时代豪苑高昂物管费殃及审批者 业主状告物价部门

　　信报记者庞凡实习生朱彦

　　●290多户业主没有想到，在交纳物业管理费时，他们购买的住宅竟然摇身一变，成为了“三级商务写字间”，物 业管理费高达4.5元/平方米·月。

　　●更让他们无法理解的是，物业管理公司拿出了一份由重庆市物价局制订的文件，该

文件批准了物业公司按照“三级 商务写字间”的标准向他们收取物业管理费。

　　3月29日下午两点，江北区人民法院审理了一起行政诉讼案，一名业主将重庆市物价局告上法庭，认为物价局在2 002年9月18日制定的“渝价(2002)550号”文件违法，申请法院予以撤消。

　　事情还要追溯到三年前。2002年5月，家住大坪竞地花园的杨女士与龙庆物业发展(重庆)有限公司(下称龙庆 公司)签订了商品房买卖合同，购买了位于渝中区邹容路100号“时代豪苑”(又称时代广场)A栋的一套商品房。合同签 订后，杨女士非常高兴，因为“时代豪苑”位于解放碑附近，地理位置极佳，是一处非常有价值的住房。

　　经过一年的等待，2003年4月底，龙庆公司通知杨女士接房。一想到能马上入住心仪的住房，杨女士异常欣喜。

　　事实却让杨女士彻底失望了。同其他许多购房业主一样，杨女士对该房屋的质量、交付条件以及消防等方面很不满意 。最无法让杨女士接受的是该房屋的物业管理收费标准：4.5元/平方米/月，按这个标准算下来，杨女士每月要交纳数百 元的物业管理费。

　　“每平方米每月收4块5，哪有这么高的收费标准？”杨女士和其他业主目瞪口呆，他们觉得这样的物业管理收费标 准实在是高得离谱，因为他们记得，在当初签订购房合同时，龙庆公司曾口头承诺物业管理收费“每平方米每月不超过2元” 。

　　杨女士和其他业主一起找到龙庆公司讨说法：“这么高的物管费，你们到底是怎么算出来的？”龙庆公司却拿出了“ 尚方宝剑”——重庆市物价局于2002年9月18制订的“渝价(2002)550号”文件。文件上称“重庆时代广场商 务公寓物业管理服务符合普通写字间物业管理服务三级收费标准……商务公寓公共服务收费标准：4.5元/平方米·月。”

　　“这是市物价局的文件，我们的收费标准完全是合理合法的，不应该有任何争议。”龙庆公司称。

　　杨女士和其他业主们更搞不明白了，自己明明购买的是私人住宅，怎么会按照三级商务写字间的标准收取物业管理费 呢？

　　龙庆公司表示，杨女士和其他业主们购买的是“商务公寓”，既然有“商务”二字，就并不能等同于普通意义上的住 宅，因此，按照三级商务写字间的标准收取物业管理费用是合理的。

　　杨女士和其他业主却并不同意这种说法。业主王荡先生甚至拿出了龙庆公司于2002年5月3日刊登在重庆某报1 6版上的整版售楼广告，广告中，龙庆公司称他们所出售的是“高尚住宅”。王荡气愤地说：“我能拿出好多份证据，证明他 们多次宣称自己出售的是住宅，不是写字间。最明显的是2002年5月，龙庆公司给业主们办理税收、保险、银行按揭贷款 等全部手续时，都是以‘个人住宅’的名义办理的。现在他们又宣称出售的是写字间，这不是前后矛盾，自己打自己的耳光吗 ？”

　　最让业主们感到不解的，还是物价局的这份文件。“龙庆公司之所以理直气壮的要求我们交纳高额物业管理费，就是 仗着他们手里有物价局的这份文件。可物价局怎么能认定我们的住宅符合三级商务写字间的物业管理收费标准呢？他们进行了 实地考察吗？我们不服气，我们觉得物价局的这份文件是违法的。”杨女士非常愤慨。

　　杨女士和其他290多户业主一起，将重庆市物价局告上法庭，认为物价局的“渝价(2002)550号”文件违 法，申请法院撤消该文件。3月29日下午，江北区人民法院开庭审理了此案。由于此案中双方举示的证据太多，法庭在听取 了双方意见后宣布休庭。

　　庭审结束后，杨女士向记者提供了此案的相关材料。从重庆市土地房屋勘测院的测绘计算说明上看，“时代豪苑”位 于解放碑，共有4栋塔楼，1到7楼全是商场等经营性用房，A、B、C三栋从7楼以上均是住宅，总面积为37799.7 平方米。龙庆公司向市物价局提交的物业管理服务收费申报表上，标明“时代豪苑”的住宅面积是37799.74平方米， 性质是“高层商务(公寓)”，物价局认为该公寓符合三级商务写字间的物业管理收费标准，准许龙庆公司按照每平方米每月 4.5元的标准收取物业管理费。

