起价5600万　苏州古宅拍卖暂缓(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月02日04:22 北京青年报

起价万5600　苏州古宅拍卖暂缓

　　3月31日下午2时，上海延安饭店4楼，一场苏州古宅专场拍卖会突然变成了普通房产乃至首饰等民品拍卖会。墙上张贴一纸通知：苏州盛家带31号葑湄草堂拍卖会，“因综合原因，经各方商榷，暂缓举行”。

　　据《新闻晨报》报道，业内人士分析认为，接近每平方米4万元的天价，可能是导致拍卖“折戟”的主要原因。据主拍方透露，“缓拍不同于撤拍”，不排除再次拍卖的可能。据了解，尽管事先有十多位有意者实地察看了古宅，但直到宣布缓拍前的最后一分钟，仍然没有人缴纳300万元的保证金。一位资深拍卖业人士认为，缓拍的原因也可能源于媒体对拍卖的过度关注，一些有意者可能不愿意在媒体面前露富，决定等这波热潮过后再参与拍卖。（李艳秋陈抒怡）

　　葑湄草堂，这座建于清代中叶、建筑面积1426平方米的宅院，拍卖参考价就喊出了5600万元。这是苏州控制保护建筑市场化运作的第一案例，同时这次拍卖也是国内古宅第一次公开上市进行产权交易。

　　拍卖“暂缓”早有端倪

　　半个月前，上海新世纪拍卖公司的一位工作人员就明确地告诉记者：葑湄草堂拍卖不成交的可能性远远大于成交。

　　开发商、苏州新沧浪房产公司董事长史建华解释拍卖会没有如期举行的原因时说：“包括各种因素，比如客户的想法、某些条件等等。是否会延期举行公开拍卖，还有待研究。”他对“综合原因”和“暂缓”下文的解释都很含糊，惟独对于古宅上市，语气坚定：“上市流通是整个古建筑保护系统工程的重要一环，各种形式必定要探索下去！”

　　葑湄草堂的前世今生

　　葑湄草堂是开发商苏州新沧浪房产公司给这幢位于官太尉河畔盛家带31号的老宅起的新名字。

　　当地老居民的叫法是“苏家老宅子”。追问起苏家的来龙去脉时，回答却多半有些含混模糊：“早就变成大杂院了，里面住着30多户人家，还有一间纸盒加工场呢。”

　　从照片里还能依稀看到1999年之前老宅的杂乱破败：左右厢房都因年久失修而坍塌，简陋屋棚“见缝插针”地随处搭建，院角晾着马桶，高敞的厅堂成了公用厨房，煤炉一只挨着一只，梁柱熏黑……

　　占地1874平方米，建筑面积1426平方米，拍卖参考价5600万元。带着这些数据走进经过5年修缮之后的葑湄草堂，从沉静的黑漆大门和灰瓦白墙，甚至走进门厅、轿厅，都没有今天通常意义上的“天价豪宅”感受。而这，正是中式传统豪宅的特点：恭谨内敛，耐得住琢磨。

　　正厅前保存较好的两层砖雕门楼上，“慎修思永”的门额正是这样的提醒。其后有“道光庚戌”的字样，是对古宅年岁的直观说明。三开间的正厅，雕花梁柱的封拱做成明代乌纱帽的式样。

　　这里原本是“五进三路”的格局。正厅之后是女眷或家庭聚会的内厅、后厅，以及楼上的卧室。3个花园集中在右路，最大的紫藤园也是袖珍型的。但石岸蜿蜒的水池、小桥、亭榭、湖石假山、花木一样不少，也不觉局促。3处花厅本是他处移来，复原得很是妥帖，见得出修复者的专业。

　　明亮的午后阳光穿过花窗，细碎地洒落在高敞的房子里，棕红的木色和重重雕花散着厚重的历史气息，长长的背弄和高窄的天井增添着深宅的幽秘。

　　为什么能标出天价

　　“控保建筑市场化的第一案”、“苏州古宅首次真正意义上的‘上市’”、“古宅流通从此将有价格参照”……列举着媒体对葑湄草堂拍卖“意义”的总结，苏州市文物局局长高福民说，“有压力，因为其本身是一种探索”。

　　“事实上，吸引社会资金投入古建筑抢修保护，是近年来苏州持续不懈推进的一项工作，葑湄草堂的拍卖，不过是其中的一种尝试。”高福民这样告诉记者。

　　葑湄草堂并非第一处被买卖的古宅。不算扬州去年底拍卖小盘谷古宅10年经营权和汪鲁门古宅15年经营权而流标的先例，单单苏州的控制保护建筑，已经有了苏绣大家沈寿故居绣园、桃坞别院、宋仙洲巷15号张宅等好几处陆续悄悄完成交易，换了新主人。买主中，有来自台湾、香港的商人，也有地道的苏州人。

