中国集资建房“第一人”

　　日前，重庆房地产界一些资深经理人计划在渝注册成立专业公司，专为集资合作建房者提供盖楼服务。有媒体报道称 ，这一举动，把首先提出个人集资合作盖楼的北京人于凌罡抛在了后头。

　　远在北京的于凌罡也在忙碌。上个星期天，于凌罡组织成员召开联盟会议，选组长，据说这是成立法人机构前的最后 一次大会，他们的“蓝城”很快就可以进入实质性运作阶

段。

　　于凌罡本期作客《时代信报》，与记者对话，聊起了合作盖楼、Linecity和集资建房的重庆模式。他的某些 结论或许还需要推敲——不过作为“第一人”，他的意见显然值得倾听。

　　合作建房模式难复制

　　于凌罡有个梦想——“愿天下居者有其屋”，1999年，26岁的他第一次在网络上号召网民一起合作盖楼，尽管 当时的想法和计划都很不完善，甚至可以说还很幼稚，甚至还招来骂声一片，好在5年后的于凌罡有备而来，当他再次提出合 作盖楼项目时，轰动京城。

　　面对记者的提问，于凌罡很认真，他甚至将自己要造房子的“户型图”都传过来，这一细节让记者见证到他做事的细 致程度。

　　我不赞成别人

　　复制这个项目

　　时代信报：我们知道在北京，你的合作盖楼理念已经被不少人认知，其中有追随者、反对者，还有模仿者，你怎么看 待他们的举动？

　　于凌罡：不错，在成都、上海都有，不过这些模仿者都已经本末倒置了，就是说把房价便宜的“末”当成了“本”， 而忽视了更重要的配套收益权和物业自主权，而且他们多数没有对社会价值、国家利益、共赢的研究作考虑，只是一味为了便 宜而盲目盖房，这是很容易出问题的。

　　时代信报：你是说这个合作盖楼的项目是不可复制的？

　　于凌罡：理论上是可以复制的，但存在很多风险。第一，团队人员构成难以重现。我们团队里有一半的人来自房地产 开发行业，囊括了房地产开发需要的各类专业人才，此外还有律师、注册会计师、教授等；第二，不能排除一些复制我们经验 的人只是想拿到便宜房子，甚至还有人出于不可告人的目的，这样肯定不行。第三，我们做这个项目创造出了社会价值，实现 了物业自主和底商(门面、停车库等)收益；因为是住房人出资降低了整个社会的风险，它减轻了开发商的压力，降低了各种 风险，它还可以解决银行的不良资产问题；另外，对政府来说，它可以最大限度实现土地价值。

　　时代信报：如果另一个团队严格按照你的方式复制项目，说不定也能成功？

　　于凌罡：我不赞成别人复制这个项目。要组织这样的一个团队需要很强的控制力，对内是对自己团队，对外是对社会 的负责任的态度。可能一些技术操作可以容易复制，但核心的社会价值不是都能复制来的。在项目的进行过程中，这个团队处 在弱者的地位，需要支持。支持从何而来？来自本身的规范操作，来自对整个社会的价值回报。如果以后这种模式能够得到普 及，那么大家也没有复制的必要了。

　　开发商以“集资建房”为名来凑热闹

　　时代信报：前不久，我市一名房地产商人注册成立了一家公司，据称是专门为集资合作建房者“加工”住房的。当项 目完成后，这家公司要从集资总额中收取8%-15%作为服务报酬。

　　于凌罡：我认为，这种以营利为目的的运作，还是传统的开发模式。对这样借“集资建房”来炒作公司的，我完全不 赞同。至于北京一些房地产开发商抱着赢利的目的，以“集资建房”为名来凑热闹则更是可笑。非营利是合作盖楼项目的基本 特点，配套收益和物业自主是这个项目的基本原则，操作透明和自我管理是这个项目的最根本优势，失去了这些，是很危险的 ，而且，也是完全没必要的。比起成熟的大开发商来说，这种小开发商的资金不够，一旦出现问题，那吃亏的肯定是广大老百 姓。因为如果不能得到操作透明、物业自主、配套收益等权益的话，承担这种风险是肯定不划算的。

　　时代信报：可这种被称为“重庆模式”的集资建房方式在重庆的确很新鲜，老百姓也很关注这件事情。

　　于凌罡：事实上，比重庆更早，北京开发商陈君远先生已经做了，他可是连地都有了，项目也有了。这种商家炒作， 对消费者而言，是不够安全的，我希望消费者眼睛要擦亮一点。一定要看清楚，操作要透明、管理要自主、一定要有配套收益 权和物业自主权，还要坚持资金只能存在自己本人的银行账户内，在可靠的第三方也就是银行或无限连带责任的财务公司，提 供规范的资金监管的前提下，才可以谨慎的参加。另外，不要相信有限责任公司制的财务公司，很容易出问题，有不少国内的 财务公司，注册资本几十万，却做数亿的假账，到时候却只承担注册资本内的有限责任，不少上市公司就是靠这种财务公司欺 骗股民的。

　　如果失败

　　还会继续努力

　　时代信报：那是不是说只有你的合作盖楼项目才是最可靠的，也是最有社会价值的？

　　于凌罡：我们首先都是个人参与者，自己出钱盖自己的楼，比如说装修，我前前后后选材到设计都参与了，把握住了 ，就不会被坑。我们在项目中做到透明、管理自主，有物业自主权和配套收益。当然，项目也有可能不成功，一样有风险。