　　“我们觉得市物价局根本没有实地考察，受了龙庆公司的欺骗，我们对胜诉充满信心。”杨女士说。

　　目前，该案已经完成了法庭调查和举证质证，即将进入法庭辩论阶段。

　　观点

　　碰撞

　　律师观点：

　　物价局的文件“不合法”

　　杨女士的代理人重庆富国律师事务所的刘洪文律师表示，市物价局的文件在程序上和内容上都有问题，应该予以撤消 。

　　“首先从程序上看，重庆市物价局的这个文件就是违法的。”刘律师说，“原国家计委、建设部制订的《城市住宅小 区物业管理服务收费暂行办法》(下称《办法》)第7条就对物价部门核定收费标准的相关事项做了明确约束。”

　　记者查阅了相关资料，该《办法》第7条规定：“物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理 委员会(业主管理委员会)或产权人、使用人的意见……结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。”

　　刘律师对市物价局的做法表示了不理解：“市物价局并没有遵守这一条款。可以肯定的是，我的当事人和其他业主并 不知道市物价局在核定收费标准，更谈不上进行陈述、辩解或是提供意见。可以说，市物价局是根据龙庆公司的一面之辞，就 核定了这种不合理的物业管理收费标准。物价局的做法违反了我国相应法律法规的强制性规定，没有听取利害关系人的意见， 剥夺了业主们的知情权、陈述和申辩权，从程序上违反了法律规定，应该予以撤消。”

　　除了程序方面，刘律师认为该文件在内容上也存在很大问题。

　　“市物价局在文件中称，时代豪苑的商务公寓物业管理服务符合普通写字楼物业管理服务三级收费标准，可我们并不 赞同。”刘律师认为，市物价局的这一观点至少应该满足一个重要前提：时代豪苑商务公寓是写字间，并具备三级商务写字间 的相关标准。

　　刘律师认为，市物价局核定该物业管理收费标准的行为，属于一种具体行政行为。我国《行政诉讼法》第32条的规 定：“被告(此案中为市物价局——记者注)对做出的具体行政行为，负有举证责任，应当提供做出该具体行政行为的证据和 所依据的规范性文件。”但到目前为止，市物价局仅仅提供了龙庆公司当初的一些申报材料，“仅根据这些材料，我认为不足 以将该商务公寓核定为三级商务写字间。”刘律师说。

　　记者联系了市物价局的代理人，但他表示“不接受任何媒体的采访”。

　　专家意见：

　　“商务公寓”名称不规范

　　记者走访了我市一名房地产方面的法律专家，他认为，市物价局的“渝价(2002)550号”文件在合法性上存 在问题。在他看来，商务公寓和写字间应该是不同的两个概念，写字间的物业管理收费标准不能套用到商务公寓上。

　　“‘商务公寓’这种名称，其实是非常不规范的。”这位专家称。在我国的《房地产管理法》和《城市房屋登记管理 办法》中，城市房屋分为住宅与非住宅两个大类。住宅的外延很小，特指是专用于居住，不带有经营性质的房屋，而非住宅的 范围非常大，库房、门面、车库等建筑都属于非住宅。“‘商务公寓’这种名称是近年来刚刚出现的，目前国家对此还没有准 确的概念界定。”专家说，“据我了解的情况，有很多房地产开发商就以此来打擦边球。‘公寓’一般可以认定性质为住宅， 但在前面加上‘商务’二字，仅从名称上看，这就很容易引起歧义，无法简单的判断它是否带有经营性质。”

　　但这位专家同时表示，要查清该房屋是否属于住宅，难度并不大。“只要有关部门到实地查看，就能一目了然了。”

　　“虽然在名称上，现行法律法规并没有对它进行界定，但我们仍然可以从最近的一些司法解释或单行法规中找到一些 相关解释。”专家拿出了一份《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》。这份《通 知》的第二条规定里有这样一句话：“……对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区……”。“由此我们可以看出，国家将公寓 也纳入了住宅的范畴，这是对社会上出现的一些新名词、新称呼的法律界定。”

　　这位专家对此案中的一些情况提出了自己的看法。龙庆公司向市物价局提交的物业管理费申请报告中，自称“住宅面 积为37799.74平方米”，而重庆市土地房屋勘测院出具的《测绘计算说明》中，也认定A、B、C三座塔楼的住宅面 积共为37799.7平方米。“由此可以看出，时代豪苑A、B、C栋其实就是普通住宅。”

　　“而物价局的文件，不论程序上是否合法，至少在内容上是有问题的，仅仅根据这一点，我认为这是一个错误的行政 行为，可以依法申请撤消。”专家说。