福州房价泡沫全国第23(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年03月25日14:46 东南快报

　　哪座城市房价泡沫太大，必须理性回避？到哪座城市买楼物有所值，必须果断下手？哪座城市的房产正在迅速后来居上，必将给买房者带来厚利？哪座城市的房价将原地踏步，大可不必着急？

　　《个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

　　老牌炒房城市光环不再耀眼

　　时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局：

　　2005年1月，太原商品房价格掉头直下，降幅高达25．63％；

　　2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26％；

　　自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房交易量也下降32％；

　　厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；

　　与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。

　　种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

　　那么，哪座城市正在成为新一轮房价升值先锋？

　　表一 37大城市平均房价及人均收入排行榜

　　表二 37大城市房价泡沫排行榜

　　哪座城市百姓买房最艰难

　　据调查，今年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房均价从高到低依次如表一所示（以市区为重点统计对象）。

　　从表中可以看出，37大城市中，房价差距很大，但人均收入水平差距也很大。那么，哪座城市的房价泡沫最大？

　　以上海一个普通三口之家为例。该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年结余(年收入的57％)为28528元。目前，上海商品房(外环内)均价为8627元／平方米，一套普通的两居室(按70平方米计算)房价为603890元。也就是说，上海一个普通三口之家要买一套70平方米的住房，按照现在的收入和房价水平，平均需要21．17年。

　　21．17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21．43年。

　　依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次如表二所示。温州Ｎｏ．1

　　泡沫破灭的首个针眼

　　眼下，温州马鞍池盛兴大厦150平方米的房子售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1．84％，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，而且低于银行1年期定期存款利率2．25％。

　　按国际惯例，在成熟而理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍。而温州这套房子的房价是月租金的652倍！抛开资金的折现因素，投资者要等54年才能收回投资，这已接近房屋产权的70年有效期限。

　　精明的温州人终于意识到房价泡沫的严重性。自2004年10月以来，温州房产交易量连续下降，当年12月新房交易量比11月下降53％，二手房交易量也下降32％。这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？南京Ｎｏ．4

　　20％炒房族怯场而去

　　今年2月，南京(江南8区)的商品房均价高达4960元／平方米。在1月份的一次调查中，没人认为南京房价合理。

　　2003年底，南京的投资性购房比例为27．6％，2004年底为22．3％，下降20％。可见，20％左右的炒房族的信心被房价瓦解了，他们怯场而去。

　　2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望的状况。

　　对于今年南京的房价，最近，曾精准地预测到去年南京房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波直断：小幅波动，二手房价必跌！青岛Ｎｏ．5

　　房产泡沫直追沪杭

　　高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会唯一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

　　青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右。在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元／平方米大关，房价与上海有得一比，但从经济发展的水平看，同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人仅占11％。

　　因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数比2003年下降22％，总成交面积下降26％，是个值得注意的危险信号。

　　据调查，我国37大城市中，目前房价一般是租金的230－290倍?熏在200倍以下的基本没有。北京等热点城市则均超过300倍，上海约360倍，杭州约470倍，青岛约340倍。（来源：《个人理财》）