生活必需住房只能查封不能卖

　　安元

　　2004年房地产行业依旧保持着平稳的快速增长，而法律和资产责权的硬性调整则被业内专家看作是未来房地产市场规范化与安全运行的决定性因素。日前举行的“2005年首届中国天津房地产金融财富年会”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松透露，去年10月26日最高人民法院通过的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定

》涉及了房地产行业的多个软肋，该规定一旦全面实施，将对现有的银行业、房地产行业带来影响。

　　法律环境及以人为本的司法解释对房地产行业与金融行业所产生的影响可能要远远大于“121”文件，加上利率调整等宏观调控政策的综合作用，其改变的将是整个行业的游戏规则。从2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》，其内容涉及了对于居民住房、非生活必需住房等几类房屋的抵押、冻结、查封等处理条件和方法，给目前地产与金融行业的不动产处理提供了具体的执行标准。

　　生活必需住房不得拍卖或抵债

　　对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住住房人民法院可以查封，但是不得拍卖、变卖或者抵债。《规定》中的这一规定就意味着，即使房屋已经抵押，只要该不动产还属于房屋所有人及其家属的居住必须住房就不得强制执行。这一规定继承了国家民事诉讼法保留家属生活必需品的基础原则。

　　巴曙松认为，明确“必需品”的概念是执行这一规定的先决条件。例如，生活实际必需房是不是实际抵押购买的房屋，政府提供的廉价房、贷款抵押的高档房、租金租房等等都可以成为被抵押房屋，但到底哪个是必须住房则需要进一步明确。明确用房是不是属于生活必需住房，就意味着我国每年增长20％的房地产信贷绝大部分将变成信用贷款，从抵押贷款变成信用贷款，其违约性质是不一样的。

　　超过生活必需标准财产可抵债

　　《规定》还规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行（拍卖、变卖或者抵债）。”也就是说，一旦购房者没有偿还能力，在需要通过法律途径进行财产清理和抵债的时候，有权要求保留个人及家庭的居住和生活必需条件。巴曙松认为，放宽上限是央行的重要改革措施之一，对于风险比较高的贷款项目，银行大幅提高首付门槛和利率，而在地产消费中80％左右的购买都是通过住房抵押实现的，这对于整个银行的资产质量和房地产行业获得的资金需求都存在压力，新规定在保护个人消费者权益的同时，也为地产和金融行业提了个醒。

　　未过户住房扣押有条件

　　《规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”巴曙松认为该规定还面临着一定的道德考验，例如，实际执行过程中金融部门申请冻结扣押债务人的财产需要通过相应的法律程序，时间比较长，如果债务人早有讨债的可查封冻结之前就已向登记机关办理财产的转移手续，人民银行执行的时候已经不可查封扣押冻结，从而贷款没有办法有效偿还。

　　购买过程中房屋也可查封

　　对于构成购买事实的房屋财产，法院也同样可以进行查封、扣押、冻结。《规定》明确，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”

　　新报记者安元