《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》出台
业委会严重违规责令解散
拖欠物管费禁进业委会，业委会主任应由本市户籍人士担任
【本报讯】（深圳商报记者董超文通讯员李玉泽傅伦为）我市日前出台的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员不得有拖欠物业管理费和维修基金等不良记录，而业委会的主任、副主任应由深圳户籍的人士担任。据悉，市国土房产局于2004年7月开始起草《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《导则》），之后九易其稿，日前通过市政府常务会议审查，作为市政府规范性文件颁布施行。业委会纳入街道办领导《导则》改革了我市自1994年以来确立的业主大会、业主委员会的管理模式，将市、区主管部门单一管理的模式改为市、区主管部门、街道办、社区工作站或社区居民委员会等部门齐抓共管的“三级管理”模式。根据“条块结合、属地管理”的原则，将业主大会和业主委员会纳入街道办、社区工作站或社区居委会的领导之下。其中，市主管部门负责制定政策法规和行业监督，区主管部门负责业务的指导与监督，而街道办、社区工作站或社区居委会则负责本辖区业主大会和业委会运作的具体管理工作。《导则》明确了首次业主大会的筹备组由街道办事处牵头成立，筹备组由社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名组成，组长由社区工作站或社区居民委员会工作人员担任。拖欠物管费禁进业委会《导则》细化了从首次业主大会召开到业主委员会委员选举等各环节的操作规范，明确业主大会、业主委员会各阶段的操作规则，鼓励和引导业主成立业主大会，选举产生业主委员会，通过合法途径理性维权、承担义务。《导则》规定，业主大会负责制订和修改业主公约，选聘、解聘物业管理企业，审议批准物业管理合同，监督业委会和物管企业的工作，决定对物管区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊。决定专项维修基金的使用、续筹方案并监督实施，以及决定物业管理的其它重大事项。《导则》明确业主大会投票权按物业的建筑面积计算。物业管理区内各物业按每10平方米为一个投票权，不足10平方米四舍五入。5平方米以下且有房地产证的非住宅类物业，每证为一个投票权。宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的四舍五入。《导则》明确了业主委员会的主任、副主任应由深圳户籍的人士担任，但所有委员均不具有深圳户籍的、或以外地人为主的楼盘除外；明确业主委员会委员必须没有拖欠物业管理费、维修基金等不良记录，同时不能在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。业委会严重侵犯多数业主权益责令即时解散《导则》明确了业主委员会有两种严重违规的行为即时解散的规定：业主委员会的决定或行为严重侵害多数业主的合法权益或严重影响社区安定和社会稳定的，物业所在地的区主管部门有权责令其即时解散，由所在地的社区工作站或社区居民委员会组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会。业委会成立率不到四成市国土房产局物业监管处有关负责人向记者介绍，目前我市物业管理项目3000余个，其中住宅类项目逾2000个，但成立了业主委员会的才762个，成立率不到40％，而内地有的城市业主委员会的成立率已达到70％。有关人士表示，我市各小区不少业主对业主大会和业主委员会的成立与活动，采取一种漠然的态度，认为事不关己高高挂起。为此呼吁广大业主尽量关心业主大会和业主委员会建设，多参加小区的有关活动。作者:记者董超文通讯员李玉泽傅伦为
