二手物业测评（2）：兴业新邨，至今仍兴

　　二手物业测评（2）：兴业新邨，至今仍兴———南海桂城兴业新邨二手物业测评报告

　　近几年来，在日益兴旺的二手物业市场，如何使二手物业价值最大化，如何掌握二手物业市场行情，二手物业交易有哪些注意事项等，已成为不少佛山市民积极关注的话题。本报将与多家佛山知名二手物业代理企业合作，推出《新快报·今日佛山》二手物业测评专版，为置业投资者提供专业的意见及看法。策划撰稿：新快报记者　杰夫在南海桂城楼市中，

兴业新邨是一个极具特色及代表性的楼盘。由南海兴桂房地产有限公司开发的兴业新邨在1998年发售，其产品包括60多套每户占地100多平米袖珍型别墅、数百套带装修的小高层及多层洋房。据有关业内人士透露，当年兴业新邨60多套别墅在开盘十多天就被抢购一空。在购买者中，还有20％-30%是来自广州的居民。

　　一、物业概况物业名称：一梯四户多层住宅6楼单位交付时间：1999年区域位置：南海桂城南海大道北兴业新邨内物业性质：商品房建筑面积：70平方米（不配车位，租摩托车位30元/月）套内面积：60平方米实用率：约85％出售/出租原因：业主购买碧桂花城复式后转让报价：17万元（成交16.8万元，折合2400元/平方米）

　　二、现场测评

　　1、物业描述案例物业为兴业新邨望中心花园单位，南北向。包括2房、1厅、2阳台、1卫、1厨，其厅房布局紧凑，方正使用。其中主人房约13平方米，两个房间的光线都非常充足；大厅与主阳台相连，同样是光线十足；主阳台正北向望中心花园，生活阳台正南向。案例物业业主在购入后只居住了两年，居住时间较短，物业各个方面都显得很新簇。主要不足就是楼层较高；建筑面积较小，厅房显得过于紧凑；此外装修比较简单，业主显然没对开发商提供的装修上作多少改动。

　　2、买家看盘买家陈小姐来自广东其他城市，1992年就来到佛山，已是“半个佛山人”。曾在禅城、桂城、西樵等地打工，目前则在平洲工作，一直是租房子居住。陈小姐在佛山工作多年，很希望扎根佛山，在一年前就准备买一套二手房，并把目标锁定在桂城。她表示选桂城的原因除了城市气氛较浓、市区绿化较多之外，最大原因是觉得桂城交通条件好，不会堵车。陈小姐在房地产代理公司人员及记者陪同下，查看案例物业。她认为比以前看过的几处物业要理想，觉得物业较新、空间分布合理、光线充足、小区环境宁静、小区比较管理到位。但对装修简单、厨房设计落后以及卫生间狭小等提出了意见，另外还希望业主能优惠一点。房地产代理公司现场解释，并与业主取得联系，业主表示可以减价2000元，陈小姐最后接受了这一交易价格。

　　3、中介点评房地产代理公司负责人表示，兴业新邨内部及外部环境条件都比较出色，在二手物业市场上比较受欢迎。物业价格也相当稳定，业主放盘价格一般没有多少让步。最近几个月他们公司所代理的10宗兴业新邨二手房的买卖或租房业务，成交率要比桂城大多数楼盘高一些。对案例物业，房地产代理公司负责人表示，陈小姐只要对厨房加以一定改造，在大门入口增加一个浅浅的个小酒柜，另外再把各类线槽埋入墙身，整个室内空间会变得相当时尚舒适。

　　三、区域配套兴业新邨位于南海大道北，附近各类市政、商业及教育配套基本完善。其中在南海大道北的兴业新邨公共汽车站有13、35、203、204、205、206、208、210、212、238、254等11条公交线路经过；在公园绿化方面，除了小区内部园林之外，附近有占地302亩的千灯湖公园。商业配套则包括数分钟车程的南海广场以及将在下半年开业的沃尔玛广场，几百米之外还有大型肉菜市场。教育配套较好，除了建在小区门口的兴业新邨幼儿园之外，附近还有桂江小学等教育设施，另外还有南海购书中心、美食酒楼、银行、通讯及医院门诊部等生活配套网点。

　　四、区域行情据了解，目前在兴业新邨所在的南海大道已是南海桂城的中轴线，包括南海区政府、多个部门、各大金融、通讯企业的南海分支机构等分布在南海大道沿线。主要物业还包括了东海花园、丽雅苑、江南名居等佛山中高档住宅小区。目前主要居住群体包括公务员、企事业单位中高级技术管理人员及企业主等，是佛山居住群体素质比较高的区域之一。近几年，随着一些业主开始第二次置业或获利放盘，这一区域部分旧物业被转让或出租，本次测评物业就是其中的一个例子。据房地产代理公司介绍，目前兴业新邨一带租售不断攀升。兴业新邨多层单位在1998年开盘时不过1800元－1900元/平方米，如今已经涨到2700元/平方米左右，带电梯的小高层则达到2900元/平方米左右。至于较新的丽雅苑高层单位均价达到3400元/平方米。在出租价格方面，在兴业新邨内，位置较好，而且带家私、电器二房住宅，其月租能达到1200元。目前兴业新邨二手房交易活跃，但十多万元二手房房源较少，大多数都比较迅速的成交。

　　相关知识：二手房银行按揭小知识

　　问题1：二手房银行按揭最多限额是几成？目前利率如何？根据银行的有关规定，二手房银行按揭最多限额为7成，目前执行利率为月息4.59‰（千分之四点五九）。

　　问题2：那些申请人可以申请7成按揭？银行将根据二手房的状况、申请人（买受人）的情况确定。一般来说被抵押的二手房较新，申请人属于公务员、教师、医生或者效益高而且稳定单位的人员之类的优质客户，比较容易申请到7成按揭。但月供金额不能超过银行认可的申请人家庭月收入的50％。

　　问题3：二手房银行按揭最高年限是多少？银行一般根据两大标准来确定可银行按揭年限。一是房子建好已使用时间，二是申请人的年龄。根据房子建好已使用时间，银行按揭最长年限不超过30年－使用年数，例如一套建好投入使用5年的二手房，其银行按揭最长年限为30－5＝25（年），如果把起止两个年度都计入使用年数，最长年限变为24年；另外根据申请人的年龄，银行按揭最长年限不超过65－申请人年龄，例如申请人为50岁，其银行按揭最长年限为65－50年＝15（年），即如果大于65岁，银行一般不批申请。银行会根据以上两个两大标准取较小年份作为二手房银行按揭最高年限。

　　问题4：办理二手房银行按揭需要提供哪些证明文件？办理二手房银行按揭要提供证明文件不多，主要包括交易合用、房产证以及申请人身份证、户口本、收入证明等。值得注意的是，目前银行认可得收入证明不能只是由工作单位开出的员工收入证明材料，主要是直观表明申请人收入情况的银行存折、国库券、基金、保险单等票据证明。只有这些收入证明才能让银行了解申请人收入状况，因此申请人需要有在银行储蓄的习惯才能拿出存折这类的收入证明。（南海新纪元房地产代理有限公司为本次测评提供支持）(观宇/编制)