商品房买卖纠纷日渐增多

　　法官解析新特点细说如何防止自身权益被侵害张家民黄瑾许凯

　　对于普通市民来讲，很少能有什么东西能比房子更重要了。人们在购买房屋时常常是付出一生的积蓄，或是大量贷款。但据本市河北区人民法院法官介绍，在过去的一年里，商品房纠纷案件还是呈不断上升趋势。而且纠纷的类型五花八门，还不时出现一些新型纠纷。因此，了解商品房纠纷的类型，防止自身权益被侵害，对准备购房的人来讲，是极为必要的

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　　商品房纠纷案增势不减

　　2003年6月1日最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式实施以来，全国范围内的商品房买卖纠纷案件与日俱增。截至目前，本市范围内的商品房买卖纠纷案件的数量较之往年同期亦增幅很大。仅以河北区人民法院为例，自2003年6月以来，涉及商品房买卖纠纷的案件一直呈现猛增趋势，例如 2004年 1至 8月，河北区法院共受理商品房买卖纠纷案件319件，比2003年同期新增了 2.5个百分点，而且增长势头不减。

　　河北区法院法官张学东在接受采访时说，根据当事人的诉讼事由进行分类，这些案件基本涉及六种类型。有买主追究开发商逾期交房的违约责任的；有买主追究开发商逾期办理产权证的违约责任的；有开发商要求买主给付合同销售面积与产权核定面积之间的差价款的；有买主要求开发商解除或撤销买卖合同，并索要惩罚性赔偿金；还有买主以房屋质量、设计问题、配套设施不符合约定或未及时运行等原因起诉。最后一种类型是《解释》调整之外的二手商品房转让、租赁纠纷等问题。上述案件的增多，既有外部的一些因素，也有法院内部的某些原因。从外部因素考虑，上述案件的增多有多方面的原因。比较重要的一点是，一些开发商的确存在诸多违背公平及诚实信用原则的情况。开发商隐瞒房屋抵押事实、一房多卖等欺诈、违约现象屡见不鲜，严重侵害了购房者的合法权益，造成购房者纷纷采取诉讼的形式维护自身合法权益。从法院内部因素看，造成该类案件增加的主要原因则是，有些商品房买卖纠纷案件的受理费用较低，如办理产权证案件按规定仅收费50元。如此低的诉讼费让大多数人总抱着“赢了是最好，输了无所谓，只当试试看”的心态进行诉讼，客观上也造成了该类案件日趋增多。

　　新型案件值得关注

　　河北区法院民三庭庭长金晨生对记者说，去年河北区法院审理的商品房买卖纠纷案中出现了一些新型案件，了解这些案件对市民保护自身权益有一定意义。金晨生说，在这些新型案件中，尤以夫妻间单方卖房引起的纠纷较为突出。一些市民在与配偶产生矛盾后，在对方不知情的情况下将房屋卖掉，从而引发诉讼。如果夫妻居住的是公产房，这些纠纷是可以避免的。因为公产房在过户时房管部门会要求出示结婚证和房屋共有人同意出售房屋的证明。而出售私产房屋并无这些要求。金晨生说，该类案件所引发的后果是比较严重的，影响也是比较恶劣的，不但会造成配偶无处居住，而且还会给买受人造成极大麻烦。买受人在支付巨额房款后，却因为出售方夫妻之间的矛盾无法入住，这种情况给他们带来的苦恼是可想而知的。

　　金晨生还介绍了另外一种情况：有的人出售房屋后，由于房价上涨，会以夫妻一方不知情为借口，要求撤销合同，从而给购房者带来极大麻烦。

　　金晨生提醒购房市民，从私人手中购房时，一定要了解清楚房屋共有人是否对出售房屋达成共识，尽量避免在购房过程中给自己带来麻烦。

　　据金晨生介绍，一些通过中介购买二手房的市民，由于经验、知识不足，经常在对格式条款不了解的情况下，被动接受、签订房屋买卖协议。一旦他们签订了协议，就是以法律的形式承担了相关义务。法院在审理该类案件时很难支持他们的诉讼请求。金晨光提醒市民，在签订协议时一定要注意相关事项，弄清楚自己所签合同的内容。

　　金晨生说，去年法院还审理过开发商和销售代理商重复卖房的情况，希望市民在购房时要弄清销售许可证在谁的名下，然后再购买房屋。市民在购房时，还要特别注意所购房屋是否已被法院查封，千万不要购买已被法院查封的房屋。

　　打商品房官司不能用《消法》

　　是否能以《消费者权益保护法》为法律依据处理房地产纠纷案件呢？这是一个困扰不少市民的法律难题。张学东说，不少市民一直认为，商品房当然是商品，买受人绝对是消费者，商品房买卖纠纷毫无疑问地应受《消法》调整。但随着《解释》的出台，人们惊奇地发现，最高人民法院并没有将《消法》列入该解释的法律依据范围内。张学东认为，商品房与一般的商品不同，它毕竟是一种特殊的商品，因价值较大，它在市场中的交易流通所给市场带来的影响力远远大于一般商品。我国合同法律规范对欺诈、违约行为采取的是“填补损失为主，惩罚打击为辅”的原则，《消法》作为合同法律规范中的一种特别法律规范，同样也不例外。应注意的是，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，它的法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干

　　扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡，这是与我国合同法律规范的立法本意格格不入的。最高人民法院在制定《解释》时充分考虑到了这一点，故对于商品房采取了“广义”理解，即“特殊商品说”。即充分强调《解释》中的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但并非是对《消法》第四十九条的直接适用。可以看出，《解释》所规定的惩罚性赔偿责任原则在适用条件和结果上都与《消法》第四十九条有所不同，这样的做法既注意到依法有效地维护买受人的合法权益，又考虑到了商品房开发、经营过程中的实际情况。所以张学东认为，商品房买卖纠纷不受《消法》调整，而应受《民法通则》、《合同法》、《担保法》等法律及《解释》的调整。

　　哪些质量问题能解除合同？

　　张学东对记者说，房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，这是众所周知的。但房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同呢？《解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。不少人认为，商品房正常的“居住使用”主要以“安全使用”为衡量的标准。而有些人则坚持认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。张学东说，在当代文明社会中，人们对居住条件的衡量标准日趋提高，以目前世界通常、成熟的理念加以保守地衡量，不难得出这样一个结论：房屋的质量不仅限于安全使用，还应保证起码的舒适性和美观性。毕竟花钱买的是享受，如果屋里到处是裂缝，尽管不影响居住安全，但谁会说看着舒服呢？商品房不同于茅草屋，其价值较大，如果片面地以不影响居住使用来衡量房屋的质量，如何体现法律对公民的关怀呢？

　　新报记者张家民通讯员黄瑾摄影许凯摄影许凯