住房公积金贷款利率上调0．18％

　　前天，央行发布了新的房贷政策（见昨日本报）。昨日，央行有关负责人在回答记者提问时称，个人住房信贷政策作出调整后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调了0．18个百分点，其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3．78％调整为3．96％；5年以上贷款由现行年利率4．23％调整为4．41％。

　　记者在昨日采访中发现，目前福州各家银行均已经上调了自营性个人住房贷款的利率

，但暂未对房贷首付门槛进行调整。政策解读对新购房居民影响有限

　　房贷新政策出台的意图究竟何为？对老百姓将产生什么影响？央行有关负责人17日接受了记者采访。房价过快上涨隐含风险问：当前时机调整商业银行个人房贷政策是出于什么考虑？

　　答：近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4％，其中住宅上涨了15．2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。

　　对新购房者影响有限

　　问：本次房贷政策的调整对居民有什么影响？

　　答：由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0．07－0．32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期，已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。本地调查福州首付比例暂时不变

　　一直以来，个人住房贷款利率实行的都是优惠政策，利率水平明显低于个人消费贷款利率。

　　根据新的政策，现行的房贷优惠利率已取消，商业性住房贷款利率回归到同期贷款利率水平并实行下限管理（以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为5．51％，比此前提高0．20个百分点）。记者在昨日采访中发现，目前福州各家银行均已经上调了自营性个人住房贷款的利率，但暂未对房贷首付门槛进行调整。

　　建设银行福州城东支行的相关人士表示，对于17日之前申请自营性个人住房贷款而尚未发放贷款的，按照合同规定，贷款利率将按照贷款发放日当日的利率牌价，因此，这部分贷款申请人将按照调整后的贷款利率计息，而已发放贷款的个人明年1月1日才应增加还款金额。

　　银行不会压缩房贷业务

　　记者在采访中发现，多家银行房贷部门的相关人士均表示，此次央行房贷政策的调整为房地产泡沫敲响了警钟，国家打压房地产泡沫的态度已经非常明朗。

　　中信实业银行福州分行信贷科相关负责人表示，目前尚未收到相关部门关于调整首付比例的通知，但银行有可能抬高首付门槛，特别是针对一些外地人购房，银行对他们的资信能力及购房动机的考查将更加严格。

　　招商银行福州分行房贷部的相关负责人表示，尽管此次调整释放出国家抑止房价的信号，但从目前福州房地产市场的情况来看，银行暂时不会压缩房贷业务。

　　心理负担大于实际负担

　　招商银行福州分行的相关人士指出，对于一些炒房者来说，根据新政策，10万元的按揭，20年分期付款，每年也不过增加200多元钱，相对于炒房者15％－20％的利润率预期，增加的这部分成本并不算太多。而对于普通购房者来说，尽管实际增加的购房成本不多，但是却加大了购房者的心理负担。因此此次调整的心理效果有可能大于短期内显现出来的实际效果。

　　对于新政策出台对本地房价的影响，相关人士指出，此次央行调整房贷利率将有可能收紧外地人在榕进行购房贷款，对于目前外地人购房占多数的福州房地产市场来说，资金面的收紧将有可能打破目前福州房地产市场的供需关系，这势必将影响到目前的房价。纵深分析房价涨幅将受控制

　　面对央行的新利率政策，房地产界人士纷纷认为，房价涨幅将会从此受到控制，但期望房价就此出现大幅回落则可能性不大。

　　昨天，顺驰集团孙宏斌在接受记者采访时表示，通过此次利率提高，可以看出政府的态度取向现在已经非常明朗了，那就是希望房价能够保持平稳。政策的出发点是好的，估计在短期内也会对房价造成一定的影响，但从长远角度来看，房价应该不会出现较大幅度的回落。

　　上海是国内此轮房价涨幅最大的城市之一，上海绿地集团为上海最大的房地产开发企业。昨天，上海绿地集团董事蒋中秋对记者表示，此次房贷利率的提高，对市场主要会造成心理方面的影响，因为这毕竟体现出了主管部门对当前房价的态度，市场各方对此肯定会非常重视的。对利率调整与房价的影响问题，蒋中秋也持与孙宏斌一样的观点，认为上海房价涨幅将就此放缓，但应该还不会出现回落。

