上海地产业遭遇房贷紧箍咒 地产股估值水平被降

　　深沪两地收紧按揭贷款审批 日前，关于上海、深圳、重庆多家银行大幅抬高个贷门槛、首付比例最高提至5－6成的说法甚嚣尘上。

　　据了解，促使银行收紧房贷的原因只有一个，那就是最高院发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》今年正式实施，《规定》第六条强调：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖

、变卖或者抵债。”正是这一条规定在银行业内引发了轩然大波。

　　沪上银行界有关人士认为，该司法解释将给银行处置房贷违约带来挑战。据悉，目前上海银行同业公会已上书高院，要求明确相关的细则，而在高院给出答复之前，为降低风险，各大银行不约而同的收紧了按揭贷款的审批。

　　“现在办理住房按揭贷款的确比以前严了，以前那种仅凭一纸收入证明就可获取贷款的做法已经行不通了”，沪上一位银行业人士对记者说。

　　工行上海分行一位从事房贷的工作人员也告诉记者，目前该行已经提高了对住房按揭的审核力度，尤其是对于金额高的贷款者，审查尤为严格，“现在关键是要核查收入的真实性，如果有税单，或能提供其他财产的证明，审批就比较顺利，首付一般也可以是三成。”

　　与此同时，交通银行也在行内发布了有关规定，除了要求对贷款者的收入月供比进行严格把关外，如果按揭对象是二手房的，还有房龄的要求，对相关中介机构也有准入的要求。不过，交行的一位人士透露，对个人信用比较好的客户，银行仍执行以往的政策。

　　在深圳，记者了解到，今年开始，国内几家大银行深圳分行如农行、建行、工行等针对具体地产项目，也已经悄然抬高了房贷首付款门槛。但也有深圳金融系统内部人士透露，各银行信贷部尚处在研究阶段，房贷首付比例仍维持在两成，部分银行已经收紧对小户型中低收入者的按揭贷款，但是否会提高房贷首付比例则暂无结论。

　　国信证券经济研究所方焱告诉记者，农行深圳分行信贷部目前内部制定了一套审核规定，大致内容包括：一是只对公务员、教师、律师、金融机构从业人员、医生五类职业人员提供贷款，二是家庭至少其中一方为深圳户口，三是无深户的需要出具担保，其四是具体项目具体对待。

　　看来，在具体细则出台之前，银行都是各行其是。

　　地产公司短期受压平安证券研究所姜培正表示，此项规定没有细则出台，对于规定中“所必需居住房屋”和“对被执行人及其所抚养家属”均没有明确界定。由于个人住房抵押贷款违约者所必需居住房屋需要得到保障，假定违约者没有其他资产，那么银行可回收部分就是购买房屋与所必需居住房屋之间的差额，从这个角度来看，面积较大和房价较高的房屋、以及家庭规模较小的购房者的抵押贷款对于银行来说风险较低。这就使得银行的个人住房抵押贷款对低收入者有所限制，因此深圳各银行考虑提高房贷比例是风险增加的必然结果。

　　万科董事总经理郁亮此前曾表示，商业银行协会正在和法院沟通司法解释一事，也许在定义明确后，可以给中低层收入者扩大住房来源。

　　深圳某著名地产上市公司有关人士坦言，目前这种提高房贷门槛的趋势对地产行业震动确实不小，不过公司认为消费者会趋于理性，选择更有实力的品牌发展商。

　　姜培正表示，颇受关注的万科、招商地产、华侨城A和金地集团开发产品均为中高档住宅，虽然招商地产2005年结算的城市主场项目为小户型项目，但是此项目均价为8000元，而且销售情况良好，因此如果银行提高小户型按揭比例，对这几家上市公司影响也不大。

　　他同时表示，前期房地产板块有较大涨幅，重点关注的绩优地产公司目前均处在合理估值区间，因此要防范偏淡消息改变心理预期引发地产股获利回吐的风险。

　　也有业内专家指出，房贷首付提高的利空消息，短期内会对地产行业产生比较大的影响，近期，“一万两金”即万科、金地、金融街在资本市场上的表现也与物业税、加息预期和提高房贷门槛等有关。

　　他最后强调，房地产作为国民经济的支柱产业之一后，产业关联度非常高，因此依靠宏观调控给房地产“急刹车”，未必是好事。应该看到，目前出台的多项规范政策，都是为了促进该行业健康稳定发展，从长远角度来看，不能对地产行业太看空。（记者张媛媛蒋晔）

　　链接：降低上海地产股估值水平

　　上海各银行调整房贷政策是必要的上海房价上涨太快，按揭贷款风险加大。目前，上海按揭贷款的首付比例普遍是30%，但房价近5年上涨了一倍，而实际涨幅可能比公布的要高，中心城区房价实际上涨在200%左右，目前上海内环以内成交均价已经达到16934元/平方米。一旦房价下跌，按揭贷款的风险是可想而知的，银行从自身风险考虑，调整房贷政策非常必要。

　　上海新增按揭贷款增长太快，且占金融机构贷款增量比例太高，隐藏的风险较大。2004年上海住房按揭贷款占银行新增贷款的比重已经超过了75%，目前比重还在增长，而全国平均水平只有12%，所以，调整房贷政策迫在眉睫。

　　上海房价飞涨，绝对价格高企，主要是投资和投机购房的比例太高，房贷政策调整，可以直接抑制该部分购房需求，有利于市场健康稳定的发展。

　　针对上海房价的快速上涨，高层非常重视，也给上海市府带来压力，给上海社会和经济等方面带来不稳定的因素，近期推出房贷调整政策的可能性较大。

　　短期内难以抑制房价上涨的态势，但会降低上海房价上涨的幅度抑制部分住房消费需求，但具体影响程度有待观察。上海房地产市场的火爆，完全是投资、投机资金所为，而银行按揭贷款资金则起到了推波助澜的作用，因此，收紧房贷能够抑制部分投资、投机资金来源，进而抑制房地产消费需求，但具体影响程度有待观察，从深圳各大银行2005年1月1日起收紧房贷以应对高院的司法解释看，目前对深圳房地产销售影响较小。

　　房贷政策调整会大大缓解上海房地产供需矛盾，部分房地产项目销售可能会受到较大影响，进而影响上海地产公司2006年盈利水平，但对今年盈利基本没影响。

　　上海房贷政策调整降低上海地产股估值水平。房贷政策调整会影响地产开发公司2006年盈利水平，从而影响其估值。我们在2004年12月初以及今年2月中旬分别推出相关报告，给予中远发展、浦东金桥、中华企业、上海新梅、上实发展等5只上海地产股“谨慎推荐”，鉴于上海房贷政策调整的影响，我们调低这5只股票的投资评级至“中性”。

　　调低万科和金地集团的投资评级至“谨慎推荐”。上市公司中，万科和金地在上海有房地产项目，会影响这两家公司部分2006年结算项目的销售毛利和销售进度，但它们可以通过其他区域的盈利来抵消来自上海的部分影响，我们调低对万科、金地集团的投资评级至“谨慎推荐”。

　　考虑上海房贷政策调整对全国的影响，建议短期回避地产股，但对行业2005上半年投资评级仍维持“谨慎推荐”。（国信证券经济研究所分析师方焱）（来源：全景网）