深圳推出四大举措 严厉打击非法炒房

　　抑制房价上涨需对症下药

　　深圳四举遏止非法炒房

　　本报深圳4月4日电(记者李伟雄实习生周静明)广东省深圳市国土局今日发布《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，推出四大举措环环相扣，严厉打击非

法炒房。

　　依法查处无证认筹

　　通告的第一条规定，房地产开发企业在未取得《房地产预售许可证》前发生“内部认筹(认购、登记)”行为的，由主管部门责令其限期整改、给予年审扣分、暂停相关业务的处理，并视情节依法进行查处。

　　备案房产买卖合同

　　通告第二条规定：“开发商在签订《房地产买卖合同》15天(自然日)内，必须到房地产登记部门办理合同备案手续；逾期不申请备案者，主管部门将暂停其售房业务。”该局有关负责人表示，这一措施将使深圳的商品房买卖行为发生历史性的变化。

　　据介绍，开发商将某套房子卖给购房者时，通过国土部门交易下载的买卖合同上即已清楚地标明了购房者姓名和房号。只要开发商从系统一下载合同，就视为该套房已经出售给合同上的购房者。

　　合同一经下载，电脑就会自动计时。开发商必须在15日内办理合同备案手续。电脑还会自动进行倒计时，提醒开发商尽快备案。

　　15天到期后，只要有一套已经签订合同的房子没有备案，该系统就会自动锁住；如果要打开，开发商必须首先向分局提出申请，并经过一系列程序。系统一旦被锁后，开发商即被暂停售房，主管部门要对该开发商已经做出的销售行为进行检查，如确认没有违法违规行为，才批准恢复其售房业务。

　　备案合同不得更改

　　通告第三条规定，《房地产买卖合同》备案后，房地产登记部门将不予办理解除合同备案手续。

　　以前合同备案后，只要提出申请，就可以解除；现在不行了，合同备案上的名字不能改，直到最终拿到房地产证。但依法定程序解除合同的，当事人可以向房地产登记部门提出解除备案申请。

　　业内人士表示，目前在发证之前解除合同者正在逐渐增多，其中除了冲动购房和极少数特殊情况之外，相当一部分属于炒房。这一措施将完全杜绝一房两卖甚至多卖，对于遏止非法炒房具有非常重要的意义。

　　网上公开交易情况

　　通告第四条规定，已批准预售的房地产项目名称、面积及套数，将通过该市国土房产局官方网站进行公布并及时更新，以保证房源信息的公开、透明。开发商卖出一套房，网站上的楼盘图就同步显示卖了哪一套房，签了买卖合同的房子变红色，没变的为绿色，有问题的房子则标成黄色。

　　在买房的过程中，消费者和开发商的信息不对称是形成房产买卖纠纷的一个原因，售房信息由政府部门统一发布，这必然会有利于改善双方信息不对称的现状。

　　该市国土部门有关负责人介绍，自今日起签订合同的房源即已开始执行此办法，同时会逐渐将在售的所有楼盘全部进行标注。

　　住房消费也要理性

　　新华社记者包永辉

　　记者家住的南京市凤凰花园城小区里，有几位参加工作不久的邻居。他们不到3年就达到了其父辈奋斗几十年也难以达到的高度，每人都在省城购买了上百平方米的房子，其中最多的一个达140平方米。他们在一步到位实现“居者有其屋”梦想的同时，也不得不付出痛苦的代价———勒紧裤腰带过日子。有时，他们甚至为选择吃一碗9块钱的盖浇饭，还是吃4块钱的牛肉面，都要争论一番。“没有办法，谁让咱还得供房呢，只好从牙缝里省了”，其中的一位年轻人说。

　　从牙缝里省钱买房未免太夸张，但因买房负担过重而导致生活水平严重下降却是不争的事实。类似记者的邻居这样的“负翁”，在许多城市存在着。记者认识的一位农民的儿子在上海工作，前些年刚刚尽其所能买了一套90多平方米的期房，在攀比风的影响下，房子还没到手就觉着落伍了，于是又千方百计筹措资金，打算购买一套价值150万元的房子。

　　“生活水平下降是暂时的，拥有一套理想的房子却是长久的，而且房子还会不断升值”，成了这些“负翁”选购大房子的共同心态。然而，随着房贷的加息以及市场行情可能出现的变化，近几年“买房即赚”的“铁律”并不能持久，谁又能保证不会出现“炒房炒成‘房东’”的事呢。我的一位新近买房的邻居说：“银行最近房贷加息，幅度不大，还能承受，最担心和后怕的是以后再加息，到时我的资金链绷得就更紧了，如果出现断裂，那本已降低了的生活水平就更惨了。”