　　事实上，每个人加入之前，我们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险，同意参与的人要有心理准备。很可能在 花费大量时间和成百上千的资金后，项目碰上了无法解决的问题，之前的投入就需要大家共同承担。　　

　　时代信报：如果不成功，这个实验可能宣告失败，别人嗤之以鼻，你的努力也可能没有回报。

　　于凌罡：如果失败了，我不会气馁，还会继续努力。我相信形势会越来越好，以后还有的是机会，我还年轻。我做这 件事，虽然考虑到降低房子成本，但最主要是为了证明房产的价值里还应体现“物业自主”和“底商收益”，不论成败，我的 目的都已经达到了。　　

　　蓝城不是幻想

　　时代信报：在你的网页上看到，我看到除了合作盖楼项目外，你还有一个计划，叫做LineCity蓝城。

　　于凌罡：是的，这个计划是由合作盖楼的想法衍生而来。我从1988年就开始设想由一条大运量轨道交通连接若干 居住区和功能区组成的节约型城市，经过十多年的完善，蓝城已经很成熟了，很快就可以得到政府、银行、开发商和住房人的 支持，开始在全国实施了。我想象中的“蓝城”是一条地铁连接若干个居住区和功能区组成的线形城市。它是一种新的经济适 用房的建设模式，由政府规划、业主出资、银行贷款、开发商竞标建设。它可以解决交通问题，节约土地，业主也能自主选择 邻居、房型等，拿到质优价廉的房子。它会成为以后房地产开发的主流。　　

　　时代信报：你为什么这么坚信它会成为主流？

　　于凌罡：实际上，它是由我们自身经济特点必然产生的一种结果，是基于目前中国的资源过度紧张，人口基数大的特 点。而在一些西方发达国家，人口基数相对来说要小，对合作没有太大的需求。

　　时代信报：蓝城就是你的梦？

　　于凌罡：是的，我认为城市化是中国惟一的目标。与世界城市化水平相比，我国城市化水平偏低，城市化低于世界平 均水平。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有40.3% ,低于发达国家35个百分点。这说明中国还有很多人的生活不理想。在我的蓝城，2400元/平米这样的低房价，可以给 老百姓解决什么样的生活，在中国建设什么样的城市，让政府减少多少负担。这个京津地上航线和带状卫星城结合的方案，其 卫星城规划适用于任何地区，当然也包括重庆。10万居民自行解决的72亿资金，里面有45亿用于自己建房，15亿用于 建设商业、服务和体育配套，12亿用于建设配套，产权送给政府，用最少的资金，最有效的方式，提供最好的生活。

　　由于资金充裕，这样的社区可以两年内建成，从此不再施工扰民，而且入住之后，政府可以每年得到2亿以上，这样 计算，70万平米配套，每平米月收益最少50元，那就是3500万，政府得一半是1750万，一年就是2亿以上。老百 姓呢，买到300万平米里的每平米房子，一个月可以分6元。实现真正的可持续发展，这才是理想的城市规划。

　　-对话背景

　　于凌罡，1973年生，北京人，本科学历，联想集团工程师，北京首例个人合作买地建房的倡导者和召集人，他提 出并运作北京首例“个人集资合作建房”项目，并认为业主出资合作建房是房产发展新模式。

　　在于凌罡的理念中，合作盖楼是一群有民事行为、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署 共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非赢利方式运作建房项目。以信托方式汇聚资金；通过时常方式，购得 北京城区的地皮，建设一栋带底商(门面、停车库)的跃层住宅楼。共同参与规划，委托专业机构建设；真正享有物业管理服 务自主权，共同分享底商和公共设施收益。为中国的城市化建设和居住区管理以及经济规范化探索一条新路。

　　这不是非法集资，而是有合作者共同出资金从政府划地盖自己的房子。大家的钱不是交给一个管账的，而是交给可靠 的财务公司，于凌罡还有一种新的付账模式，它最大的好处是不出现现金流，用来保证资金安全。这种模式就是“分次定向转 账”制度——他们会在每个月的20日提供当月的开销申请，申请的公示大家随时查阅，完成审核后，通过资金支出办理转账 ，会有专业的财务公司保证支出的合理性。另外还有信托安全，将合作建房资金独立于运作机构。

　　房子盖好后，挑房子的顺序按参加合作盖楼者的先后顺序来，房子越好，你要出的钱就会越多。此外，合作盖楼的最 大特点是合作者享有物业管理权和底商收益权，这样就把攥在开发商手里的令箭和利润拿到自己手上。

　　“个人集资建房行为没有违反法律。”北京房产律师秦兵认为，消费者自发合作建房是开发商的欺诈营销方式和行为 导致的必然结果，随着消费者权利意识的不断提高，自建住宅必将在中国得到更大发展。据介绍，在美国、欧洲，个人合资建 房的整体比例约占30%左右。

　　目前，市场对于个人集资建房持截然不同的两种态度，购房专家舒可心认为，个人集资建房是对目前极不规范的房地 产市场的反抗。社会意义远大于经济效益，一定程度上有助于整个房地产市场的理性发展。