　　据介绍，这些古宅的交易价格，通常是由买卖双方根据搬迁和装修成本，结合地段和环境情况来商议的。即使是未经修整者，售价也多在千万元以上。

　　苏州市房管局公房管理处处长俞国祥为古宅开列了这样的成本价：仅仅是古民居解危，每平方米大致需要300元到500元；如果修复，每平方米需要的资金为2000元到3000元；而要彻底维修，必须将里面杂居的住户全部迁出，搬迁成本约为每平方米五六千元；加上和普通房产一样的土地费用等等，古宅成本已在每平方米1万元左右。葑湄草堂的5600万元估价中，不同于一般住宅的“古老”价值究竟占了多大比例，恐怕连专家也难以说清。

　　古建是骄傲也是苏州的负担

　　被不少媒体称为“大型古建”的葑湄草堂，在对苏州市古建筑如数家珍的苏州市文物局副局长陈嵘看来，体量只能算是苏州古建筑的“中等”。可以尝试上市又有一定吸引力的苏州古宅，大多都有上千平方米，这就意味着，买一幢古宅要有数千万元投入。

　　“我们也要‘挑剔’古宅的买主，一要喜爱古宅，二要有经济实力，能按照文物保护要求合理使用和维护古宅。”陈嵘说。她认为，欧洲一块钱出让破旧古城堡之类案例，也不适用于地处市中心、存在居民搬迁等问题的苏州古宅。从文物到房管部门都希望出让的古宅能以举办公益事业或买主自住自用为主，商业性投资不受鼓励。

　　2003年，苏州市文物部门开出了首批10处亟须抢修的文物古建筑名单，更提出在未来5年内对所有古建筑抢修完毕的目标。首批抢修就需经费5000万元以上，而每年市里拨给社会无力维修的文物古建筑的维修经费则是200万元。

　　文物法中，对于古建筑有“谁使用，谁维修”的规定。然而古民居住户大多为租住杂居，对漏雨漏风不漏光的老房子和烧煤球炉用马桶的日子多有怨言，要自行修缮既无能力也乏积极性。房管部门能收取的房租也极为有限，无法以租养房。作为古建筑直接管理者，苏州房管部门近几年每年都要拿出上千万元用于古宅保护，去年一年修缮了20多处直管危房。但对于已历两三百年沧桑、损坏严重的几百座古宅而言，仍是杯水车薪。

　　2500多年历史，9座列入《世界文化遗产名录》的园林，503个各级文物保护单位，控制保护古建筑250处，古构筑物790处，地面文物占江苏省的1/3,目前80％保存完好。这是古城苏州的骄傲，也是苏州的负担。根据文物法，文保建筑不允许买卖。苏州人自挂蓝牌、称为“准文物”的控保建筑，就这样成了试水者。

　　产权，依然悬而未决的难题

　　对于古宅的保护监管，苏州市文物局局长高福民显得较为乐观。他拿出了粉红、宝蓝、米黄等几种颜色的不同类型古建筑保护责任书。按照苏州市有关规定，直管公房古民居出售或租赁后，需在规定时间内变更保护管理责任人，由市文物主管部门与受让人签订古建筑保护管理责任书。受让人负责直管公房古民居转让后的抢修保护，抢修修复方案须经市文物主管等部门批准后方可实施。地方立法、制度保障，加上文物部门对文保和控保建筑已形成了定人、定期上门跟踪监管等方法，成效卓著。记者在采访中看到了由一位台湾商人买下的桃坞别院的维修保护方案，通过专家评审和跟踪管理，一期修复已让存档照片上破败黯淡的旧屋焕发出地道的苏州古典建筑之美。

　　由于葑湄草堂的产权属转制后的新沧浪房产公司所有，它的上市并不存在太多产权纠葛。也因为这一点，葑湄草堂的公开拍卖即使顺利完成，仍然只是苏州古民居寻找出路的一例个案。

　　“像这样非公产权的古宅，只占控保建筑的10％左右。绝大多数国有公房要上市，要有更严格复杂的操作程序，涉及规划、土地、税务等多个部门以及居民搬迁等问题，目前仍步履艰难。”一位苏州古建筑专家这样说。他认为，即使是刚出台的《意见》，仍然没能根本解决其“怎么卖”的难题。

　　据《人民日报·华东新闻》报道

　　作者：姜泓冰

　　

起价5600万 苏州古宅拍卖暂缓(图)

起价5600万　苏州古宅拍卖暂缓(图)