北京新购房合同让百姓维权有依据

　　本报讯（记者尹晓燕）近年来，商品房交易中的种种不快已经使开发商和购房者之间的诚信度降到了最低点。3月15日，新版《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》正式实施，消费者将可以依照新合同的约定维护自己的权益了。

　　两份新的示范文本由北京市建委和北京市工商局共同制定，在旧版（建设部下发）“商品房交易合同”的基础上，合同的内容进行了多达23处的修改和调整。其中增加了前期物

业、住宅节能、税费代交等条款，对合同标的物抵押情况、规划、建筑方案变更、交付条件及其延期交房等条款均进行了细化。

　　据了解，大多数人对于新合同文本内容修改的关注超过了对形式变化的关注，特别是商品房预售合同实行网上签约和预售登记，即使商品房交易信息更加透明，也给购房人带来了实惠。根据新的商品房交易管理办法，从今年3月15日开始，认购将成为商品房交易的合法环节之一，与新合同正式文本一样，认购书也需要上网签署，而一旦履行了这一认购程序，认购信息将被自动记入“房地产交易信息查询系统”，并要求双方在7日之内签署正式购房合同，否则将被视作自动失效。

　　电子认购书将包含认购人详细的个人信息，根据新的签约流程，系统将根据这些个人认购信息自动生成合同中相关条款的个人信息。这也就是说，电子认购书中的个人信息必须与商品房预售合同中的个人信息一致。这一变化将使“炒卖”房号的行为失去生存的空间，最终能够避免“一房多卖”的情况发生。

　　据悉，北京市商品房预售信息公示、预售合同网上签约系统日前正式开通。开通当天，在北京建设网和北京市房地产交易管理网上可以查询到近500个项目、3200余栋楼房、20多万套期房的预售信息。

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　　新版合同可执行性遭置疑

　　对于新版合同能否成为商品房买卖中“霸王条款”的终结者？不少人心存疑虑。在一项“新合同能否终结商品房买卖中的霸王条款”的调查中，选择“说不好”和“不能”的消费者分别占到47.89％和40.51％。

　　一些细化至赔偿责任的条款，也引起了不少专业人士的质疑。其焦点集中在部分条款的可执行性较差，最终可能难以落到实际操作层面，难于保证购房者的切身利益。

　　据分析，执行难度过大的条款主要分为两类：一类是合同中约定了开发商无法也无权承诺的内容条款；另外一类是选择性条款过多，从而使开发商通常会选择于自己有利的条款，使细化条款的目的难以最终达到。

　　在这些难以实现的合同条款当中，通常涉及第三方的权责，这个第三方的角色可能是政府主管部门、也可能是市政部门或者是物业公司，他们不可能成为合同的签署一方。比如“市政基础设施和其他设施的承诺”，在该条款当中，对市政道路设施、学校、供暖等环节进行了约定，并约定了相应的赔偿条款。但是什么时候道路配套完善，什么时候学校能够启用，并不完全取决于开发商。谁来为某些“不可抗拒因素”埋单，将有可能成为消费者心痛的“置疑”。

　　延伸阅读

　　四种情况消费者可退房

　　《北京市商品房预售合同》规定了四种情况买房消费者可以选择退房：一是商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的；二是商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买房者有权退房。而且，开发商不仅应在约定日期内退还消费者全部已付款，还要支付利息，并承担检测费用以及由此给消费者造成的损失；三是当商品房建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时；四是经规划主管部门同意变更了商品房的结构、户型、朝向、采暖方式等，开发商应在10日内书面通知购房者，否则消费者有权退房。

　　公用设施须按时完成

　　在新出台的《北京市商品房预售合同》中，增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示。要求开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、供电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。同时要求开发商在合同中签订这些设施完成的时间和达到的标准。消费者与开发商还须事先约定，如果开发商没有兑现承诺，双方同意以何种方式进行处理。

　　“一房许二主”双倍返定金

　　《北京市商品房认购书》还对购房“定金”做出了明确约定：认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方；认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书，出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人；出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

　　三项“创新”条款

　　《北京市商品房预售合同》中还出现了三项针对节能、施工进度和前期物业的“创新”条款。

　　规定住宅商品房应符合《居民建筑节能设计标准》的要求，未达到标准的，开发商须补做节能措施，并承担全部费用及赔偿责任。

　　对所售商品房的建设进度作出了具体规定，签订合同时要求开发商标明签约时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况，为购房者提供一个明确的时间表。

　　新合同对前期物业管理的有关内容也进行了规范。要求开发商须写明所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。