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中国经济时报:经济适用房的公平与利益之争


http://www.sina.com.cn 2005年03月10日11:12 中国经济时报

  作者:冯雪梅

  “经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利,但现在已经出现了种种难以控制的违规现象,违背了该政策的初衷,又给国家造成了经济损失”。两会期间,全国政协委员、西安市原政协主席傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案。(《新京报》3月9日)

  可以肯定,傅继德的语出惊人必然招致反对意见。在现有条件下,经济适用房依然是中低收入家庭解决住房难题的希望所在。但是经济适用房建设中存在的种种弊端,使得停建经济适用房的提案有其存在的客观理由。

  目前,大部分经济适用房的建设项目,基本掌控在政府手中。这种控制主要表现在两个方面,一是建设地点和建设面积,二是房价。表面上看,这种控制手段有利于保障购房人的利益,从而使他们买到廉价房。但是由于行政手段与市场运作方式天然的不可容性,使得这一政策面临不少问题。

  建设部曾明文规定,各地住宅建设的70%-80%,应是经济适用房。但在实际建设中,这一部分房屋的建设,显然只是很小一部分(也就是说,政府批给经济适用房的建设用地非常有限)。依据北京市的统计,2004年,该市经济适用房开发建筑总量,仅为整个商品房开发建筑总量的15%。

  一方面,经济适用房数量的供不应求,另一方面,由于项目建设中存在的远离市区、交通不便、配套不完全等问题,又使得一些经济适用房“不经济”,让购房者望而却步。去年,杭州市就曾出现上千套经济房无人问津的状况。

  对开发商而言,只要他从事的是市场行为,就必然要实现自己的利益最大化。从政府那里,开发商实际是利弊兼得(未经招标获得的低价土地和受限定的房价),理性“经济人”的需求,使其必然趋利避害。

  保证利润就必须降低建设成本,这就使得经济适用房的质量、配套设施、建筑品质方面远差于商品房。从自身利益出发,开发商当然要建好卖的房子,只要有人买,够不够资格另当别论。于是,就出现了经济适用房建成“豪宅”的情况,出现了购房人手里两张收入证明(一张低收入证明,用来买房,一张高收入证明,用来贷款)的怪象。

  另外,政府限定房价的单一定价方式,人为造成差价暴利,驱动一些人投机获利。经济适用房最好、最差户型的差价不过百余元,而商品房的这一差价却在上千元,利益所趋,致使投机抢购,加剧供需矛盾。

  实际上,在经济适用房发展上,政府与开发商之间在很多方面难以达成共识。一些开发商在不同场合明确表示,经济适用房导致的住宅市场“双轨”状态扰乱了市场秩序,尽管出台了各种改良措施,却于事无补。

  诚如评论者所言:“经济适用房的社会保障性质决定了其公平性,即使不能使符合条件的群体全部能够享受到,但其中大多数人是应该能够享受到的。然而,不仅经济适用房的小比例供给难以实现上述要求,就是其市场化运作本身,也不可能贴合经济适用房的社会保障目标。更深一层说,社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的,市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的,而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。”(《财经时报》2005年1月10日)实现社会保障的公益原则和市场运作的利益目标相冲突,从这一角度而言,目前经济适用房建设中存在矛盾,实际上是保证社会公平与实现市场利益之争。

  解决这一争端,一个值得考虑的思路就是,政府退出对经济适用房的直接干预。也就是说,政府既不控制此类房屋的建设数量,也不限定价格,一切都由市场说了算。政府只直接给予符合条件的购房者以支持,比如提供一定数额的补贴,提供贷款贴息、贷款担保等。人为地将房产市场分为商品房和经济适用房两部分,只能说明市场发育的不完全。真正成熟的市场,一定价格公道、供求平衡,能够满足不同人群的不同需求。


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