是谁在推动房价上涨？ 看不见的第五只手

　　谁在推动房价上涨？

　　新华网4月4日电（记者杜宇）来自国家统计局的统计快报显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。

　　持续走高的房价，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视，究竟是哪些因素推动着房价的上涨，成为人们关注的焦点。

　　从数据判断，4只手在发力，是显而易见的。

　　第一只手是不合理的市场供应结构。

　　数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。

　　商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

　　非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。

　　第二只手是商品房开发建设成本增加。

　　土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果 ,

　　2004年全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。另外，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。据建设部有关负责人介绍，在中西部地区和部分中小城市,成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看，地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些，而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。

　　第三只手是部分地区供求总量失衡。

　　来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。

　　东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001年至2004年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为 1：1.1、1：1.08、 1：1.04 、 1:1.05, 需求持续大于供应。

　　而在部分沿海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求,价格不断攀升；同时也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。

　　第四只手是部分地区投资和投机性购房需求增长过快。

　　从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

　　从投机炒作来看，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。这其中，还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者作出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。如无锡市投资性购房比例高达19%,其中7%为短期炒作。

　　另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场,也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。以上海为例，去年以来，境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85%。

　　如果说成本等原因是可以从数据来判断，是显而易见的，那么推动房价走高的第5只手则是看不见的，因为它来自不同社会群体的利益。

　　有关专家认为，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60%以上是个人住房新增贷款,股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束；决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。

　　专家指出，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。（完）（责任编辑:李少峰）

　　只要房地产业还被当成支柱产业 地方政府就不会真盼房价下降？

　　新华网上海4月4日电（记者黄庭钧、徐寿松）在一座大厦里多树几个支柱本没有问题，树对了会更有利于大厦的稳固；但如果在错误的时间、错误的地点、用错误的方式树了一根支柱，那倒会成了问题。不幸的是，眼下的房地产业似乎成了“问题支柱”。面对目前价格高危的房市，人们不能不思考：对于一个产业的定位，仅仅从纯经济的角度去考量，够吗？要不要兼顾社会实情？

　　开发商、银行、炒家、消费者都没错，那谁错了？

　　房地产业正成为广受关注的焦点。在当前房价飞涨、普通市民大呼买不起房而对房地产业大加挞伐的时候，我们不禁要问，什么是造成房价高危的根本原因？市场各方究竟是谁错了？

　　从逐利的经济本性说，开发商显然没错。

　　作为市场中的企业，追逐利润最大化天经地义，这也是市场经济的魅力所在。只要不违法不违规，能卖高价商人们自然不会卖低价。人们又有什么理由要求作为市场主体的企业承担市场经营以外的社会责任呢？

　　银行也没有错。

　　客观地说，个人购房贷款目前来看还是商业银行资产构成中质量最佳的一笔信贷资产，不良贷款率很低，如果房贷资产证券化等金融创新能及时跟进，房贷风险可能还会更低。何况购房贷款个人的资信远比一些企业法人要高，银行作为金融企业，没有任何理由在合理合法的前提下，对这一优质客户群体视而不见。

　　而那些在房地产市场里投资逐利，诸如温州炒房团一类的投资客更没有错。

　　在法律法规并无限制的投资领域，资本尽情涌流以谋取利润，也是再正常不过的事。

　　作为住房消费者的普通市民

　　，他们中的一部分人已经购买了住房改善了居住条件，他们分享了经济发展的成果，断然不会有错；而那些还没来得及买房、面对当前的高房价又买不起房的一部分市民，强烈地发出降低房价的呼声，要求有关部门调控房地产市场，甚至重新提出个人集资建房的动议，这种基于改善个人居住条件的民意，于情于理，又何错之有？

　　矛盾和风险已经积累甚至已达到高危的程度

　　但是，在这个市场参与主体人人无错的房地产业，一些不容乐观的迹象已经暴露，一些不容忽视的矛盾和风险已经累积甚至已达到高危的程度。当住房这种特殊商品像股票一样在很短周期里被炒来炒去赚取高额差价的时候；当有的人排队还领不到一个购房号，而有的人却可以雇人排队领号并倒手就叫卖10万元的时候；当有的人看着楼价节节上涨望楼兴叹买不起房，而有的人却可以囤积数套甚至数十套房待价而沽的时候；当有的开发商收了购房人定金几个月后宁愿失信赔偿违约金也不愿按前期约定价签订预售合同的时候；当有些楼盘还没开盘就已经售罄的时候……能说这样的市场没有狂热没有炒作没有泡沫吗？说这样的市场是健康的、稳中有升的、可持续发展的，总让人觉得悬乎。越来越多的人认为，在一些房价高危、房市敏感的城市，房地产泡沫有可能从局部性问题演变成全局性问题。

