既靠市场调节 也要政府调控

　　本报记者张奕

　　访谈嘉宾

　　张泓铭教授 上海社科院房地产业研究中心副理事长

　　张永岳教授 华东师范大学东方房地产学院院长

　　印坤华教授 上海财经大学房地产研究中心主任

　　上海房地产市场的现状和未来发展趋势，是近来社会各界热议的一个话题。昨天，本报记者邀请了沪上知名的房地产“三教授”，请他们就最近房地产市场中的一些热门话题发表看法。

　　避免楼市大起大落

　　记者：这两年上海房价上涨速度较快。针对这一现象，有人提出政府应该迅速出台一些措施，打压房价；也有人觉得政府不该过多干预市场，应该让市场自己决定房价。对此你们怎么认为？

　　张泓铭：房地产是社会财富的主要组成部分，同任何人和机构的利益都密切相关，也关系到经济的发展，是重大的社会经济因素。房地产市场不能简单地靠市场调节，而应当实行政府调控和市场调节相结合。

　　我们可以看到，上海房地产市场从无到有，从不活跃到逐步走向繁荣，经历了一个很长的培育和发展历程。1996、1997年的时候，上海商品房的空置率很高，当时政府出台了一系列促进房地产市场发展的政策，这些政策不仅推动了房地产市场的发展，也带动了整个经济的发展。如今上海房地产业正显现高位运行的态势，在这样的情况下，政府有所作为是完全正确的。比如原先为刺激楼市而施行的优惠政策可以考虑取消或调整，再比如可以通过扩大土地供应来缓解供需矛盾。调控措施应从温和入手，并视效果适时调整，要避免造成房市的大起大落，更要防范一落千丈，否则对社会经济的稳定不利。

　　张永岳：近年来，上海房地产业发展迅速，支柱产业作用日益凸现，市场交易十分活跃，其基本面是积极的、健康的。但与此同时，应当看到上海房地产市场在持续发展中也面临着一些新问题和新矛盾必须加以解决，其中突出的问题是房价上升偏快，涨幅过大；市场交易中存在着过度投资，甚至人为炒作投机行为也有所增长；部分市民特别是中低收入居民改善居住条件的愿望较难得到实现，呼声日益强烈。

　　这些现象说明市场上也的确存在着新的深层次矛盾，因而加强对房地产市场的宏观调控是十分必要的。如何避免可能出现的大起大落，并兼顾社会各阶层的利益平衡，使整个房地产市场更加平稳协调地健康发展，这是一个关系到上海发展全局的重大课题。

　　印坤华：房地产市场大起大落，对任何一个城市或国家来说都将是一个重大的打击。本轮上海房地产市场的发展，受到上海经济持续快速发展、城市化进程不断推进等诸多因素影响。借鉴世界发达国家的经验，这些因素将会为房地产业带来一个比较长的蓬勃向上的发展期。美国的房地产业增加值占GDP的比重在15％左右，上海这一数值由1990年的0.5％上升到了去年的8.4％，其发展空间还是很大的。但房地产业本身也存在发展规律，即便是总体向上，也表现为波浪式上升。

　　打好调控“组合拳”

　　记者：调控市场的手段有很多种，行政的、金融的、财税的……你们认为针对上海的房地产市场应当采用哪些调控措施呢？

　　张永岳：当前，宏观调控的主要方向应是避免市场的大起大落，调控的措施应以经济手段为主，辅之以必要的行政手段。调控的重点应在于解决上述提到的主要问题和突出矛盾。对此，一是要通过综合措施切实改变房价持续上涨偏快、涨幅过大的状况，使房价相对稳定或小步攀升；二是要坚决杜绝过度投机的行为，消除市场过度炒作的条件和氛围；三是要对中低收入家庭给予一定的政策倾斜，使他们改善住房的愿望能够得到更好的实现。

　　张泓铭：稳定应当是当前房地产市场调控的主要政策取向。应当通过一些配套的综合措施，让房地产市场的增长速度、市场热度、房价上涨幅度都保持在一个相对稳定的区间内。

　　印坤华：3月初，上海市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（简称《意见》），明确了当前上海房地产市场的调控目标，包括加大中低价商品房供应，调整供应结构、完善供应政策；加强市场监管和监测、规范房地产市场秩序等。这些措施都是十分具有操作性的。现在关键是要把这些措施落到实处。

　　规范投资抑制投机

　　记者：最近宣布的《意见》明确提出，上海房地产市场必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”，你们怎么理解这“三个为主”？

　　印坤华：这既反映了上海尽力满足市民的住房需求，尤其是中低收入居民家庭住房需求的决心，也体现了上海进一步规范投资、抑制投机的态度。健康的房地产市场中，应当允许正常的、一定比例的投资行为。适度比例的投资行为有助于租赁市场的健康发展，满足城市居民的住房梯度需求，但将房产在短期内频繁抛售从而套利的过度投机行为应当坚决制止。

　　前一阶段上海房地产市场中的确存在一部分投机客，通过期房炒卖甚至倒卖预约号获利，对房价推波助澜。去年以来，上海相继实施了期房限转、网上售房、向一年内转手物业征收营业税等措施，这对抑制投机和短期投资起到了良好的效果。

　　张永岳：作为一个国际性大都市，其房地产市场必定是既面对本地居民，又面向外地和境外居民的。关键是要有一个合理的市场结构。如果有人通过违规行为乘机哄抬房价，获取暴利，就必须予以打击。以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主，这既是维护广大人民群众根本利益的需要，也是维护上海国际大都市形象的需要。

　　张泓铭：今年，上海将进一步增加经营性用地供应，新开工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，这些中低价商品房面市后，将缓解目前供略小于求的市场压力。当前如果能进一步抑制投机需求，限制短期需求，就会使供求关系变得更为合理。这对抑制房价过快上涨、规范市场来说，都是大有裨益的。