房改办坦言经适房八问题

　　晨报讯昨天记者从江苏省建设厅官方网站获悉，在2005年全省建设工作会议上，南京市住房制度改革办公室在一份经验交流材料中坦言经济适用房制度存在成本售价倒挂、代征土地过多等8大问题，引人关注。　3年经适房投资近40亿

　　据介绍，近两年来，为了解决拆迁困难户的居住问题，南京市推广了经济适用房制度，在全市分九个片区一次性规划用地总面积6157亩，规划建筑总面积397.92万平方米，4660

0余套住房。至2004年底，共计完成257.85万平方米的建设任务，建成29405套住房。目前，已有17116户申购家庭入住。从2002年至2004年底，全市经济适用住房建设投资额已达38.8亿元。虽然经济适用房解决了近两万户困难家庭的住房问题，但目前还存在8大问题。　问题1：成本售价倒挂

　　成本售价倒挂是目前经济适用房制度存在的首要问题。据了解，其他同等城市经济适用住房基本都实行了不同地点不同供应价格，经济适用住房价格大致是同地区商品房价格的50%70%。根据这种定价方法，2003年南京市江南八区的住宅均价为4148元/平方米，则相对应的经济适用房定价就应为2074元－2904元/平方米，但其销售价格基本在1450元/平方米到1800元/平方米之间，而实际平均建设成本达到了1600元/平方米到2000元/平方米。如按实际成本定价，困难群众难以承受，目前按政府定价销售，则亏损较大。　问题2：代征土地过多

　　代征土地过多，拆迁补偿费用加大，建设成本上升，也是经济适用房存在问题之一。据介绍，南京市经济适用房的道路、河道、绿化带等的退让占征用土地的比例过大，如景明佳园项目土地利用率不到64%，银龙花园、百水芊城项目土地利用率仅61%、55%。　问题3：市政配套负担过重

　　据介绍，因经济适用住房小区建设地点通常离主城区较远，市政基础设施普遍薄弱，完善小区水、电、气、道路、排水等基础设施已需大量资金投入，还要承担市政项目如中小学、周边道路、桥梁等建设的任务。　问题4：建设标准偏高

　　用发展的眼光来考虑，合理地适度超前地做好经济适用住房小区的规划，以满足供应对象的需求是必要的。因此，较大型的经济适用住房小区都配置了机动车停车位、中心广场、景观绿地等，但目前建设标准偏高，也同时大大增加了成本。市人大代表视察景明佳园时就提出了这个问题。　问题5：实施物管艰难

　　一是收费偏低，目前按最低标准收取物业管理费用，如兴贤佳园、景明佳园按每平方米0.15元的标准收费，由于费用的不足，物业管理正常维持较困难。二是居住人群中，由于角色的转换，在观念上难以认同。　问题6：售后管理困难

　　经济适用住房主要居住人群是低收入及拆迁困难户等，这部分人普遍文化程度及经济层次不高，让他们集中居住，势必增加了管理的难度，如就业、治安、医疗、低保等问题比较突出。且因离城区较远，居民生活、出行等均感不便，公交线路及站点的设置、医疗卫生及教育配套设施等问题亟待解决。　问题7：监管有待强化

　　实行建管分开、市场化运作后，如何对经济适用住房工程建设实施有效的监管，其定位如何，尚需进一步研究和改进。　问题8：出现政策流失

　　由于种种原因，部分安置对象在短期内转租转售，出现了政策流失的现象。

　　作者：高利平

　　（来源：南京晨报）