“组合拳”应对“五只手”

　　四川新闻网-成都日报讯

　　一路走高的房价，不仅成为百姓生活不堪承受之重，也引起政府部门的高度重视。中国人民银行宣布调整商业银行自营性个人住房信贷政策和超额准备金率，发出了抑制高房价的信号，而央行的房贷新政策仅仅是政府宏观调控的一种手段，种种迹象显示，抑制房价涨幅过快，政府要打“组合拳”。

　　第一拳：调整和改善住房供应结构

　　在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。有关部门要求，要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布；全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。各级国土资源管理部门严格土地管理，坚决停止高档别墅的土地供应。

　　第二拳：调整土地供应结构

　　一方面增加普通商品房和经济适用房土地供应，一方面清理闲置土地，调整土地供应结构。建设部提出，加强规划许可证管理调控开发项目建设进度制约囤积土地的行为。国土资源管理部门继续推行经营性用地的“招拍挂”，使地价的市场形成机制和市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场。同时，继续清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。

　　第三拳：抑制投资投机性需求

　　加强房地产信贷管理调整房地产信贷结构。中国人民银行从17日起调整商业银行自营性个人住房信贷政策，将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。调整房地产转让、保有环节税收政策，抑制投资、投机性需求。财政部有关负责人日前提出，今后一段时期将重点推进房地产税改革，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。

　　第四拳：抑制地方政府“操盘”

　　经济手段、法律手段和行政手段并举。中国人民银行的房贷新政策中提出，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。

　　在2005年两会上，政府工作报告中提出，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，日前举行的国务院常务会议提出，控制房地产建设规模。对于各级地方政府而言，这无疑是中央政府发出的强有力的信号。

　　专家观点

　　房价高不是土地的错

　　在房价和地价哪个是“鸡”、哪个是“蛋”的争论声中，国土资源部发布了2004年度全国土地利用变更调查结果———我国新增建设用地大幅下降，比上年减少37％，而今年国家仍将严把土地这扇“闸门”。这是否会进一步拉升当前居高不下的房地产价格呢？

　　按照时下一些房地产商的理论，回答应当是肯定的。他们认为，由于国家对土地实行严管政策，造成房地产用地供应不足，老百姓对房地产的预期价格看涨；同时，国家对经营性土地使用权全面实行“招拍挂”，也抬高了地价，并进而抬高了房价。

　　但国土资源部却持不同观点。地籍司有关负责人指出，土地供应包括两块，一块是增量，一块是存量。去年，国家严控新增建设用地，是对土地增量的控制，这一块还不到全国建设用地供应总量的一半。而对于土地存量，国家基本没有采取限制措施。因此，新增建设用地的减少并不一定导致土地供不应求，也不一定导致土地价格的上涨。

　　那么，土地供应量、土地价格、商品房价格之间到底是什么关系？中国人民大学土地管理系副主任严金明教授认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素；而房价和地价之间也不是简单的“鸡生蛋”或“蛋生鸡”关系。

　　“从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。但在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。”均据新华社