“以房养房”风行济南 专家提醒投资应慎行

　　省城住房市场热度不减，房价居高不下，使得众多市民开始购置第二套住房。许多人投入首付后，然后出租，以租金来支付月供（银行贷款）。这种家有两套房、“以房养房”的消费模式到底是否划算，风险有多大？就此，记者进行了调查采访。

　　“以房养房”效果不错

　　王鸣是省城一名律师，三年前，他们以七成按揭15年、月供1100元的方式购买了省城东部一套120平方米的房子。去年,他把新房改为投资用途，对外出租给一家公司，每月租金为2200元。同时，他又买下了同一区域一套85平方米的新房，总价30万元左右，七成15年按揭月供在1200元左右。这样的话，两套房子的月供加起来是2300元，王先生除了用第一套房子的租金外，每月只再加上100元，就很轻松地同时供两套房子的按揭款。“一旦有机会，就卖掉一套赚个差价。”他打着小算盘得意地说。

　　据了解，购置第二套房产的房主，大多是通过按揭，在较好的小区买下一套新房子，然后举家搬到新房里居住，旧房子则通过中介出租，月租费基本上可以偿还购买新房需付的银行贷款。还有一些市民，干脆将购新房作为一种投资，通过按揭买下新房，进行简单装修后直接出租。由于房子、装修都是新的，月租费自然高，甚至超过每月的还贷款。据花园路上一家房产中介公司统计，目前在该公司登记出租的房子中，50％是以高租金向外招租的。

　　风险深深隐藏其中

　　但有业内人士认为，“以房养房”并不是一个简单过程，因为除了支付银行按揭款，还有物业管理费、物业维修基金等固定支出要计算，而个人或家庭的收入却是相对固定的，这时就要注意租金风险和支付供楼款风险。

　　家住工业南路的沈女士是某建筑公司的员工，住在一套90平方米的房子里。去年2月初房价涨得凶，沈女士在花园路上买了一套90平方米的房子。半年后新房交房，开始了装修，沈女士也开始盘算“处置”工业南路的那套老房子：新房走按揭贷款，月供在1600元，要是将旧房子出租，租金怎么也得在1500元左右。可是新房装好，沈女士两口子搬进去住了半年，旧房子出租的事却一点眉目也没有，几个中介公司的门槛都被沈女士踩得快烂了，每次得到的消息都是“再等等”。新房的按揭款不但没有被旧房的租金养起，旧房的物管费还是一样照交不误，沈女士当初的投资“如意算盘”摔得粉碎。

　　专业人士认为，租金的稳定与否主要来源于市场租房供求关系的变化。如果一套月租金在1500元左右的房子因为市场供货多的原因出现了超过半年的空置率，租金实际上是掉了50%，而每月两套房子固定的支付款却没有丝毫讨价还价的余地。这样的话，投资危机就会爆发。如果租赁市场不景气，或者个人和家庭收入突然出现大幅度下跌，将有可能造成无法按期支付银行贷款，一旦出现了还贷困难，那么房子就有可能出现被银行收走的风险。

　　专家提醒切莫跟风

　　近几年，受国家土地、信贷政策收紧的影响，省城住房供应量在一段时间内出现过供不应求的局面，房价涨幅惊人。在一些开发商的大力鼓吹下，“以房养房”的新房东群体滚雪球般越来越大。这些人坚信，自己的投资行为是在为明天购买了几乎没有风险的保险。但是，他们没有看到，开发商勾画出的诱人前景背后，其实有着巨大的风险。

　　从省城去年房价变化来看，一般好的位置和地段，价格很少低于4000元/平方米。即便是交通位置稍差一点的，也在3500元/平方米左右。许多楼盘的价格上升空间非常有限，除非是内部认购拿到优惠房子。

　　事实上，不少投资房地产的人只是纸上富翁，或是“负翁”。因为大多数的房子是有价无市，价格上涨只是停留在理论口头上，而如果真的上市去卖则是另外一回事，很难按照预期的心理价格成交。

　　房地产楼价的波动性相比股市自然是小很多，但这种风险却是长期潜伏的。1998年广州掀起地产投资热，房价疯长，不少楼盘均价一度被炒到10000元／平方米以上，2000年热潮平息后楼价大跌，多数投资者叫苦不迭，而因此带来的房屋租价大涨大跌，这是最难防范的。

　　省建工学院房地产研究所的专家指出，对于“以房养房”族来说，最大的问题在于谁也无法保证自己的房子能有固定的租户，租金收入是不确定的。在需求相对稳定的前提下，新的楼盘建成之后会造成某一个区域内房子供应量的增加，因而会稀释这一区域房租的价格，导致租金价格下降。

　　专家认为，即使在房地产市场十分成熟、房屋价值已基本定型的发达国家，人们投资房地产做新房东时也是慎之又慎，他们往往依赖专业的投资顾问做出房地产投资决策，而很少个人直接投资。

　　而在国内，在房地产开发商的诱导下，人们一窝蜂地争做新房东，盲目性未免大了些。专家提醒那些有志于做新房东的人们：投资前先冷静地多问问自己：那些开发商画出的“饼”，会不会成为明天的泡影。个人和家庭在增强理财观念的同时，一定要谨慎出手，考虑多方面的因素，为投资安全增加砝码。

　　本报记者郝爱萍实习生张冰