3·15守望新版购房合同

　　有消费者和业内人士认为新版《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》是对过去“霸王条款”的“致命一击”。然而事实上房地产合同的示范样本是不具有强制执行力的，开发商有选择是否使用的权利。

　　新合同是否能够有利规范尚未成熟的北京房地产市场？消费者能否因新合同而切实维护自己的利益？采访中记者发现，多数人正在观望。

　　3月15日，北京市将开始实行新版《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》。开发商利用强势地位所制造的一些“霸王条款”将受到遏制。然而事实上房地产合同的示范样本是不具有强制执行力的，开发商有选择是否使用的权利。对新版合同的期待程度如何？3月6日，记者走访了一些开发商和消费者。

　　对新合同，不同开发商持不同态度

　　对新合同的执行，鹏润房地产公司抢了头彩。2月28日，北京鹏润房地产开发公司对外宣布，“国美第一城”项目二期将开始使用新版合同。3月12日，国美第一城的二期共1336套住房将全面上市，届时将正式启用新版合同。而且，公司对业主作出8项承诺，包括“承诺住宅认购，在3天之内可以退款，7天内可以换房”等。另外玉泉新城和世纪星城也表示为了使消费者买得放心，他们已经开始启用了新版合同与新版认购书。

　　然而多数开发商告诉记者，目前他们采用的仍然是旧版合同与认购书。

　　位于东五环外城铁双桥站附近的某楼盘销售人员对记者说：“我认为消费者首先看重的应该是楼盘本身，而不是合同。目前我们采用的仍然是旧版合同，至于到3月15日是否会执行新合同，我们尚没有接到通知。”

　　而位于东五环外管庄附近某楼盘的销售人员则直接说：“3月15日以后，开发商有选择是否采用新合同的权利。”

　　某经济适用房项目相关人员告诉记者：“我们一期项目的销售情况不错，目前仅剩20多套房子没有销售出去。到目前为止，我们还没有来得及和一些已经签订认购协议书的客户签订合同，3月15日以后，我们将采用新版合同，部分客户可以拥有新版合同。”

　　期待——消费者的共同心声同态度

　　对于这“迟来”的新合同，刚刚购买到某经济适用房的赵先生有些无奈地说：“经济适用房向来紧俏，能够买到，按道理，我应该感觉满足。然而现在，我的心里还是有些不安。前两天，签合同时我与开发商发生了争执。售楼处的任何户型图都没有房子详细的尺寸介绍，在合同的附件中，开发商也只标注了房子的总面积而没有写明具体房间的长与宽，这让我感到心里没底。于是我向销售人员提出了标注具体尺寸的要求，售楼小姐却直截了当地说他们已经与客户签了几百份合同了，没有可能因为我一个人改变惯例。当我提出要退房时，销售人员却直接告诉我，按规定，我得交付10000元违约金。如果当时使用的是新合同，开发商就无权向我索要所谓的违约金了。”

　　事实上，由于北京市一直没有商品房认购书的示范文本，而开发商自制的商品房认购合同往往对定金使用等问题规定得过于简单、含混，因此定金问题一直是房屋纠纷的主要导火索。

　　“我会首先选择采用新合同的地产项目。我认为是否采用新合同，一定程度上能够反映出开发商信誉的好坏。新合同只是对以前的霸王条款作了更改，对买卖双方来说，它是一个更加趋于平等的规定。新合同并没有什么难为开发商的条款，只是更加明确了开发商对购房者的义务，这是开发商应该做到的。”近期将要购房的王女士这样对记者说。

　　而刚刚入住新居的谢先生则对新合同采取观望态度：“新合同无疑更多地保证了购房者的利益，可就怕实施起来没那么容易。开发商会主动放弃自己的一部分利益吗？新合同将在3月15日开始实施，并不预示着那天所有的开发商都会换新合同。普及新合同的时期距离我们还有多远？我不得而知。”

　　业内人士：新合同仍可见不妥之处

　　北京隆安律师事务所陈旭律师认为，如果完全按照认购书的规定来做，任何一方均可以在签署认购书后，根据自己的需要提出苛刻的合同条款而导致合同条款不能达成一致，从而达到毁约的目的。比如说，如果开发商在和消费者签订认购书后发现房价可以再上调，为了保证更高的利润，开发商在签订购房合同的时候故意提出苛刻的合同条件，迫使消费者自动放弃房屋，在这种情况下，开发商只需要返还定金，根本不用承担额外的违约成本。

　　北京顺华房地产公司副总经理徐长崎表示，此次推行的合同示范文本中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。此外，文本还增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示，包括开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。新合同中虽然提出了关于质量方面的制约要素，但是由于房屋质量涉及的问题比较琐碎，属于保修范围内的房屋质量问题仍然没有具体的约定。

　　本报记者 常 乐