都没有了私家花园，都变成了建筑群，别墅内肯定会不好住，她称，现在只有200多户住进来，要是全住满了，大兴土木之势还会更严重。

　　据她讲，房产证上的面积只有房子内的，私家花园没有包括在里面，是属于赠送的，占用私家花园是不对的，要是有人拆了，她家的也愿意拆，记者了解了十余住户，他们都愿意拆，有的认为本来就是违规建筑，要是大家都拆，那当然是拆了的好，为了共同的利益啊！

　　昆明市规划局 ： 职权下放到区级部门

　　那么应该由那个部门来整治呢？昨日，记者首先来到昆明市规划局采访，昆明市规划局周副局长称，原来成立的昆明市规划监察大队，因职能调整，将权利下放到了四个区(盘龙、西山、五华、官渡)，要是以前听到这样的事情，他们立即召集人马，对其进行调查、落实、拆除，现在他们主要负责审批，属于行政部门，他们现没有一兵一卒，以后市民遇到这样的情况直接找区级部门投诉，只有市民共同参与才能将城市建好。

　　西山区规划分局： 由区综合执法局管

　　据昆明市规划局西山分局办公室施小姐称，他们属于派出机构，只负责审批，性质属于行政职能，原来的西山区规划监察队被拆消，人员调配到西山区政府内办公，组成了西山区综合执法局，在西山区的范围内的城管、规划、房管、绿地都属于该局在管。

　　西山区综合执法局： 不在他们管辖内

　　随后，记者找到了西山区综合执法局副局长余利鸿，余利鸿告诉记者，区划调整后，阳光海岸在西山区的管辖范围内，但昆明滇池国家旅游渡假区属于厅级单位，按1997年昆明市政府颁布的“政府令”规定，高新开发区、经济开发区、滇池渡假区有行政执法的权利，他们区级政府也就这三个地方没有进行管理，他们去管理，相当于跑到五华区执法，是属于违法行为，他们也就没有权利过问这三个地方里面发生的相关事情。他们原来与滇池国家旅游渡候区合作管理过，但从执法来看，严格意义上说是执法的交叉，不规范的。

　　滇池渡假区规划分局： 他们没有规划监察部门

　　据昆明滇池国家旅游渡假区规划分局焦局长称，他们没有规划临察部门，对于乱搭乱建的情况，他们也是爱莫能助，发生一些小事，原来都是由昆明滇池国家旅游渡假区城管监察大队监督，管理。

　　度假区城管监察大队： 没有执法权

　　据昆明滇池国家旅游度假区城管监察大队大队长钟利国说，他们没有执法权利，他们管的是该片区的市容市貌，小广告等方面，可以这样说，该片区的市容市貌，小广告是得到市民认可的，但对于小区内的违规建筑，他们也管理过，但有的住户就提出不让他们管，说他们的管理是不合法的，有的甚至要与他们打官司，也有吃过亏的官司的例子，他们也没有办法。要是由他们来管，虽有难度，但管理起来也是有办法的，现在这样的风气不及时刹住，说夸张一点，该处的小区变成农村不是危言耸听，相互攀比成风。各种“风格”都建出来了。

　　管委会： 理顺管理关系依法查办该事

　　记者针对此事采访了昆明滇池国家旅游度假区管委会副主任袁晓虎，袁副主任称，这件事他们已向政府部门作了汇报，相信过不了多久，就会有结果出来，管理关系也就会理顺，他们为这事比任何人都急。记者问：“你们打算如何管理此事。”袁称：“肯定是依法办事。”那为什么在最初的时候不制止呢？这是一个新事物，在近年来才多了起来，是他们始料不及的，原来该片区大多都是公司或企业，比较好管理，现在新开发的小区住进人了，机构设置没有跟上，这也需要政府部门的相互协调。

　　2.困局.“长胖”根源

　　追求个性与跟风 别墅处于无序状态

　　滇池、西山睡美人、民族村及一排排的小别墅，无论你从哪个地方看都像一幅美丽的图画，漫步民族村，散步滇池路，干净、整洁、空气清新，你会感到走进了一个新的天地，心旷神怡，美不胜收，这也许就是滇池国家旅游度假区寸土寸金的价值所在。然而近段时间出现别墅内的乱搭乱建、大兴土木，让该区不平静了起来，成了滇池国家旅游度假区的一块心病。

　　“大兴土木都没有证，处于无序状态，度假区变成‘新农村’，乱挖乱建甚至会影响地基下沉，影响邻里关系，破坏小区整体乃至整个区域的协调性，这叫人怎能不担心呢？”一位政府官员这样说。

