房屋面积扩大消费者不用买单

　　开发商违反商品房预售合同，交房面积“见长”，交房误差比高达37％，购房者不愿意为多出的房屋面积“买单”引发诉讼。近日，法院一审判决：购房者不用为开发商多交的超出约定3％的房屋面积付钱，开发商还须赔付由此引起的延期交房违约金。

　　签约买房

　　2003年10月20日，江苏省宿迁市宿城区市民宋春影与宿迁市某房地产开发公司（下称房产公司）签订商品房买卖合同，约定：宋春影购买房产公司开发的位于该市“霸王商城”的一套房屋，建筑面积35.03平方米，其中套内建筑面积32.5779平方米，公共部位与公用房屋分摊面积2.4521平方米，单价3768.19元，总金额132000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定同意，房屋面积以最终房管部门测量为准，房款多退少补。合同同时列出了面积误差比的计算公式……

　　宋春影在合同签订当日支付房款52800元，2003年11月20日与中国银行宿迁支行签订了按揭贷款合同，贷款金额79000元，该款于2003年11月24日转入房产公司账户。

　　房子变大

　　2004年8月28日，宋春影收到房产公司发出的交房通知后前往房产公司办理交房手续，却得知所购房屋套内建筑面积增加为34.07平方米、分摊面积增加为13.985平方米。按照合同中列出的计算公式计算出所购买房屋面积误差比为37％。宋春影因而拒绝接收房屋，双方为此一直不能达成协议。

　　2004年11月，宋春影向法院起诉称，2004年8月29日，房产公司发出交房通知。宋春影前去领房时，房产公司却拒绝交付验收合格的房屋和验收合格证。经核实，被告所售商品房水电等设施尚未安装到位，二楼的一些地方仍在建设当中。且被告又以新增分摊面积为由单方强求原告补交房款，否则拒绝交付房屋。双方为此发生争执。其他业主也遭遇同样情况。原告经多方了解，得知被告在交付之日根本不具备交房条件，其通知交房纯属欺骗行为。请求法院判令被告立即交付原告所购买的房屋并支付逾期交房违约金。

　　房产公司答辩并提出反诉称：我公司不存在违约情况。原告已经在2004年8月28日接到我公司的交房通知，是因其对房屋建筑面积、公摊面积提出异议而拒绝接收。我公司开发的商品房已于2004年8月30日经宿迁市质检站等单位会合验收，并经宿迁市建筑工程监理咨询中心验收合格。对于新增的分摊面积，合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定同意，房屋面积以最终房管部门测量为准”。原告的房屋面积是经过权威部门测量的，其不接受没有法律依据，故我们要求原告补交房款并不违反合同约定。原告未按照合同约定的时间将剩余房款79000元汇到我公司账户，其首先构成违约。综上，我公司明确表示：原告在交齐房款后立即接收房屋；我公司不承担违约责任。

　　开发商败诉

　　宿城区法院审理认为，被告虽然在合同约定的期限内以书面形式通知原告接收房屋，但根据有关部门的实际测量结果，该房屋实际套内建筑面积及公摊面积与合同约定不一致，且面积误差比高达37％，远远超出了有关法律法规规定的标准（3％）。对此，虽然被告辩称在合同第五条中双方对面积误差问题已有约定，不应再适用上述面积误差比的计算公式，但在商品房买卖中，买房者处于相对弱势地位，其与卖房人签订合同后，极少有条件和机会获悉所购房屋的有关信息，而开发商则掌握和决定着所开发的房屋的面积、质量、结构等所有情况，因此，原、被告虽然在合同中对面积差异有约定，但被告在实际履行合同过程中未能遵循诚实信用的民法基本原则，侵犯了原告的合法权益。同时，江苏省人大常委会2002年2月通过的《江苏省城市房地产交易管理条例》规定“当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或小于预售合同约定面积超过百分之三的……预购人不退房的，大于百分之三部分产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款……。”故原告以此为由拒绝接收房屋并无不当。但原告应当在法定面积误差范围内补交房款，接收房屋，对超出法定面积误差范围的面积可不再支付房款，该部分损失应当由被告自己承担。对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张于法有据，应予支持。

　　近日，法院作出一审判决：被告某房地产开发公司于本判决生效后立即向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金及银行贷款平均利息。

　　法官说法:在商品房的买卖过程中，3％是一道硬杠杠。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　本案中，开发商的格式合同条款第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定同意，房屋面积以最终房管部门测量为准”，因违反了以上有关法律规定，实际被法院判决为无效条款。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，不论是房屋面积缩水还是房屋面积变大，购房者都能够依法维护自己的合法权利。