东方网2月23日消息：11.4亿元的天价背后是上海土地供应紧张的现实。去年以来，政府推出的土地大量减少，推出的商业地块更是90％位于外环线外。2005年将延续这一趋势。在众多开发商苦于无地可开的情况下，此次“地王”横空出世给了他们一个“解渴”的好机会。
市场人士预测，这里可能建造的是商办楼。根据其11.4亿元的成交价，此块地的单价
大约为每亩2800万元，仅比市场均价高出300万元左右，“中建蛇口”还是很划算的。
然而，不少人注意到，这块地有一个“瑕疵”。拍卖师事先声明：“买受人应对项目重新办理规划申请审批手续，若在办理申请审批手续过程中，原相关资料及项目内容需发生变更的则以政府有关部门依现行政策规定核定认可为准”。这意味着“中建蛇口”未必能以7.9的容积率来开发项目，一切还要看该公司与政府管理部门协商后才能确定。
市场人士关注容积率是因为它直接关系到开发的成本和获利空间，通俗地说，也就是，11.4亿元花得值不值。
根据拍卖书上标明的原定7.9的容积率，换算出的楼板价是每平方米5380元。目前市中心区域商办项目的容积率一般为4.0，因此其实际楼板价可能高达每平方米10640元。如果算上造价、财务成本和毛利，销售价格可能达到每平方米20000元。目前四川路地区的办公楼销售价格为每平方米18000元至20000元。“中建蛇口”仅是略有赚头。
作者：选稿:陈忠华 来源:劳动报