　　那么，到底是什么因素导致了业主的私搭乱建行为呢？

　　乱搭乱建源头一：

　　追求个性与跟风

　　昨日，记者在阳光海岸进行了调查，该别墅内住的人有公务员、退休工人、飞行员、律师、生意人，但其中以生意人居多，每户每年花费的物管费、水电费、卫生费、煤气费差不多在4000元左右，别墅住户认为主要是房子贵，固定费用并不算贵。为什么会出现私搭乱建这种情况呢？该别墅物管负责人认为，住别墅的人素质高低不一，想法各异，可分两个层面来谈：一是因为有些业主素质较高，由于住在别墅项目里的大多业主都是“海归”、“先富”或有过多年国外居住经验的人，受发达国家文化的影响，他们对国内别墅项目的产品设计、使用功能及审美角度，都具有与普通业主不同的看法，为了追求个性生活私搭乱建。据了解，近年来，我国房地产市场发展迅速，尤其别墅项目更以惊人速度出现。在花样翻新、新产品层出不穷的市场背景下，开发企业在建设项目时都在不断地寻求完善。很多早期开发的项目由于开发商的短视，其思想仅限于对当时别墅市场的理解，于是便呈现出设计滞后的问题。

　　同时，一些业主对项目使用功能的需求及对项目的个人审美也在不断地发生着变化，在此情况下，业主为了满足自己对功能及其审美的需求，而对房屋及其他私有空间进行改建。二是因为个别业主素质较差，由于缺乏整体意识，往往为了一己之利，而不惜侵害其他业主及整个小区的利益私搭乱建。

　　乱搭乱建源头二：

　　混淆“装修”与私搭乱建

　　“住进别墅肯定要装修，这是毫无疑问的，但装修就涉及到方方面面的问题。有一家率先就在自己的花园内建起了一幢别墅，开了先河，看到你建，我为什么不可以建呢？就这样刮起了私搭乱建之风。”一位住在阳光海岸里的住户说。要是最先的时候小区管理方面给出一个具体的装修方案，不按这样方案装修就拆除，那也不会有这么严重了。

　　“我们购买别墅时，售楼小姐称，你有这么大的空地，这么大的私家花园，可以自由支配。”一名正在改建房子的建房者这样说，他认为，当然这也不排除售楼小姐为了将房子售出去所作的口头承诺，从而误导了业主。

　　3, 困局. 别墅调查

　　私家花园营造个性不能超限

　　胖别墅”现象，不仅其他城市有，在昆明也不仅阳光海岸一处。“胖别墅”也好，“新农村”也好，各家各户的“圈地行为”无疑给小区的整体环境造早成一定的影响，但如今是一在这个穿着讲究个性、，家装讲究个性，、生活讲究个性的年代。那么，，于是，有业主大喊：谁为我们生存城市是要这样的个性思考过？

　　昨日，在听涛雅苑小区里听住户说，搭个竹楼乘凉，也是为了享受。面对铮铮有词的话语，是素质的问题？还是生活审美要求的提高？

　　听涛雅苑

　　别墅私家花园围公用绿地与私人花园争议普遍“长胖”

　　　胖别墅现象，不仅是其他城市才有的，在昆明也不仅阳光海岸一处，在阳光海岸对面的听涛雅苑别墅区里，木栅栏圈地，铁围栏护院，围住的是各家各户的个性生活。从种花种菜、到养鸡养狗养鱼、开便利店、干洗店、租房中介，其中也不乏小桥流水、石凳小歇的雅致景观。

　　　但是听涛雅苑小区昌浩物业管理有限公司的工作人员介绍，在小区里除了及极少数的一两栋别墅外没有占用公用绿地搭建围栏外，小区里40多栋别墅外，一楼的住户搭建的各种围栏设施都超过了原私家花园的范围。这样不仅大大影响了整个小区的外观环境，还出现住在楼上的住户觉得公用绿地被一楼的住户圈为己用，侵犯了他们的权利，要求物管把一楼超范围的围栏拆后，才交物管费的问题。

　　　昌浩物管的何先生说，原来一楼的住户是有私家花园的，但是都用矮灌木丛围着，面积也不大，但是从2002年开始有部分住户建围栏后，他们物管确实是没有强行让住户拆除的权利，劝说后效果也不大，后面的住户看先住的住户都各自“圈地”，小院凉亭就建得一家比一家还大。

　　　其实在某种程度上说，住户各家花园不同的景观建设，还是小区里的一道风景，但主要是现在听涛雅苑里的住户已经占用了公用的绿地，而且有的住户看其他家建围栏，也在自家门外围一圈，就空在那里。何先生建议政府各相关的部门一起管理整治，或者出台处罚较重的规定，来制约这种行为。

