特别报道：葑湄草堂背后，苏州古宅的爱与忧愁(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月01日06:19 新华网

谁有这样的实力与雅兴，能随时坐在古民宅的水榭里安静品茗？

　　本报记者　杨晴初摄

　　暂缓拍卖有多少“综合原因”

　　3月31日下午2时，上海延安饭店4楼。一场苏州古宅专场拍卖会突然变成了普通房产乃至首饰等民品拍卖会。墙上一张用字简省的通知：苏州盛家带31号葑湄草堂拍卖会，“因综合原因，经各方商榷，暂缓举行”。

　　一位市民看着举着相机、扛着摄像机蜂拥而到的众多记者一脸困惑：“不就是一幢房子么？”

　　他不知道，拍卖公司估价5600万元的葑湄草堂不是一般房地产，而是挂着蓝牌的苏州市控制保护古建筑。而这次拍卖则是国内古宅第一次公开上市进行产权交易。

　　拍卖的“暂缓”早有端倪。近半个月前，上海新世纪拍卖公司的一位工作人员就明确地告诉记者：葑湄草堂拍卖不成交的可能性远远大于成交。

　　开发商、苏州新沧浪房产公司董事长史建华解释拍卖会没有如期举行的原因时说：“包括各种因素，比如客户的想法、某些条件等等。是否会延期举行公开拍卖，还有待研究。”在电话里，他对“综合原因”和“暂缓”下文的解释都很含糊，惟独对于古宅上市，语气坚定：“上市流通是整个古建筑保护系统工程的重要一环，各种形式必定要探索下去！”

　　葑湄草堂的前世今生

　　葑湄草堂是开发商苏州新沧浪房产公司给这幢位于官太尉河畔盛家带31号的老宅起的新名字。

　　当地老居民的叫法是“苏家老宅子”。追问起苏家的来龙去脉时，回答却多半有些含混模糊：“早就变成大杂院了，里面住着30多户人家，还有一间纸盒加工场呢。”

　　从照片里还能依稀看到1999年之前老宅的杂乱破败：左右厢房都因年久失修而坍塌，简陋屋棚“见缝插针”地随处搭建，院角晾着马桶，高敞的厅堂成了公用厨房，煤炉一只挨着一只，梁柱熏黑……

　　占地1874平方米，建筑面积1426平方米，拍卖参考价5600万元。带着这些数据走进经过5年修缮之后的葑湄草堂，从沉静的黑漆大门和灰瓦白墙，甚至走进门厅、轿厅，都没有今天通常意义上的“天价豪宅”感受。而这，正是中式传统豪宅的特点：恭谨内敛，耐得住琢磨。

　　正厅前保存较好的两层砖雕门楼上，“慎修思永”的门额正是这样的提醒。其后有“道光庚戌”的字样，是对古宅年岁的直观说明。3开间的正厅，雕花梁柱的封拱做成明代乌纱帽的式样，提醒着房屋第一代主人是一位官员。

　　这里原本是“五进三路”的格局。正厅之后是女眷或家庭聚会的内厅、后厅，以及楼上的卧室。3个花园集中在右路，最大的紫藤园也是袖珍型的。但石岸蜿蜒的水池、小桥、亭榭、湖石假山、花木一样不少，也不觉局促。3处花厅本是他处移来，复原得很是妥帖，见得出修复者的专业。

　　明亮的午后阳光穿过花窗，细碎地洒落在高敞的房子里，棕红的木色和重重雕花散着厚重的历史气息，长长的背弄和高窄的天井增添着深宅的幽秘与静谧。

　　所谓古董豪宅的魅力与难以估量的附加值，恐怕就在于资源的有限，和这唤起心底温暖的文化沉积。

　　为什么能标出天价

　　“控保建筑市场化的第一案”、“苏州古宅首次真正意义上的‘上市’”、“古宅流通从此将有价格参照”……列举着媒体对葑湄草堂拍卖“意义”的总结，苏州市文物局局长高福民说，“有压力，因为其本身是一种探索”。

