房贷新政划出“两重天”

　　据新华社北京3月18日电3月17日是央行公布执行房贷新利率政策的第一天，记者在第一时间采访了有关房地产开发商、销售商和普通购房者。记者发现，开发商对此次央行调整商业银行住房信贷政策反应十分平静，可谓“泰然处之”；但与此不同的是，普通购房者反应强烈，纷纷表示不解。

　　地产商平静待之

　　“这次上调只是房贷利率的简单、温柔‘回归’，不会对北京房地产市场的交易量及价格形成大的影响。房地产的价格和交易量还是由供需情况这一根本因素来决定。”SOHO中国总裁潘石屹对记者说。

　　与潘石屹的看法相似，中房集团北京万丰房地产开发有限公司副总经理李强北认为，这次央行调整商业银行住房信贷政策是比较理性的，动作比较温和，并且没有搞“一刀切”，留有一定的浮动空间，执行弹性比较大。

　　上班族感到担忧

　　与房地产开发商的平静反应不同，房贷政策的调整让年轻的无房上班族感到担忧。26岁的小蔡大学毕业后就职于北京一家公司，到今年已工作5年，一直在西五环租房子住。他告诉记者，本来预计年底能攒够8万元，买一套40万元的房子刚好够首付，可偏偏遇上房贷政策调整。“利率调高倒没那么可怕，可首付要是提高到3成，我就得再攒两年半的钱才能买房。”小蔡苦恼地说。

　　记者在网上看到网民也就此话题进行了热烈讨论。有网民认为本次政策出台及时，能够有效抑制房价过快上涨，但也有网民表示这项政策过于一刀切，控制房价不应单纯从买方入手。出发点是抑制投机炒作，但对炒房者影响不大，风险和损失都转移到真正需要住房的购房者一方，最终伤害的是普通购房者的利益。

　　一家门户网站所做的调查也表明，近六成的网民认为，央行调整房贷政策会影响自己的购房计划。近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人而不是开发商。只有三成的人认为利率政策会使得房价下跌。

　　对于网民们的忧虑，李强北表示，这次政策调整对房地产市场影响的程度，完全取决于商业银行对市场风险的判断和执行力度。比如住房贷款优惠利率的回归，如果商业银行执行的是下限利率，则消费者实际负担的还贷压力变化不大。假设一个50万元的5年期按揭贷款，由于住房贷款优惠利率的回归，购房者每月多还的住房贷款大约是46元，影响并不明显。

　　利率仍可能上调

　　对于此次利率调整，有关经济学家也发表了自己的看法。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭表示，这次利率政策的变化反映了我们近期不断呼吁的利率上调政策，以及利率政策要关注房地产价格的论证。我们认为这次利率变化主要针对两个问题：一是抑制房地产价格上涨过快；二是在抑制中长期贷款的同时鼓励银行发放流动资金贷款，充分体现了有保有压的调控思路。

　　哈继铭向记者分析说，今年依然有可能上调基准利率，但基于这次利率的变化，我们将原来基准利率全年上调50个至75个基本点的判断修改为上调25个至50个基本点，并维持加息最可能在2-3季度的判断。同时，我们判断央行将密切观注这次调整政策的效果，不排除进一步提高住房贷款利率和下调超额准备金存款利率的可能。

　　专家详解买房策略

　　据新华社上海3月18日电央行突如其来的一纸规定，实行多年的住房贷款优惠利率即被取消，大多数购房者选择的5年期以上的个人住房贷款，将由原优惠利率5.31%调高至贷款基准利率6.12%。市民如何买房？

　　中国农业银行上海分行的专家对此作了详解。“新政策的出台，在有利抑制短期炒房投机行为的同时，对于还未买房和正在还贷的老百姓来说，不是一个太好的消息。”这位专家说。

　　他分析，尽管央行允许各商业银行可执行的贷款利率下限为基准利率的0.9倍（即：5.51%），这还是表明今后个人住房贷款利率将至少上调0.20个百分点。专家分析认为，与前几年贷款买房的市民相比，如今买房的成本已大大增加。去年9月加息政策出台，5年以上的房贷从原来的5.04%上调至5.31%，增加了0.27个百分比，如今继续增加0.2个百分点。以一套100万元的房子为例，目前最低首付为3成，其余70万元用贷款，20年还清。在等额还款方式下，5.31％的利率，每月还贷额为4734.72元；取现今下限利率5.51%计算，每月还款额为4813.31元；而在标准贷款利率6.12%下，月还款额为5057.25元，每月贷款者将分别增加78.59元和322.53元。与去年9月以前相比，每月还款差额最大可达430元。

　　农业银行的理财专家建议，还未购房者或已贷款购房者，对于房产现状一定要清楚认识，因人而异，选择最佳方案。对于已贷款购房者，按照个人住房贷款利率“逐年调整”的原则，从明年1月1日起才实行5.51%的新利率，大半年的缓期，已贷款者可仔细计算一下以目前的收入和投资收益是否能承担得起0.2%的上调利率。可选择部分或全部提前还贷，理财专家提醒市民，部分提前还贷只能一年一次。

　　理财专家认为，房贷利率的不断上调，对于上世纪80年代初期出生的这一批人购房影响比较大。对于此部分欲购房者，建议转换思路“以租代买”，等到时机成熟再买房也不迟，同时，也建议此部分购房者可依靠双方父母资助购买小房。对于持币待购的市民，专家建议，购买房产首先考虑地理位置，在贷款组合中尽量选择商业性和公积金贷款组合贷款，可以较大程度减轻负担，同时，对于公积金和补充公积金的贷款一定要做到“贷足额、贷足期”。

　　：流产的“121号文”

　　中国人民银行自17日开始施行房贷新政策，调高个人住房贷款优惠利率，这一动作不仅在房地产界和银行界引起了强烈反响，而且也引起了众多老百姓的热烈议论。

　　房地产界不少人士马上联想到2003年6月人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行“121号文”）。“121号文”当时也是直指房地产泡沫，“限制房地产企业流动资金贷款”“禁止施工企业垫资房地产开发”“个人住房贷款必须结构封顶”“购买第二套以上（含）住房，适当提高首付款比例”等举措，对虚高房价击出了一记记重拳，老百姓对此叫好不断。不过，“121号文”随后却遭到了房地产企业强有力的联手抵制，致使“121号文”最后不了了之，实际并没有真正执行。

　　有专家分析认为，上一次房贷政策（121号文）之所以未执行，主要是由于房地产商强烈反对，另外商业银行也不愿意主动缩减房贷份额，故而也不主动配合。而这一次，提高房贷利率，一方面提高了已购房老百姓还款的额度，另一方面也“潜在”逼迫人们提前还款，有利于扩大商业银行利润，减少风险，这自然会让银行“欢欣鼓舞”。

　　在房地产商看来，房屋的定价权，毕竟还掌握在房地产商手上，只要不在买地、建房等环节收紧银根，不去提高建房中间环节运作的透明度，不采取“组合拳”政策治理，房地产商其实不在乎，他们就不甘心让高房价主动下降。

　　(新华）