　　为什么大家都要在自己院外建围栏，建庭台楼阁，听涛雅苑里的住户也是各有各的说法。像住户周大爹家建围栏把两栋别墅之间见的通道都全围上，在茉莉格相对突出。周大爹老俩两口说，围栏这些都是自己围的，建竹楼主要是乘乘凉，种花养鱼本来就是享受，住着也舒服。而有一家住户围院里更是还养着鸡，而这家住户告诉记者，他们是看其他家都建雨蓬，他家才今年建起来的，再说以前没有围栏的时候，放在门口的东西经常丢失，至少从建起围栏来就再没有发生过这种事情。

　　滇池康城

　　私家花园营造个性不能超限

　　　针对私家花园搭建景观与小区外观环境冲突的争议，滇池康城恒基物业有限公司相关的规定，在大的范围内限制，让住户自己发挥，共建个性化家园的情况下，滇池康城的住户也有在私家花园里搭建点缀景观的，但物管的工作人员称这不能就定义为私搭乱建。

　　　恒基物管的工作人员介绍，物管公司规定住户搭建的花架高度不能超过3米，如果要在私家花园里做景观，都不能少于60%的绿化面积，还有太阳能不能放在房顶，没家都不可以装雨蓬等大范围的规定，毕竟每一家的住户都有不同的审美观，只要住户不超越这些规定，只要装点的景警观不与小区的环境相异，用什么装修材料来装点自己的家，这确实是物管没法管的。

　　，还是在制造“视觉污染”呢？

　　4.困局.业主调查

　　为了共同利益 大家拆我就拆

　　对于出现这种不正之风，住在别墅内的人怎么样认为呢？记者对其进行了调查，一位姓李的住户称，我家只搭了个小亭棚，全轻型的，看到小区内大兴土木，她看到了也很担心，将有一天全都没有了私家花园，都变成了建筑群，别墅内肯定会不好住，她称，现在只有200多户住进来，要是全住满了，大兴土木之势还会更严重。

　　据她讲，房产证上的面积只有房子内的，私家花园没有包括在里面，是属于赠送的，占用私家花园是不对的，要是有人拆了，她家的也愿意拆，记者了解了十余住户，他们都愿意拆，有的认为本来就是违规建筑，要是大家都拆，那当然是拆了的好，为了共同的利益啊！

　　5.困局.专家说法

　　云南大学区域与资源规划系教授易琦：

　　“私家花园”不能用作为它用

　　据云南大学资源环境与地球科学学院区域与资源规划系教授主任易琦分析，“私家花园”是不能用来盖房子和作为他它用的。

　　，首先，“私家花园”属于小区整体的一部分，绿地用来盖房子和作为它他用，就改变了土地使用的性质。就好比如果教学楼改为商业楼，土地使用性质改变了，这是不允许的。其次，私搭乱建不仅影响社区的整体形象，也破坏了城市的环境，影响了整体绿化指标，失去了绿化的功能和意义。

　　再次，一个小区开发好后，就交由物管公司来管理，由于我国在物业管理方面起步比较晚，后续管理还不够完善，出现的种种问题难以解决。要从根本上改变这种情况，必须加强管理力度，在城市管理上应有相应的调整；业主的素质有待进一步提高。

　　易琦教授称， 如果业主在“私家花园”内种树、种花等，不是进行大的改动，在不减少绿化面积及不破坏小区整体和谐的基础上是允许的；业主对别墅进行改修，在别墅的框架、土木横梁等大结构不变的情况下，经过审批也是允许改修的，但并不能刻意伸出一部分或在绿地上加盖屋子。要从根本上改变这种情况，必须加强管理力度，在城市管理上应有相应的调整；业主的素质有待进一步提高。

　　发达国家一直都很重视这个问题，例如日本的公寓，一楼住户就有绿地，但绿地是不卖的，只能够租用，而且不能围起来单独享用，别的楼层居民也可以观赏。日本的别墅前面或后面也都有绿地，都不能私自作为它他用，因为这种“柔性地表”不仅可以调节城市气候、美化环境，还是地震中居民救灾避难的场所。

　　在美国，许多居民也在自家别墅前种蔬菜，这也是一种绿化手段。但在中国，种蔬菜未尝不可，但蔬菜需要施肥，在某种程度上污染了空气，别的住户会有意见。

　　云南国平律师事务所陈平律师：“私家花园”不是“私人花园”