　　（责任编辑:周庚虎）

　　“事实上，吸引社会资金投入古建筑抢修保护，是近年来苏州持续不懈推进的一项工作，葑湄草堂的拍卖，不过是其中的一种尝试。”高福民这样告诉记者。

　　葑湄草堂并非第一处被买卖的古宅。不算扬州去年底拍卖小盘谷古宅10年经营权和汪鲁门古宅15年经营权而流标的先例，单单苏州的控制保护建筑，已经有了苏绣大家沈寿故居绣园、桃坞别院、宋仙洲巷15号张宅等好几处陆续悄悄完成交易，换了新主人。买主中，有来自台湾、香港的商人，也有地道的苏州人。而鲍传德庄祠、彭状元府、双影塔园等古宅，也带着或急或缓的等待神情打量着众多看房问价者。

　　据介绍，这些古宅的交易价格，通常是由买卖双方根据搬迁和装修成本，结合地段和环境情况来商议的。即使是未经修整者，售价也多在千万元以上。

　　苏州市房管局公房管理处处长俞国祥为古宅开列了这样的成本价：仅仅是古民居解危，每平方米大致需要300元到500元；如果修复，每平方米需要的资金为2000元到3000元；而要彻底维修，必须将里面杂居的住户全部迁出，搬迁成本约为每平方米五六千元；加上和普通房产一样的土地费用等等，古宅成本已在每平方米1万元左右。

　　新沧浪公司曾用“克隆古建”手法精心打造了一座园林式私家庭院“紫竹苑”，在苏州房展会上，以2500万元的高价顺利成交。

　　葑湄草堂的5600万元拍卖参考“天价”，似乎并不为过。

　　苏州市副市长朱永新表示，对于古建筑买卖的底价要求，就是把里面居民动迁出来的成本。因为，“如果要把古建筑的无形资产都打入价格中，没有谁能买得起”。

　　此外，这类古建筑的评估价也会参照项目周边的最新土地拍卖价格制定。在整个定价体系中，少有能体现古建筑的历史人文价值的部分和标准。葑湄草堂的5600万元估价中，不同于一般住宅的“古老”价值究竟占了多大比例，恐怕连专家也难以说清。

　　“但求所在”，古宅不能不走的一步

　　被不少媒体称为“大型古建”的葑湄草堂，在对苏州市古建筑如数家珍的苏州市文物局副局长陈嵘看来，体量只能算是苏州古建筑的“中等”。可以尝试上市又有一定吸引力的苏州古宅，大多都有上千平方米，这就意味着，买一幢古宅要有数千万元投入。如此身价，加上购买后定期修缮保护的开销，足令许多有意“把玩”稀少古董的收藏家或投资者止步。

　　“双塔影园”是新沧浪公司此前修复的一处比葑湄草堂更大的控保建筑，修复后赢得一片好评，问价者众，却一直难以成交，眼下做了公司的办公场地。史建华认为，古民宅没有打开市场，主要是我们对其功能、利用价值以及文化底蕴等的认识仍然肤浅，存在一个古建筑功能与现代人需求之间转换、衔接的过程。

　　“我们也要‘挑剔’古宅的买主，一要喜爱古宅，二要有经济实力，能按照文物保护要求合理使用和维护古宅。”陈嵘说。

　　她认为，欧洲一块钱出让破旧古城堡之类案例，也不适用于地处市中心、存在居民搬迁等问题的苏州古宅。从文物到房管部门都希望出让的古宅能以举办公益事业或买主自住自用为主，商业性投资不受鼓励。

　　市场不大，限制不少。然而，推动社会力量参与古建筑保护抢修，却是苏州人铁了心去做的事。

　　2003年，苏州市文物部门开出了首批10处亟须抢修的文物古建筑名单，更提出在未来5年内对所有古建筑抢修完毕的目标。首批抢修就需经费5000万元以上，而每年市里拨给社会无力维修的文物古建筑的维修经费则是200万元。（责任编辑:周庚虎）

　　文物法中，对于古建筑有“谁使用，谁维修”的规定。然而古民居住户大多为租住杂居，对漏雨漏风不漏光的老房子和烧煤球炉用马桶的日子多有怨言，要自行修缮既无能力也乏积极性。房管部门能收取的房租也极为有限，无法以租养房。作为古建筑直接管理者，苏州房管部门近几年每年都要拿出上千万元用于古宅保护，去年一年修缮了20多处直管危房。但对于已历两三百年沧桑、损坏严重的几百座古宅而言，仍是杯水车薪。

　　2500多年历史，9座列入《世界文化遗产名录》的园林，503个各级文物保护单位，控制保护古建筑250处，古构筑物790处，地面文物占江苏省的1／3，目前80％保存完好。这是古城苏州的骄傲，也是苏州的负担。