　　炒房团转做长期投资

　　业界人士普遍认为，此次央行提高房贷利率后，将会对炒房团造成遏制。孙宏斌表示，房贷门槛提高后，一些短炒者的资金压力将会增大，这些短炒者可能会作出抛售举动，但这部分人在市场上的总量比较小，加上现在国内房地产市场需求非常旺盛，所以应该不会对市场造成太大冲击。

　　《温州都市报》、《温州晚报》曾多次组织温州投资者在全国各地进行房产投资，在温州炒房团中具有相当的影响力。3月17日，《温州都市报》地产部主任杨章海对记者表示，在此次利率门槛调高前，很多温州投资者已经感觉到了政策面的变化，很多炒房者的操作手法实际上在2004年12月底央行宣布加息后就已经转趋谨慎。

　　杨章海表示，在2004年底之前，很多经他们组织的温州投资者在进行投资时，都比较感性，对购买的楼盘并不太注意挑选，反正买回来都能升值；但在近期，随着政策的变化，温州投资者购楼时开始注意楼盘的内在品质，开始精挑细选了。买回楼盘后，开始进行重新包装，重新进行定位，并自己进行招商，操作手法已经从当年的短炒型向中长期投资转变了。此次利率门槛调高将加速温州投资者趋向理性。

　　可能引发提前还贷热潮

　　业内人士分析，虽然此次房贷利率调整幅度不大，却仍然会刺激提前还贷。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。

　　银行提醒，提前还贷并不一定合算，购房人还须谨慎。目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。据了解，各家银行收取提前还贷违约金的对象，一般都是贷款不到一年就提前还贷的市民，超过一年则不收取。据了解，中国银行收取的违约金为一个月的利息?穴按照5．31％的年利率计算，以下同?雪，工商银行为剩余月数的利息，建行为违约天数的利息，最多一个月，农行也是一个月的利息。由于今年已经实施新利率，那么提前还贷的违约金也相应上涨了。

　　因此，借款人在选择提前还款前，应到贷款受理银行进行咨询，或者根据与银行签订的个人借款合同关于提前还款的相关条款，在权衡提前还款的成本后，再决定是否办理提前还款。

　　专家分析，由于新利率将从明年1月1日起实施，因此，预计“提前还款”在年底前还会形成一个小高潮。

　　观点交锋

　　需求下降

　　国家发改委价格监测中心张学武：央行此举将使房价过快上涨的步伐放缓，特别是提高首付比例明显加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。随着金融环境变化，新增住房需求减少，今年房价涨幅将从去年的14．4％回落到5％左右。

　　抑制涨势

　　中国银行新闻发言人王兆文：此举对普通购房者影响不大，但对投机者影响较大，提高了投机者连环借贷的成本。有利于抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，有利于住房信贷业务持续健康稳健地发展。

　　温柔回归

　　ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹：利率的简单、温柔回归，不会对北京房地产市场的交易量及价格形成大的影响。房地产的价格和交易情况还是由供需情况这一根本因素来决定。

　　不敢提高

　　华远集团董事长任志强：是否提高首付比例，还要考虑商业银行之间的竞争问题，如果只有少数的银行提高了首付成数，它就会丧失按揭市场。因此银行对此很可能是“不敢提高”。

　　案例分析

　　50万20年贷款月供增加56元

　　根据新政策，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。

　　昨天，某银行房贷部门的负责人对记者表示，受此政策影响，购房者的还贷成本将会提高。以最常见的“等额本息法”计算，以50万元20年房贷为例，在5年期以上个人房贷利率提高0．2％的情况下，贷款总额由81．26万元增加到82．61万元，增加1．4万元，月供从3386元增加到3442元，每月增加56元。

　　但上述计算方式只是根据央行给出的下限进行的计算，按照此次央行政策，各家银行可充分利用自主权，在不同的地区进行利率调整，如果按照5年以上的利率6．12％来计算，则50万元20年贷款总额为86．8万元，月供3617元，比原贷款总额提高近5．6万元，月供提高231元。（来源：方文淳）