　　尽管造成别墅项目私搭乱建现象有其客观因素存在，但在法律上，业主是否有权力支配自己的私有空间呢？如在房前屋后建造房屋、改建私有空间内的景观等。

　　对此，云南国平律师事务所陈平律师认为，首先要确认业主私搭的建筑是否在其产权范围之内。“私家花园”是属于公共用地，是开发商在售楼的时候送给个住户的，并没有登记在房产证中，那么住户对“私家花园”只有使用权，而不具有拥有权。在“私家花园”内私搭乱建的行为都属于违法行为，因为这种行为不仅没有经过报批，而且也改变了土地的使用性质。这样就要有关部门进行管理，对于违章建筑要拆除，恢复“私家花园”的原貌。

　　在此值得一提的是，很多社区在制止业主私搭乱建行为时，物业公司的工作人员往往采取一些过激的手段，而不是从法律角度予以解决。在一些别墅项目发生的私搭乱建问题中，物业公司负有不可推卸的责任。所以，从物业管理公司的角度讲，其管理方法、管理水平都有待于进一步提高。另外，在解决私搭乱建这一问题上，物业公司应对有私搭乱建行为的业主进行劝阻、提醒，或向规划部门和城管执法大队举报。

　　6.新闻链接

　　青岛：八成别墅顶风“建违”

　　据报道，青岛银都花园共有别墅86栋，其中存在违法建筑的别墅占到了总数的85%。自2000年以来，规划部门曾多次对银都花园小区内未经规划行政部门批准的改建、扩建房屋行为进行制止，但不少业主至今拒不拆除违法建筑，有的甚至顶风而上，仍在大肆扩建中。2004年10月14日，由青岛市中级人民法院联合市规划局对银都花园小区内两处顶风施工的违法建筑进行了强制拆除，拆除违法建筑面积近四百平方米。同时，还通过新闻媒体公开违法建筑当事人的姓名或者单位名称和违法事实。(臧旭平)

　　上海：别墅私改乱建 法院下“禁令”

　　郓女士购买别墅后便在房后绿地建喷水池，并在水池后砌起高近2米的背景墙。由于环境被破坏、阳光被遮挡，与郓女士相邻的几户人家联名抗议，物业管理单位也发出了整改通知书，但郓女士未予理睬。

　　　 法院查悉，郓女士在购房时曾收到一份《居住物业管理公约》，其上写明“业主在未得到管理者书面同 意前，不得改动结构，不得改动建筑物的外貌”。据此，法院一审判决：该“公约”对小区全体业主具有约束力，被告郓女士必须在判决生效后的15日内恢复别墅原状。

　　上海“比华利”拆违不留情

　　2004年07月29日，上海政府开始对比华利山庄15幢顶风赶工的违章别墅进行拆除。据介绍，昨天被拆除的15幢违章别墅，基本上均是顶风赶工完成违章施工的房子。违章面积共1200平方米。

　　由于意识到违章的严重性，其中2户人家已自拆了绝大多数违章部分。

　　7. 不吐不快

　　糟蹋公共空间折射为富不仁(广镜)

　　写下这个标题前，心中甚是踌躇：既是公共空间，当然也不容穷人或不穷不富的人占而用之的。如此“意气”地专责富人，一不小心落个“仇富”的讥评，可就难堪了！

　　甘愿冒此风险实话直说，非我“大无畏”，实在是阳光海岸的“偏厦一族”跋扈得张狂——没有手续也要建，你敢咋的？无赖得无耻——老人睡地“公关”，只为拉进建筑材料！

　　我无意以“为富不仁”的苛责置于这些鲁迅先生谓为“阔人”的“偏厦妄想症”患者头上，也无意于感叹“素质不随财富长”，但断喝一声“公共场所不得撒野”当是有理有据的。

　　基于热火朝天、大干快上的阵势已经出现并有愈演愈烈之势，过多的道德激辩终是空话，在穷富之间久久周旋也于事无补。最为紧迫的问题是：这一切如何尽快终止？如何尽快建立一种约束机制，确保如阳光海岸般的公共景观不因一部分人的常住而造成形态损伤、视觉污染？

　　自然生态为全民所共有，尤其是其中具有景观价值的部分，确保其原生态的美感是相关职能部门的应尽之责，也应是每一位公民的法定义务。由自身素质决定的财富支配方向属个人私好，与人无干，但当这种私好损害到公众利益时，受到相应法规的制裁与惩处当不容置疑，无论是穷人，抑或富人。

　　据笔者惴度，目前似乎并没有现成疗此“怪病”的部门与法规，但相信集社会各界智慧，一定能找到破解这一尴尬困局的良方。

　　(本文观点不代表本报立场)