房贷加息是否击痛炒房客(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月05日04:53 山西晚报

　　房贷新政让老百姓“吃苦在前，享受在后”

　　中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容表示，不管是加息还是利率调整，都是央行针对需求做出的调整，主要对象并不是买房的普通老百姓，目的在于落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨，抑制过度的投机性购房。

　　事实是，购房总价下降1％或者少上涨1％所节约的购房支出，就足以抵偿利率提高18％所增加的利息负担。只要房价下降，利率上涨所增加的负担比不上本金下降所节约的成本。

　　央行一直在密切关注，观察和研究各方面对此政策的反应。估计还会有新的相关政策出台。易宪容解释说，由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，也一定会谨慎，特别是当在政府一系列组合拳的重击下，必将使投资者陷入“风险大利润薄”的境地。在这样的情况下，老百姓购房，需要三思而后行。

　　“四只手”推动房价上涨

　　来自国家统计局的统计快报显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。持续走高的房价，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视，究竟是哪些因素推动着房价的上涨。

　　单从数据判断，四只手在发力。

　　第一只手是不合理的市场供应结构。数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2％和2．3％，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23．4％和6．5％。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。

　　第二只手是商品房开发建设成本增加。土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8．94％。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。

　　第三只手是部分地区供求总量失衡。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续五年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11．6个百分点。

　　第四只手是部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

　　专家指出，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。

　　北京投资客“轻微脑震荡”

　　加息0．2％其实并不足以让投资客难以承受或者无利可图。但是仅5个月内连续加息两次，显然是国家宏观政策抑制房产投机的一个信号，给一些投资客带来很大的心理压力，部分获利不菲的炒房者已经开始抛售手中的房子。

　　北京我爱我家金融理财部总监康胜说，近来转按揭业务比2月底3月初增加了15％至17％，另外，咨询转按揭的客户也明显增多。比如他们有位客户，手头囤有CBD核心区域某楼盘5套房，近日出手了3套。他以每平方米不到7000元买进，卖出时每平方米价格已经上万。他说，那么多房子套在手上，加息后心理压力很大，趁着利润不错赶紧卖出套现，心里才踏实。

　　用少部分的首付，套取银行20年甚至20年以上的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”的炒房人，在此次加息中受影响最大。记者在采访中了解到，这一类炒房人纷纷在调整自己的投资策略，有的由出租转为出售，有的准备提前还贷，有的再购置一些房产的投资计划暂时停下。近日记者在中介机构了解到的最新情况正与这种抛盘心理相对应，部分投资型买家开始抛售手中物业，并且价格上有所松动，从前可能因为买家万八千的还价，卖家会拒绝交易，现在几千乃至上万块钱都可以商量。

　　深圳提前还房贷不收违约金

　　深圳银行界目前没有对提前还房贷收取违约金的打算。这一信息缓解了深圳市民绷紧了的“房贷神经”。

　　针对近日有媒体报道广东多家银行已经或准备对市民提前还房贷收取违约金的消息，深圳工行、农行、中行、建行、招行、深发展、民生、上海浦东发展等多家银行在接受记者咨询时都做出了“目前提前还款不收违约金”的表态。

　　对深圳房贷市场竞争状况相当了解的一家股份制银行人士分析称，目前深圳没有哪家银行会贸然收取这项费用，“因为怕降低对市民的吸引力，影响各自的市场份额。”

　　深圳中行消费信贷处负责人表示，只要合同上明确不收违约金的，银行肯定不会收取，也不能收。即便银行要开收违约金，也只能与新的借款人在合同中约定，而原来老借款人肯定不在其列。

　　上海炒房者心态已变化

　　自央行提高房贷利率以来，上海政府的跟进政策也迅速出台，一个个连续不断的严控消息，已经开始让部分炒房者信心动摇。从上周起，尽管房价还没有出现大的回落，但让不少炒房者不得不开始退出“投机列车”。记者近日了解到，虽然在不少上海小区，房屋销售情况依然比较火爆，但相应的房价并没有再继续2004年的疯狂涨势，房价已经进入了平稳阶段。

　　据上海市有关机构统计，近期的上海二手房市场交易增幅约在15％左右，房贷加息后，不少炒房者的心态已经开始发生了变化。因为不少炒房者都是通过银行信贷资金来进行炒作的，有的炒房者手里有十几套到几十套房子，房贷利率提高后，对其资金运作还是会形成压力的，此轮紧缩政策将会对炒房团造成遏制。

　　年中将有可能再加息

　　虽然3月29日央行行长周小川在接受人民日报专访时表示，近期将不会专门针对房屋贷款出台单独的利率政策，有可能通过基准利率的调整来控制房地产价格。但近日的一项调研表明，10家中外金融机构普遍预计中国今年还将有升息举措，幅度为27到50个基点不等，其中还有两家机构认为全年有二度升息的可能性。

　　这项调查是基于10家机构分析师展开的，其中包括汇丰银行、渣打银行、JP摩根、高盛、国泰君安、申银万国、海通证券等国内外知名金融机构。分析师们均表示，政府有必要采取调高基准利率的手段，控制目前中国经济较高的通货膨胀和投资反弹压力。

　　调查结果显示，10家受访机构无一例外预计中国今年将有升息举措。

　　申银万国证券研究所的宏观经济研究员李慧勇表示，从目前的经济数据以及情况来看，加息的压力非常大，尤其是第二季度。但是由于央行3月17日才对商业银行自营性个人住房贷款政策进行了调整，政策层需要2至3个月时间来观察实施效果，因此在二季度出台相关政策的可能性不大。“如果到了那个时候通胀压力和固定资产投资仍然保持在较高水平，政府肯定会再想办法解决的。因此加息的时间最早应该是7月份。”李慧勇预测说。

　　据新华社(来源：山西新闻网山西晚报网络编辑：金环)