新版买房合同八大变化

　　规定和提示了买房基本内容和交易中重要事项

　　本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预

售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。

　　合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。

　　细化了商品房交付条件

　　在商品房交付时以下条件为可选择条件：

　　（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。

　　（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。

　　（3）出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。

　　（4）满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。

　　其中满足第1、2条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外，当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。

　　两种特别严重质量问题可退房

　　按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　提出了节能措施的约定

　　能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定，为实现城市建设可持续发展，提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。

　　停车场会所等按约定日期达到使用条件

　　开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。

　　购房人决定是否同意委托代缴税费

　　买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。

　　明确了产权登记内容

　　合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。

　　规范了前期物业管理

　　本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。