物业管理咋个管　请提意见

　　本报讯(记者　龚予)诸如物业公共设施、公共区域不明细，业主与物管公司两方的权利和义务不明确，物业服务收费方式单一等问题，都将有望在即将出台的《物业服务合同（示范文本）》中解决。昨日，市工商局、市国土房管局联合市政府法制办、市人大法工委、市政协城环委、市仲裁办等部门及部分物业公司、业主委员会代表60余人就《物业服务合同（示范文本）》广泛征求意见。

　　六大改变

　　据起草该示范文本的市国土房管局朱处长介绍，修改后的《物业服务合同（示范文本）》与原版本相比，主要从消费者关心的六个方面对原版本进行了“大手术”。

　　小区公用部分更加明细

　　因目前业主购房是按照套内面积计算的，绝大多数业主购房时并不清楚本小区的公用建筑和共用设施设备。

　　在新的示范文本中，对物业构成明细及所配置的共用设备设施明细，详细地列入合同附件中，使广大业主清楚所住小区有哪些物业和哪些共用设施设备。包括物业管理用房的权属、位置、用途，防止物业公司将管理用房移作他用。

　　物业服务质量列入合同

　　在新修订的合同文本中，将物业服务质量和服务标准作了提示，将服务质量和标准列入合同中。

　　业主、业主大会与物业共同约定，规定了九个方面的服务约定，就物业服务的要求和服务水平与企业公司协商达成约定，详细描述记录到合同中。

　　业主自选包干或酬金制

　　为改变原物业收费单一的情况，修改后的示范文本列举了包干制和酬金制两种不同的物业服务收费方式，业主可自主选择。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

　　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，有定价权的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管根据物业管理服务等级标准，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准，由业主与物业公司根据基准价和浮动幅度在合同中约定。

　　更注重保护业主权力

　　原示范文本中，合同主体的权利义务没有作为单独的条款列出，在修改后的文本中，分别界定了合同双方的权利、义务，使责、权、利更加清晰，业主和物业公司可通过订立合同，知道哪些是自己该享受的权利，哪些是自己该尽的义务。

　　除上述四项外，修改后的示范文本，还对没有达到物业服务效果、标准和不履行合同的情形，分别约定了不同的违约责任，同时提出了乙方的免责事由，明确界定了双方的违约责任。同时，修改后的示范文本还对履行合同中发生争议的解决办法，在原基础上进行了补充。

　　业主代表: 没入住缴全物管费不合理

　　修改后的物业合同示范文本，引起了广大市民的极大兴趣，旁听席上坐满了来自不同小区的热心业主代表。

　　业主代表刘先生表示，新示范合同第八条规定，“已纳入管理服务范围的物业，业主尚未入住的，其物业服务费用或物业服务资金由业主全额缴纳”非常不合理。他认为，业主未入住，在未享受物业公司任何服务的情况下，缴纳全额服务费显然不合理，最好能改为缴纳50％，较为合适。

　　业主李先生则表示，既然修改后的示范文本实行包干制和酬金制，由于两种收费方式存在着差别，应该制作两个合同示范文本，以方便业主签约时选择。

　　除此之外，物管公司对小区人身、财产安全责任也成为代表们争议的焦点。一半的代表认为，应该在合同中明确物业公司如因工作疏漏，给业主带来的财产损失和人身伤害应承担责任。而另一半代表却认为，物管公司非执法部门，只能从中协助政府职能部门进行处理。

　　法律专家: 建议合同更多考虑平等性

　　“建议修改后的示范文本能更多地从平等、公平的原则出发，保护业主作为弱势群体的利益。”某律师事务所贺律师表示。贺律师认为，修改后的示范文本部分条款还更利于管理方。如文本中对违约责任的规定，则只明确了物业方的免责事项，而业主却没有免责事项，这一点是不公平的，应该在修改后的文本中增加。

　　据悉，从2月7日起市工商局和国土房管局通过媒体公开征求意见以来，截止到昨日，共收集到70余条具体意见，其中网上直接收集到的意见30余条，通过书面形式提出和邮寄的意见40多条。其中业主个人意见40余条，物管协会及物管公司意见30多条。

　　问卷调查

　　《物业服务合同（示范文本）》即将正式出台，本报就争议较大的五大问题向市民展开调查。

　　一、物业服务收费将实行包干制和酬金制，合同示范文本是否应该针对两种不同方式出两份。

　　1.同意　2.不同意　3.其他

　　二、接房后未入住或装修前缴纳全部物业服务费。

　　1.同意　2.不同意　3.其他

　　三、物管对小区人身、财产安全，特别是失窃的责任划分，应该在合同责任中明确。

　　1.同意　2.不同意　3.其他

　　四、合同中应该有明确条款规定大修基金的用途。

　　1.同意　2.不同意　3.其他

　　五、合同中除应该有物业方的免责事由外，还应该明确业主的免责事由。

　　1.同意　2.不同意　3.其他

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