　　地方政府对支柱产业拔苗助长 房市博弈百姓成集体输家

　　欧美国家大多不是单独将房地产业作为支柱产业，而是将房地产纳入大建筑业的范畴来作为支柱产业发展，这样的做法或许更科学。而我国单独将房地产业作为支柱产业来定位本身也没有错，问题是地方政府迫不及待、拔苗助长，将房地产业作为支柱产业来加紧“培育”，铺设了各方博弈的棋局。负责发展一方经济的地方政府为搞活经济、增加税收来源、扩大政府财力、改变城市形象－－当然客观上也改善了相当部分人群的居住条件－－而激活当地房地产市场，这本没有问题，但是当高房价成了过街老鼠、大多数中低收入的普通老百姓在这场房市博弈中成为集体输家时，便成了大问题－－这不仅影响经济的持续健康发展，而且可能会引发一系列社会矛盾。

　　一直以来，将房地产业作为地方经济的支柱产业加以定位的理由是，房地产业具有极强的关联性和带动性，上下游产业链条可以拉得很长：往上涵盖建材产业（钢筋、水泥、混凝土工业极其延伸）；中游有作为服务业的建筑产业；下游则连接着装潢业、家具及家电业、金融业、商业零售业，以及作为房地产业根本的地产经营等等一些贯通房地产业链条各个环节的产业门类。可谓牵一发即可动全身。从经济实践中看，大力发展、繁荣房地产业，一方面能带动很多相关产业的大发展，创造大量就业机会；另一方面更能刺激和满足居民的住房消费和需求，是扩大内需的一帖良药。而这一切，最终都体现在对GDP的贡献率上。房地产业备受一些地方政府青睐也就顺理成章了。

　　但是，既然是支柱产业，势必要追求经济规模和体量，把房地产业定位于支柱产业，尤其是在初始阶段，很容易导致对规模和价格突飞猛进的偏好。房地产投资规模越大，房价越高，房地产业增加值就越大，对地方GDP的贡献也势必越大。这样的效应反过来又倒推着市场参与各方忘情地在整个房地产市场进行不懈地博弈：城市要借此获得财力改变形象；官员从中要政绩；开发商从中要高利润；银行从中要优质客户；有经济实力的个人和机构投资者从中要赚钱；而作为市场参与一方的大多数普通市民则是这场博弈中典型的输家而被市场边缘化。可以说，也正是这种博弈力量的对比态势，直接导致了早些时候出台的带有风险预警性的央行“121号文件”在执行过程中被不幸架空。

　　一个脱离了大多数普通老百姓基本需求的房地产市场，也同样没有持续发展的可能

　　从纯粹的市场角度看，眼下的房地产市场是极富活力的；但作为居住是基本功能的商品住房，其社会关联度是很多其他产业所无法比拟的。从社会的角度审视，这个特殊产业必须重视公平，这是特定历史时期赋予房地产业的社会责任。这样看，尽管超出了经济的范畴，但这对产业政策的定位却是一道跨越不过的坎。

　　没有一个市场化取向的房地产市场，老百姓的居住条件可能难得改善；但一个脱离了大多数普通老百姓基本需求的房地产市场，也同样没有持续发展的可能。房地产业要实现可持续发展，必须在坚持其市场化发展取向的同时，贴近当地人民群众当前阶段的经济生活水平，贴近大多数普通老百姓的住房消费心理和购买力，而不能为了培育出“支柱”产业，而寅吃卯粮，拔苗助长。

　　在我们这个有着13亿人口的国度，有家乃安、安土重迁、“有恒产乃有恒心”等传统观念根深蒂固，许多人劳作了一辈子就希望拥有一套属于自己的住房。在这样的住房消费文化下，一辈子租房居住，很难为大多数人所接受，何况当前的住房租赁市场也不健全。因此，尽管房地产天然具有投资性，但政府房地产业政策的制定必须考虑几个基本出发点：首先，必须是本地普通大众能够消费得起的居住品；其次，才是必须适度调控的投资品。这是个涉及到大多数普通老百姓切身利益的社会问题。

　　房地产业如何定位、房地产市场如何发展，不仅仅是一个经济问题，更是一个值得决策层密切关注和考量的社会问题。保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用房价格相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，也是政府驾驭市场经济能力的具体体现。各级地方政府和职能部门必须对稳定住房价格和实现绝大多数人的安居担负起责任。安居才能乐业，满足大多数普通老百姓的基本安居需求，是我国房地产业实现可持续发展的“硬道理”。（责任编辑:李少峰）