　　其实，买房片面追求大面积与买车片面追求大排气量如出一辙。有专家指出，买房决不是面积越大越好，房子大了不仅支出多，而且使用成本高，不利于节能。我国人均占有资源十分有限，其中人均耕地只有世界人均水平的三分之一，这一基本国情决定了必须建立一个节约型社会，在建筑领域不能一味追求大房子、大窗子。有资料显示，在香港二十世纪九十年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。但是，目前我国内地许多城市论财富远不及香港，可是开发的住房面积动辄150平方米以上。上世纪八十年代，刚参加工作的大学生能分配到一套四五十平方米的公房就心满意足了，后来随着社会的发展，人们对房子的追求也是步步高：先是三室一厅，后是120平方米，现在是150平方米，再发展就奔200平方米了。

　　近年来，房价疯涨，实际是开发商、地方政府、消费者等多方面因素相互作用、推动的结果，可以说是风助火势，火借风威。平抑过高的房价，毫无疑问需要政府加强宏观调控，但同时也需要百姓树立科学理性的消费观。只有多管齐下，才能使发烧的房价降温。

　　(新华社北京4月4日电)

　　土地对房价的影响有多大

　　专家观点：房价和地价之间不是简单的“鸡生蛋”或“蛋生鸡”的关系。土地价格上扬只会增加房地产商的成本，而土地价格下降带来的实惠也只会被房地产商拿去；政府完全有能力抑制房地产价格过快上涨

　　新华社记者 张晓松

　　在房价和地价哪个是“鸡”、哪个是“蛋”的争论声中，国土资源部发布了2004年度全国土地利用变更调查结果———我国新增建设用地大幅下降，比上年减少37%，而今年国家仍将严把土地这扇“闸门”。这是否会进一步拉升当前居高不下的房地产价格呢？

　　按照时下一些房地产商的理论，回答应当是肯定的。他们认为，由于国家对土地实行严管政策，造成房地产用地供应不足，老百姓对房地产的预期价格看涨；同时，国家对经营性土地使用权全面实行“招拍挂”，也抬高了地价，并进而抬高了房价。

　　但国土资源部却持不同观点。地籍司有关负责人指出，土地供应包括两块，一块是增量，一块是存量。去年，国家严控新增建设用地，是对土地增量的控制，这一块还不到全国建设用地供应总量的一半。而对于土地存量，国家基本没有采取限制措施。因此，新增建设用地的减少并不一定导致土地供不应求，也不一定导致土地价格的上涨。

　　去年，我国重点地区和主要城市的综合地价水平比上年增长6.08%。国土资源部认为，我国经济持续向好、需求强劲，是部分城市地价上涨较快的主要原因；而北京、上海等重点城市房地产市场需求强劲，房价涨幅较大，则带动了地价的不断上涨。

　　那么，土地供应量、土地价格、商品房价格之间到底是什么关系？中国人民大学土地管理系副主任严金明教授认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素；而房价和地价之间也不是简单的“鸡生蛋”或“蛋生鸡”关系。

　　“从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。但在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。”

　　以往，土地使用权转让常常是“暗箱操作”，房价远远高于地价，房地产商由此获得了超额利润。从2002年7月1日起，国家对经营性土地使用权全面实行招标、拍卖、挂牌出让，用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，当然也增加了房地产商的成本，减少了房地产商的利润。

　　“房地产商不喜欢地价上涨。这就是他们将房价上涨归咎于‘招拍挂’的原因。”严金明指出，土地价格上扬只会增加房地产商的成本，而土地价格下降带来的实惠也只会被房地产商拿去。因此，即使取消“招拍挂”，使房地产商仍能用很低的成本获取土地，他们也绝不会放弃牟取暴利的机会。

　　无论如何，老百姓希望政府尽快采取措施，抑制房地产价格过快上涨。严金明教授认为，政府也完全有能力做到这一点。在当前房价较高的情况下，政府可以充分利用土地供应量、土地价格、商品房价格之间的关系，适当增加土地供应量，降低人们对房地产价格的预期值；同时，定期公布土地市场供求信息，防止部分房地产商囤积土地、恶意炒作。

　　(新华社北京4月4日电)