　　“以国家保护为主，却不能单纯依靠政府投入，需要社会力量的大力参与；不求所有，但求所在”，就在这样的负担与压力下，化为苏州人的共识。

　　根据文物法，文保建筑不允许买卖。苏州人自挂蓝牌、称为“准文物”的控保建筑，就这样成了试水者。

　　产权，依然悬而未决的难题

　　怎样利用社会力量保护古建筑？寻求突破的苏州几年来一直如履薄冰，摸索的脚步迈得格外小心。

　　葑湄草堂上市引来多方关注，很大程度上也与人们希望通过公开拍卖的形式，了解古建筑交易的具体操作、产权与土地使用权转让形式购买后的使用与维修规定等信息和程序有关。虽然此前，苏州特地对外颁布了《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》，毕竟，不如一个实例那样生动直观。

　　对于古宅的保护监管，高福民显得较为乐观。他拿出了粉红、宝蓝、米黄等几种颜色的不同类型古建筑保护责任书。按照苏州市有关规定，直管公房古民居出售或租赁后，需在规定时间内变更保护管理责任人，由市文物主管部门与受让人签订古建筑保护管理责任书。受让人负责直管公房古民居转让后的抢修保护，抢修修复方案须经市文物主管等部门批准后方可实施。地方立法、制度保障，加上文物部门对文保和控保建筑已形成了定人、定期上门跟踪监管等方法，成效卓著。记者在采访中看到了由一位台湾商人买下的桃坞别院的维修保护方案，通过专家评审和跟踪管理，一期修复已让存档照片上破败黯淡的旧屋焕发出地道的苏州古典建筑之美。

　　由于葑湄草堂的产权属转制后的新沧浪房产公司所有，它的上市并不存在太多产权纠葛。也因为这一点，葑湄草堂的公开拍卖即使顺利完成，仍然只是苏州古民居寻找出路的一例个案。

　　“像这样非公产权的古宅，只占控保建筑的10％左右。绝大多数国有公房要上市，要有更严格复杂的操作程序，涉及规划、土地、税务等多个部门以及居民搬迁等问题，目前仍步履艰难。”一位苏州古建筑专家这样说。他认为，即使是刚出台的《意见》，仍然没能根本解决其“怎么卖”的难题。

　　而不能吸引社会力量加入这一部分古宅“主流”的抢修和保护，苏州古建筑在窘迫衰朽的忧愁便依然难除。

　　链接与回放

　　苏州古宅数种保护模式

　　1．平江路中张家巷沈宅：2003年由市房管部门维修后低价转让到文化部门，建成苏州市评弹博物馆，与全晋会馆建成的昆曲博物馆毗邻，成为苏州戏曲一条街的核心。

　　2．道前街西美巷31号况钟祠：由沧浪区修复后建成社区文化中心，将保护与苏州市社会活动中心网格化建设规划相结合，每天有不少市民聚集院内学画、听戏、下棋。（责任编辑:周庚虎）

　　3．道前街170号按察使衙：原为多家政府机关使用，市人事局投资500万元加以维修，获得使用权，拟建成人才培训中心。

　　4．葑湄草堂等：产权转让或租赁。

　　古宅保护政策推进脚步

　　2002年10月，公布《苏州保护古建筑条例》，为尚未列入文物范围的控保建筑允许买卖开了先声，引来多方关注；

　　2003年4月，《苏州市历史文化名城名镇保护办法》发布，确立全面保护苏州古城风貌原则；

　　2003年年底，出台了《苏州市古建筑抢修保护实施细则》和《苏州市城市紫线管理办法（试行）》，前者作为《苏州保护古建筑条例》的重要配套措施，其中涉及了社会力量参与保护的优惠政策，而紫线则是指各类已登记的文化遗存控制线；

　　2004年8月，《苏州市区古建筑抢修贷款贴息和奖励办法》实施；

　　2005年2月，《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》发布。意见明确：允许和鼓励国内外组织和个人购买或租用直管公房古民居，实行产权多元化、抢修保护社会化、运作市场化。这份《意见》，正是葑湄草堂得以上市的政策依据。（本报记者　姜泓冰　杨晴初）

“葑湄草堂”专场拍卖会突然变成了普通民居、民品拍卖。

　　肖云峰摄

　　（责任编辑:周庚虎）（来源：华东新闻）